河南郑州建业置地广场商业操作思路-65PPT-中原

建业置地广场商业操作思路河南中原·商业部项目SWOT分析及项目定位项目销售策略项目推广策略后期经营管理模式项目分析区位分析：本项目位于郑汴路和中州大道交叉口，是连接郑州市区和郑东新区的交通枢纽，也是由机场高速路进入郑州的第一站。周边2公里范围内拥有20万消费人群，周边高档住宅云集，消费力强劲。商圈两公里范围内无大型综合性消费场所，区域存在巨大商业空白，商业发展潜力巨大区域交通分析：项目近邻的中州大道作为大郑州市中轴线在项目东侧南北贯通，郑汴路为城市主干道横贯新老市区，项目周边目前共有12路、23路、等十六路公交车经停本项目，交通异常便利。项目SWOT分析优势分析：S1：区位优势，本项目处于城市中轴线，地标性建筑，被誉为“中原门户”；S2：项目处于新老城区交结地带，是未来城市交通枢纽；S3：项目周边高收入群体庞大，市场消费总量巨大；S4：项目业态齐全，规模巨大，是满足全客层的一站式消费场所。S5：项目规划设计理念超前，为各业态经营量身定做；S6：建业集团在河南多年的品牌效应引导投资者投资方式；S7：后期统一经营管理，取消投资者后顾之忧，降低投资风险。S8：开发商自持70%商业面积，充分展现开发商将与投资客户一起共同创造商业价值。劣势分析：W1：由于项目硬件，不能引进大型超市，不能很好的吸引客流；W2：项目所在区域为建材物流市场，周边缺乏零售商业氛围；W3：居然之家虽然作为本项目一个大型主力店，但其主题定位为大型家居主题购物中心，对于本项目人流带动不大，同时，由于区域本身就是建材家居物流市场，如果在后期对于居然之家进行传播，容易误导大量客户误认为本项目商业主要为建材家居商业，对于商铺的销售和后期经营都会带来极大影响。W4：目前项目暂时无法与市内成熟商圈竞争，消费者购物习惯需要慢慢培养。机会分析：O1：郑东新区快速发展将给本项目带来良好的入市机会；O2：燕庄改造，将打造“郑州曼哈顿广场”，将浓厚周边区域的商业氛围；O3：豪华影院的引进将提升项目品质，对于投资客户和经营商户以及后期的消费者而言，无疑具有重大吸引力；威胁分析：T1：国家宏观政策对商业地产开发的影响；T2：一层、二层商铺销售产权，在后期统一经营管理时缺乏严格的约束力；T3：目前项目周边多为建材市场，消费者消费习惯难以短期内改变；项目市场定位区域型时尚消费中心商业经营主题概念设计Lifefationmall风尚生活馆LIFEFATIONMALL是一种全新的商业概念，其商品以精致、名品为主要诉求点，为项目SOHO、写字楼、公寓、周边高级住宅的高消费人群提供餐饮、娱乐、购物、享受的时尚消费平台，与shoppingmall相比，其定位以精致、品位、享受、时尚、特色型为经营路线，体现一种独具“小资情调”特色的风尚生活品位，而不是传统购物中心所提倡的一站式购物。LIFEFATIONMALL具有以下两个特征：一是高，购物环境要求高，品味高；二是精，商品精，服务精，行业精。例如国内外知名品牌专卖店、个人护理用品专卖、高级音响店、高尔夫用品专卖、户外用品专卖、外贸休闲、星级影院等特色店，另外在生活馆里，精品百货、国际品牌专卖店、时尚衣饰、珠宝、钟表、中西美食、咖啡吧、书吧等一应俱全。主题概念诠释Lifefationmall风尚生活馆产品定位风尚主题·室内步行街商业形象设计：Inmyfation引我风尚“引”我风尚引，寓意指引、吸引、引领、带领，项目高尚的品味、独特的室内步行街区概念，风尚前端的流行商品，都形成吸引元素；“引我风尚”——代表了项目的生活态度和消费理念，她是风尚生活的宣言，是风尚生活的创造者，而项目更是风尚生活的象征，也是风尚族的时尚驿站；引我风尚，是项目形象和消费契合的完美体现！现在开始，建业带你享受精彩的风尚生活！项目案名寓意：以项目主题概念直接命名，直接传达项目的形象概念，对于项目风尚形象有明确的传播价值，风尚生活馆大气时尚，传播明确，易于推广。Lifefationmall·风尚生活馆建业建业·生活尚城寓意：本项目为机场高速路地标性建筑，是中原门户，是进入郑州市第一个标志性建筑和第一个高档的商业项目；第一有很深刻的韵味，看似平淡，却越品越有味，越叫越上口，传播力度较大。备选案名：NO.1建业·第一商城寓意：项目突出生活氛围，暗含时尚、高尚消费的寓意。楼层经营主题经营品类经营管理一层风尚休闲街休闲品牌、咖啡厅、茶餐厅统一招商，统一经营管理风尚名品街品牌服装、箱包、首饰、化妆品二层风尚潮流街各类品牌休闲装、外贸、户外用品、运动装风尚伊人街少女装、休闲女装、女性服饰用品三层风尚美食街西式快餐、中式正餐四层风尚娱乐馆KTV、女子SPA楼层业态分布风尚名品街一层步行街区通道4M，通过宽阔的动线，开敞的中庭以及沿街小品装饰，营造出中高档室内步行街区的氛围，一层命名“风尚名品街”主打永恒精品，经典的一线品牌，主要经营正装、首饰、化妆品、西式快餐等，引进比如铁狮东尼、BOSS等国内一线品牌，来引领风尚生活潮流。内街“风尚休闲街”，荟萃各种休闲元素，引领风尚潮流，主要经营各类休闲品牌并配有咖啡厅、茶餐厅等。风尚休闲街一层业态规划：桂园底商风尚潮流街二层步行街区通道3.5M，通过多变的动线，动静结合的空间变化以及浪漫幻想的装修风格，营造出浪漫、时尚的情怀，二层“风尚潮流街”主打国内一线、二线休闲服装、运动装、户外用品以及部分西式快餐等，引进比如艾格、G2000、U2、拉夏贝尔等国内二线少淑女装品牌，来打造一个浪漫情怀的女人街；“风尚伊人街”主要针对年轻少女提供各式个性休闲服装、服饰等商品。风尚伊人街二层业态规划：风尚影城风尚美食街三层风尚影城按先进的视听技术和装璜设计，瞄准了商都高中档消费层的娱乐要求。全影城有高雅舒适的环境，赏心悦目的视听效果，奢华的座椅。影城采放了高坡度无遮档、低视点及宽排距座椅设计。三层风尚美食街汇集各地风味特餐，百余家餐饮店错落有致的分布在项目三层，中餐、西餐、大餐、快餐、风味、小吃……应有尽有；冷饮、水吧、星罗棋布。休闲购物之余，尽情享受口福！三层业态规划：女子美容、SPA娱乐、KTV四层“风尚娱乐馆”包括女子美容SPA会所及休闲KTV。SPA会所中宁静天地，时尚优逸的氛围，轻泻的音乐，宜人的香氛，优雅的休闲环境让都市女子远离各种烦恼及压力，让新鲜的氧气给予顾客全身的活力。休闲KTV采用世界顶级美国BOSE音响及日本进口的BMB专业功放，VOD无等候网络点歌系统，含有五万六千首高品质歌曲及多部时尚经典大片。四层业态规划：（风尚娱乐馆）形象设计与业态规划的延展引我风雅●风尚休闲街引我优雅●风尚名品街引我飞扬●风尚伊人街引我时尚●风尚潮流街引我口福●风尚美食街引我快乐●风尚娱乐馆项目客层定位核心消费人群：周边高档社区常住居民、东建材经营业户写字楼办公、公寓人群郑东新区及部分老市区周边3公里范围周边1.5公里范围核心辐射次级辐射边缘辐射项目SWOT分析及项目定位项目销售策略项目推广策略后期经营管理模式地产商业国内商业地产常规运作模式地产商业金融平台---〉支撑作用国际商业地产运作理念中原地产运作理念商业地产运作的核心在于解决其融资问题和经营管理问题，销售物业产权是解决其融资问题的一种途径，而非唯一和最好途径，但销售物业产权却给商业地产后期的经营管理留下了巨大隐患商业地产融资途径境内商业银行贷款发行企业债券金融租赁外资商业银行贷款海外私募基金信托投资公司发行信托计划典当境内公司上市民间私募基金公司海外上市房地产投资信托基金(REITs)销售物业产权当融资规模在百万元到千万元之间时，采用典当的方式最快速、最方便；当融资规模超过千万元但不足2亿元时，信托和外资商业银行贷款是很好的选择；当融资规模超过2亿元又有成熟的商业物业时，就获得了通过REITs上市、吸引海内外私募基金以及金融租赁融资的条件；对那些地理位置很好的房地产项目而言，即使处于开发前期，尚没有成熟物业的阶段，也是能够引起部分私募基金兴趣的；而境内外企业上市、发行公司债的方式下，由于程序复杂、手续繁琐、政策约束多、筹集资金时间长等原因，在目前阶段并不是适合商业地产开发商的融资手段；在商业规划后评估销售对于后期经营影响较小的前提下，可考虑销售物业产权。方案一：销售物业产权（０６年5月底—０６年12月底）本项目融资途径建议方案二：前期信托或建业私募基金（０６年４月—０６年8月底）后期房地产投资信托基金(REITs)（08.9开始）本项目融资途径建议1、重要节点确定4月13日大河房展会4月17日-4月底成立投资俱乐部4月28日奠基仪式5月7日老业主推介会5月28日认筹（视客户积累情况调整）8月26日解筹（视客户积累情况调整）11月26日开盘方案一具体操作物业租售模式置地商城写字楼裙房Ｆ４租赁为主或按照商户定位大面积销售租赁为主或按照商户定位大面积销售Ｆ３租赁为主或按照商户定位大面积销售租赁为主或按照商户定位大面积销售Ｆ２散售为主、部分租赁租赁为主或按照商户定位大面积销售Ｆ１散售为主、部分租赁散售和租赁结合销售模式针对一二层散售商铺，采用三年返租的形式，返租总额为24%，三年的返租额度分别为7%、8%、9%，小业主与开发商签订销售合同，同时与开发商签订返租协议，约定返租回报率，同时管理公司介入后，业主与管理公司签订《商场管理公约》，由管理公司进行统一经营管理，三年之后项目不回购，业主的投资收益为商铺的实际租金收入。销售模式阐述商业项目的成熟都需要一个较长时间的培育期，在前几年的培育中通常其收益相对较低。采用三年返租的形式首先保证投资业主的基本收益，三年期内，由开发商投入大量的经营管理成本，保证投资者的前三年收益，在一定程度上化减了投资者的投资风险。整个项目的商业部分约九万平米，开发商长期持有的部分占了八万平米左右，用来销售的部分只是一万多平米，建业作为整个商业最大的投资者，面临的风险也最大，在后期的经营中，建业会组建专业商业管理团队，投入大量的经营管理成本，保证商城的持续稳定经营，同时为商铺创造更大的增值价值，保证建业和广大投资者获得更大的投资收益。销售模式阐述5月7日的老业主推介会上开始收取意向定金，有意向购买商铺的老业主享受优先选铺权，同时对于交付定金的客户如在后期认筹或解筹，给与总房款2%的特殊优惠。老业主推介初步方案认筹之前为客户积累期，待有效客户积累到一定量之后于5月28日认筹，每个意向客户交纳认购诚意金10万，购买VIP卡，不选铺，对于当天认筹的客户如果在八月份解筹，给与总房款10%的优惠；认筹日之后至解筹之前认筹的客户，如在八月份解筹当天解筹，给与总房款5%的优惠，解筹之后购买商铺的客户不享受任何优惠；认筹初步方案8月26日解筹，客户开始选铺，交纳首期款，并根据前期确定的优惠措施进行解筹，解筹前如认筹客户较多，可提前一到两天通知客户到解筹当日排号选铺和解筹；解筹对于一次性付款客户给与5%优惠；为确保整个项目的销售，可根据客户情况进行分批解筹；9月、10月延续8月份的解筹，直至11月份取得预售合同之后正式开盘。解筹初步方案方案二具体操作信托模式：集合资金信托发行机构建业委托专业信托机构发行推介日期暂定2006年7月产品名称建业置地广场项目集合资金信托计划用款项目建业置地广场信托期（月）24（两年）信托规模（亿元）预计1—1.5资金门槛（元）暂定50万，超过部分按1万元整数倍增加预期年收益6%资金运用贷款发行地待定用款人河南建业商业地产投资股份有限公司（简称建业商业公司）收益描述建业商业公司的经营收入，及其建业置地广场项目开发所得为本信托计划的收益来源，扣除信托财产所有应承担的费用后，本次信托计划的预期收益率为年6%（如信托期间遇国家调整贷款利率，则预期收益率会作相应调整）。信用增级方式1.项目相关土地权证设定抵押；2.建业商业公司相关股权抵押；3.信托计划到期前两个月，建业向信托资金专户存入不少于实际募集信托资金总额的偿付准备金，并不得动用，直至信托计划结束；4.建业集团为建业商业公司提供不可撤销的连带担保责任，担保范围包括信托贷款本息，及受托人为实现相关权益而发生的一切费用。5