郑州星级酒店项目可行性报告怎么写

郑州星级酒店项目可行性报告怎么写项目名称：郑州星级酒店项目可行性报告怎么写申报单位：xxx联系人：xxx电话：xxx传真：xxx编写时间：xxx主管部门：xxx撰稿单位：郑州经略智成企业管理咨询有限公司撰稿时间：2013年9月2日第一章摘要随着中国经济的发展以及中国人民收入水平和生活水平的提高，以及中国在国际社会上的地位和声望的不断提高，中国的旅游业发展前景非常可观。而酒店占据旅游业中吃、住、行、游、购、娱六大要素中的首要两要素，对旅游业所做的贡献是举足轻重的，对旅游业的发展起到了非常重要的作用。第二章星级酒店项目行业发展环境分析从中国酒店业整体业绩看，无论是住宿率还是平均房价保持了持续增长的势头。统计结果显示，所有五星级酒店的平均房价达到人民币806元，四星级酒店为人民币436元，三星级酒店为人民币268元，经济型酒店为人民币180元。就住宿率而言，四星和五星级酒店的平均住宿率在69%到70%之间，经济型酒店的住宿率达到了92%。估计2007年、2008年酒店行业效益增长的局面还会维持，2008年以后必然下滑，但是不会滑到谷底。还有一个上海的世博会，上海世博会之后，酒店行业就会进入新的谷底。也就意味着，酒店全行业从2006年到2010年大体上有五年的增长空间。商务客源仍是酒店需求的主体，五星级酒店的国内客源所占比例比变化不大，但四星级酒店市场的国内客源比例却发生了较大的变化，国内管理及自行管理的四星级酒店的国内客源占总体客源的比例分别下降了10%和7%。中国酒店业发展速度全球居首。整个亚太地区酒店业建设规模相当大，其中将近半数发生在中国。2006年亚洲的建设项目有386个，这些项目中的188家位于中国，占整个亚洲的48%，共有71967个房间,其中四星级以上的酒店有134家。未来的3-5年，中国经济型酒店业进入快速发展的黄金季节，市场规模在1500亿元左右，以如家、锦江之星为代表的经济型酒店第一梯队以及以莫泰168和7天为代表的第二梯队，将会在他们已经扩张的版图上继续深耕细作，使得网点的布局更加密集。预计到2020年，中国将成为全球最大的旅游目的地。2008年的北京奥运会和2010年的上海世博会，都给酒店业发展带来了巨大推动力。绝大多数酒店都预计在奥运会之前建成。2006上半年到2007年北京将有103家酒店开张。第三章酒店星级分析全世界的酒店数量众多，为了让游客了解酒店的情况，作为选择住宿的参考，世界各国的政府或旅馆业的团体机构，根据各酒店的设施，订出各种不同的等级。一般会以星(★)表示。酒店的星评是由旅游酒店星级评定委员会来负责评审及认定的,2004年7月1日星级酒店取消终身制，改为四年一复评，并新设“白金五星”为最高级别。新标准中最大的变化是放宽了对低星级酒店餐饮的评判标准，但对四星级以上酒店的舒适度等的评定标准有所加强。实施的新版《旅游酒店星级划分与评定》标准中将设立新的星级酒店等级——“白金五星”。“白金五星”酒店的定位处于酒店业金字塔的顶端，在总体数量上控制得极为严格。获得“白金五星”须先符合以下7个必备条件：已具备两年以上五星级酒店资格、地理位置处于城市中心商务区、对行政楼层提供24小时管家式服务、整体氛围豪华气派、内部功能布局与装修装饰与所在地历史、文化、自然环境相结合等。此外，还需要在6项参评条件中至少达标5项，6项标准分别为：普通客房面积至少不小于36平方米；有符合国际标准的高级西餐厅、可以提供正规的西式正餐和宴会；有高雅的独立封闭式酒吧；有可容纳500人以上的宴会厅；国际认知度极高、平均每间可供出租客房收入连续3年居于所在地同星级酒店前列；有规模壮观、装潢典雅、出类拔萃的专项配套设施。第四章星级酒店项目行业竞争状况分析一、酒店业供需情况分析供需不平衡，酒店规模的发展速度超过了旅客人数增长的速度。二、客房出租率分析据估计，国际上建造一间酒店客房通常需投资15000美元至30000美不等，按国内平均每间客房投资10万元计算，全国酒店闲置资产达300-400亿元。三、房价分析由于酒店经营竞争加剧，客房出租不足，经营者在房价上展开了激烈的竞争。据统计资料显示，2003年美国五星级酒店平均房价为128美元/间夜，位居世界酒店平均房价第一位，英国104美元位居第二，香港的平均房价为62美元，而北京五星级酒店的平均房价仅为56美元，位居第十六位；2003年北京五星级酒店平均出租率为69％，香港五星级酒店的平均出租率为84％。此外，在五星级酒店中，由外国酒店管理集团管理的五星级酒店平均房价为人民币727元，国内酒店管理集团管理的五星级酒店平均房价为人民币604元，国内单体五星级酒店的平均房价为人民币528元。旅游酒店业的竞争手段可分为价格竞争和非价格竞争（如服务、品牌、技术、知识、文化等），然而，我国旅游酒店的竞争主要还集中在价格竞争层面上，非价格竞争程度低。四、竞争格局分析（一）产业结构分析从产业结构上看，我国旅游酒店业出现了严重的结构性过剩。我国旅游涉外酒店在过去的20多年中总体规模不断扩张，到2003年年底，我国共有星级酒店酒店9751家。酒店数量及客房数量的增幅明显高于入境游人数及国内旅游人次的增幅，从而出现了总量相对过剩的局面。不仅如此，由于旅游酒店结构性不合理，直接导致了严重的结构性过剩的局面。这主要表现在以下两个方面：1、旅游酒店的档次结构不合理。到2001年年底，我国的高（五星、四星）、中（三星、二星）、低（一星）档酒店数分别是925家、8030家、796家，比例为1:8.68:0.86，这与发达国家1:4:5的比例存在着较大的差距。国务院发展研究中心孙尚清在其主持的旅游经济发展战略研究课题的报告中明确指出了我国旅游酒店在档次结构上的失调：我国的高、中档酒店过于集中，虽然按C4法计算的产业集中度标准测算，我国的酒店市场的产业集中度远远低于垄断标准，但在高档次市场上，一些知名的品牌已占据了一定的市场，造成相对垄断的局面。旅游酒店发展失控，主要是高档酒店的数量太多，增长速度太快。2、旅游酒店业的区域结构不合理，空间分布结构不均衡。我国旅游酒店相对集中于东部地区，中西部地区分布较少，特别是高档酒店主要分布在北京、上海、广东三省市。旅游酒店业结构过剩，是导致行业内竞争激烈、经济效益低下的主要原因之一。（二）竞争态势分析从竞争的态势上看，过度竞争的表面下，竞争空间拓展存在相对不足。我国旅游酒店业竞争激烈，处于过度竞争的态势但同时我们也应看到我国旅游酒店业还存在着巨大的发展空间，这主要表现在以下方面：1、我国旅游酒店的低档市场进入企业少，存在着巨大的市场空间。到2003年年底，我国仅有一星级酒店796家，随着国内游的兴起和人民生活水平的提高，市场对低档次经济型酒店的需求将日益显露，这远远不能满足日益增长的市场需求。2、我国的中西部旅游酒店分布较少，随着西部大开发的进一步开展，特别是西部旅游发展战略的实施，中西部对旅游酒店需求将进一步扩大。3、我国旅游酒店业的竞争手段不足。旅游酒店业的竞争手段可分为价格竞争和非价格竞争（如服务、品牌、技术、知识、文化等），然而，我国旅游酒店的竞争主要还集中在价格竞争层面上，非价格竞争程度低。运用现代企业管理及营销理念，我国的旅游酒店可以通过创新增强企业和新竞争能力；通过市场细分，确定企业目标市场，开展专业化经营；通过品牌化提高酒店知名度等等。这为我国旅游酒店以后的发展提供了广阔的空间。（三）产权主体分析从竞争的产权主体上看，国有经济成分是市场的主体，但在竞争中处于劣势地位，内资旅游酒店的整体竞争力不强从下表中我们可以看到我国国有酒店比重大，但竞争力不强。2003年，国有经济酒店规模占市场份额的50%以上，但收入仅占市场的40%左右，出租率仅55.05%，低于平均客房出租率。而外资及港澳台资酒店家数和客房数分别仅占6.95%和12.84%，营业收入却超过30%。2003年，全国外商和港澳台客商投资兴建的星级酒店全员劳动生产率16.27万元/人，国有酒店的全员劳动生产率只有5.71万元/人，前者是后者的2.85倍。第五章星级酒店项目行业趋势分析（1）酒店业新的发展投资点将逐步西移并优化地域结构：由于中国中西部地区具有较为丰富的旅游资源，同时，国家又先后出台了一系列开发中西部的措施，一部分酒店投资将有可能从东部、南部地区转向中西部地区。随着中西部经济的进一步发展以及旅游资源的进一步开发，中西部的酒店业将会进一步发展，成为中国酒店业新的、最有希望的增长区域。从总体来看，沿海发达地区各个城市旅游酒店的总量和档次都达到了很高的水平，中部地区发展迅速，有望在近3年内就可达到一个较高的水平。（2）高档酒店的经营管理水平将继续与国际接轨，努力发展具有国际水准的经济性酒店将成为新的趋势：就竞争领域来看，在高档酒店领域，外资酒店将继续保持优势，内资酒店大多集中在中低档领域。而在中低档领域，外资酒店还未采取行动。具有国际水准的经济性酒店将成为未来竞争和建设的重点。经济型酒店是外国酒店集团的关注点。据旅游局作的中国旅游业发展预测，到2020年，入境过夜旅游者为9500—13900万人次，年平均增长率为5.7%—7.75%。国际旅游组织进行前景预测，认为到2020年，全球将有16亿国际游客，中国将有1.3亿游客入境，成为世界上第一大入境国。就这个趋势，外国酒店集团看准了中国的经济性酒店是个有潜力的增长点。随着有薪假期的实施、交通条件的改善、民众收入水平的提高，国内旅游迅速发展，国内客人已经成为酒店不可忽视的客源。未来需求趋势是装修朴素、干净卫生、设施便利、价位适中的经济型酒店将成为国内游客所看重的酒店业类型。在质量、服务上，高档酒店基本满足需求，而中低档酒店数量虽然很多，但和国际标准相差很远。这种态势，和国际、国内的经济性客源的增长趋势不相吻合。中国拥有24万多个大中小酒店、宾馆、招待所等住宿设施，其中1万左右是星级酒店，占4%。有23万多家、96%以上的住宿设施未进入星级评定范围。这里，多数是中、小酒店。所以，改造现存的中、小酒店，使其符合国际标准，这是将来酒店行业建设上的重点。第六章星级酒店项目行业上下游产业链分析第一节星级酒店项目行业产业链介绍第二节2012年星级酒店项目行业上游产业分析一、上游产业生产情况分析二、上游市场供需情况分析第三节上游行业对星级酒店项目行业的影响分析第四节星级酒店项目行业下游产业分析一、下游行业发展情况分析二、下游行业发展趋势第五节下游行业对星级酒店项目行业的影响分析第六节上游重点子行业发展情况分析一、行业规模二、供求状况三、财务情况四、运行特点五、发展趋势六、上游子行业重点企业分析第七节下游重点子行业发展情况分析一、行业规模二、供求状况三、财务情况四、运行特点五、发展趋势六、下游子行业重点企业分析第七章星级酒店项目行业财务状况分析第一节星级酒店项目行业三费变化情况第二节星级酒店项目行业经营效益分析一、行业经营效益分析二、行业盈利能力分析三、行业营运能力分析四、行业偿债能力分析五、行业发展能力分析六、行业财务状况总体评价第三节星级酒店项目行业财务状况总体评价第四节星级酒店项目行业总体赢利能力预测第八章星级酒店项目行场址选择一、星级酒店项目行业项目场址所在位置现状1．星级酒店项目行业项目地点与地理位置2．星级酒店项目行业项目场址土地权所属类别及占地面积3．土地利用现状二、星级酒店项目行业项目场址建设条件1．地形、地貌、地震情况2．工程地质与水文地质3．气候条件4．城镇规划及社会环境条件5．交通运输条件6．公用设施社会依托条件（水、电、气、生活福利）7．防洪、防潮、排涝设施条件8．环境保护条件9．法律支持条件10．征地、拆迁、移民安置条件11．施工条件三、星级酒店项目行业项目场址条件比选1．星级酒店项目行业项目建设条件比选2．星级酒店项目行业项目建设投资比选3．星级酒店项目行业项目运营费用比选4．星级酒店项目行业项目推荐场址方案5．星级酒店项目行业项目场址地理位置图第九章星级酒店项目节水措施一、节水措施二、水耗指标分析第十章星级酒店项目环境影响评价一、场址环境条件二