旅游地产项目定位思路

旅游地产项目定位思路旅游地产策划机构目录一．项目解读二．项目定位三．案例借鉴四．产品定位五．首期开发策略六．策划机构服务项目项目定位项目定位项目解读项目诉求项目发展诉求政府力——如何充分理解区域/城市规划及发展趋势，促进公共资源的有效聚集，由生地转变为熟地？市场力——如何充分利用靠城市过境干道，临江景、公园、景区等区位优势，促进本案土地和产品价值提升？产品力——如何引入国际/国内先进人居发展理念，创造价值和市场、进行高起点开发大盘、组织产品？——如何在县城年去化力有限的情况下扩大产品对周边区域的吸引力?项目定位项目解读市场分析『项目概况』项目市GDP总量：横向比较生产总值每年递增、纵向比较在地级市中排名前列。102.76115.01132.47142.716211.9910.6513.187.1711.9220052006200720082009项目市2005-2009年GDP增长表GDP(亿元)GDP增长%416.7402300.2274.2201.2162151.9143.1140122.8110100.496.472.6市各县市区、开发区GDP总量GDP总量09年项目市首届房展会显示：全市已有房地产开发企业28家，累计完成房地产开发投资24.57亿元，竣工面积139.54万平方米。其中住宅建设完成投资23.08亿元，竣工面积134.32万平方米，初步建成中高档住宅小区13个，吸纳住户1.8万户。政府先后出台了《关于支持房地产业发展的暂行规定》、《关于促进商品房销售的意见》，在鼓励联合购房、放宽房贷政策、减免相关税费等方面做出了新的规定。项目定位项目解读市场分析『市场概况』编号项目占地产品形式均价（元/㎡）1—高层、多层、小高层31002约335亩低层、多层35003约90亩多层/小高层26004约500亩多层/小高层24005约50亩多层23006约53亩多层23007约31亩多层23008约195亩多层22009约50亩多层240010约30亩高层2200项目市楼盘市场开始出现一些中高档楼盘。房价随着新楼开售有所提升，仍以多层为主，产品形式较为单一，小高层已出现、但是未形成主流。项目定位项目解读地块分析『交通区位』交通便捷：二零六国道、夏晓路省道、永安路、大河滨河路、环城河滨河路环绕周边。规划的新大河大桥，加快新老城区对接。『区域概况』本项目位于山东半岛城市圈中部的县级市，处于胶济轴、沿海轴两大经济发展轴上。依偎项目母亲河大河生态景观轴，环城河景观带贯穿其中，周边资源极为丰富，南倚国家4A景区青云山，毗邻国家级城市湿地公园大湖。项目定位项目解读地块分析『规划范围』项目片区一规划范围为：贾戈中心以北，大湖以南，夏晓路以西，二零六国道以东。总用地面积3147.76公顷，建设用地80.51公顷。『开发现状』基础设施：主干路、供排水、供暖、电力、电信等设施齐全。地块现状：项目职业教育中心、大湖南岸景观，项目市曲轴厂、贾戈村民房陆续规划及拆桥。缺少配套服务设施。大湖南岸景观项目职业教育中心贾戈村民房用地性质公顷指标用地28.68职教中心用地21.21村庄用地18.76企业用地11.86项目市曲轴厂项目定位项目解读小结•市场供应量大，市场竞争激烈；•如何打造有特色的产品及品牌形象•如何扩大产品对地级及周边的吸引力•城市高速发展，城市形象更新，房地产发展潜力逐步显现；•市场产品欠缺，小高层、别墅前景向好；•中心城市向近郊地区投资物业、作为第二居所的趋势增大。•市场不成熟，整体片区形象不够；•生活配套不完善；•项目市购买能力有限，消化能力不强。•新老城区相接；新城中心区；•项目周边拥有山、河、湿地公园等优势资源组合，环境良好，可形成独特水景、生态休闲宜居区。•交通便捷，国道、省道环绕而过；•基础设施齐全、地块规模大、可塑性强，可开发大型生活社区。优势劣势挑战机遇项目定位立足山东地级经济及地产大的市场环境，释放项目优越的区位及大交通所带来的发展机遇与潜能。立足项目山河、湖泊、湿地等资源优势与特色，借鉴深圳华侨城等景观地产开发经验，探索一种景观地产、生态人居的发展模式。突破一般城市地产开发的局限，用全新的视野和创新的理念，打造“地级后花园”景观地产项目，实现生态性、主题性、复合性的发展定位，创造一种新的生活方式是本项目的关键。立足引领和创新，在山东半岛中部城市探索一种居住、休闲、商业等兼容的示范引领性、可持续发展的生态人居典范。立足山东齐鲁文化，挖掘项目文化乡邦的内涵，增强并提升项目开发的文化含金量。项目定位模式解析项目定位景观情景、休闲生活成为人们对于居住空间的新诉求将人们的居住、生活、休闲融入大的生态景观主题环境，形成人居与自然的互相交融、和谐互动，成为目前景观地产发展的一大趋势。景观地产新概念项目定位模式解析传统城市地产观念生态景观地产观念单一的居住空间单调的景观环境人景分离城市地产单一性主题式情景空间生态的景观环境人景合一城市地产复合性项目定位主题性、生态性、复合性景观地产模式居为核心功能商业、休闲业为辅助功能一定的人口沉淀、文化主题特色建筑、生态自然的环境、情景体验式休闲生活完善的商业配套使生活更加便利；丰富的休闲项目让生活更加多彩。自然资源+主题休闲的完美结合人文内涵+休闲体验的情景互动主题景观+文化地产的高度和谐一种全新的生活空间和生活方式生态人居、文化人居、养生人居、乐活人居项目定位模式解析项目定位案例借鉴深圳波托菲诺小镇『项目位置』：位于深圳华侨城西北部『开发商』：华侨城集团『占地面积』：80000平方米『建筑面积』：146000平方米『容积率』：1.83『绿化率』：82%项目定位『特色』：在诺蒂山到天鹅湖之间形成的景观轴线组合成多个景观空间，山湖顺应了地形的变化，衍生出极为丰富的景观流线；还有坐落在缔诺山天鹅湖景观轴线上16000平方米的湿地概念园林；以意大利Portfino为蓝本，规划出沿湖畔山的Townhouse、多层、小高层、高层等多种类型的高尚住宅星级酒店会所、湾区商业广场、高尔夫等生活配套；案例借鉴景观为了陈设，是一种遗憾，在波多菲诺，景观被还原成自然，有了自己的生命。深圳波托菲诺小镇项目定位案例借鉴珠海·华发水郡『项目位置』：珠海“华发水郡”项目位于珠海市斗门区井岸镇珠峰大道『开发商』：珠海华发股份有限公司『占地面积』：1150000平方米『建筑面积』：494500平方米『容积率』：一期容积率≤0.37，二期容积率≤0.45，，三期容积率会适当增大。『开发周期』：分三期开发，主要为独栋别墅和联排别墅。目前已开发一期、二期，总建筑面积为150000平方米。项目定位『独特产品定位』：1700亩至大规模，“两亩一栋”的超低密度；300亩生态湿地公园，难以复制的稀缺自然；3公里私家河岸线，200泊位游艇码头通江达海；星级酒店会所、湾区商业广场、高尔夫等生活配套；“游艇别墅”主人们惯常享受的舒适与奢华。距离珠海市中心30公里，市政及公共配套设施不足生态自然，居住生活与休闲度假融为一体。『劣势』『卖点』案例借鉴珠海·华发水郡项目定位案例借鉴深圳·万科第五城『项目位置』：深圳市龙岗区坂田五和南路东，雅园路『开发商』：深圳万科房地产有限公司『占地面积』：44万平方米『建筑面积』：63万平方米『容积率』：六期领峰总体容积率：1.6;总体绿化率：30%;总体建筑密度：14.53%;八期容积率:1.9;绿化率:42%。『开发周期』：项目计划分九期开发。主要建筑形式有庭院别墅、合院阳房、叠院HOUSE和多层、高层等。一、二、三期已有商业面积共8500平米，五期八期锦街商业面积为约2996平米。项目定位『独特产品定位』：骨子里的中国情结。以现代中式的建筑语言探索中式人文生活的态度；建筑设计体现徽派和晋派的元素。但不是简单地复古和照搬，而是将传统与现代、中式与西式很好地嫁接和结合，营造出适合中国人居住的传统居住环境，又可符合现代人的生活习惯；“墙”“院”“村”“素”“冷”“幽”六字箴言在这里被演绎得最为淋漓尽致和最具生活意境。在深圳市关外，交通及公共配套设施不完善，公共休闲区域欠缺。现代中式建筑颇具特色，万科品牌及区域未来发展前景。『劣势』『卖点』案例借鉴深圳·万科第五城项目定位项目定位定位思路地级市的后花园生活项目市的新生态乐居——与湿地湖泊、山川河流为邻文化为体•建议以山东地级中国北方园林袖珍式建筑“十笏园”为体裁蓝本，借鉴山东其他著名私家庄园建筑特色，抽取其建筑风格与文化符号。现代为用•立足齐鲁文化，传承古建筑的文化精髓，剔除繁杂的装饰，沉闷的色调，用现代简约洗练的手法进行建筑形式的再造与表达。生态为景•“智者乐水，仁者乐山。智者动，仁者静。智者乐，仁者寿。”生态湿地、休闲河岸、园林景观，湖泊、河流、景观轴、居住区融为一体。生活为情•河畔商业风情一条街、湿地设计型酒店、垂钓休闲中心、SPA养生馆等，情景交融，生活充满欢乐与情趣。项目定位项目定位定位思路与湿地、湖泊、水道、河岸的碰撞——『诗意的栖居』东方为体，现代为用——『灵活变通』后现代的诠释传统建筑语汇——『大胆创新』人性化与针对性的细部设计——『个性鲜明』对山东气候与当地环境的把握——『顺势而为』小中见大的园林设计——『东方智慧演绎』项目定位项目定位产品定位演绎齐鲁文化，借助自然资源的特点，发挥区位条件的优势，利用得天独厚的资源，营造以“水”为特色的主题，通过创新打造市场稀缺产品，以高调形象入市，确立市场主导地位。稀缺性市场为契机复合式产品组合高姿态入市主导市场，树立典范，创建品牌产品名称市场特点小高层项目目前地产市场以多层产品为主，小高层将会逐渐形成主力市场的主力产品，我们应该先入为主。远景住宅，私密空间花园洋房在人们越来越追求居住品质的今天，花园洋房的情结被唤起，景观优美，环境舒适、宁静；市场上推出的花园洋房项目越来越受到中高收入人群购房者的关注和喜爱。创新洋房单位，空中花园别墅中国的新贵和高收入阶层追求高品质生活，大中城市别墅产品热度上升，根据我们项目所在区域消费情况和未来市场，以联排别墅为主，目的是提升整体品质和占据高端市场部分。高品质住宅，高投资价值，标杆建立项目定位首期启动策划目标原则首期启动，精品造势。有助于社区整体品质提升，有预先形象宣传效果，对市场有一定的预先性，在规划中保证相关功能的预留与弹性。充分利用项目的交通优势充分利用大河岸线水景资源发挥大湖国家湿地公园的环境优势产品多样化，提高项目抗风险性开发目标选址原则首期启动地块门户形象。在景观轴心创造生态文化新城形象引进大河河道，创造水景主题环境首期启动地块项目定位首期启动策划启动模式独栋别墅/联排别墅公寓产品休闲会所/精品购物餐饮湿地公园/河岸景观/水景绿化以大湖湿地公园、大河水岸景观、集中水景绿化等高端绿化配套，以及湿地设计型酒店会所、精品购物餐饮等高端生活配套，构筑对高端人群的强力吸引点原生态绿化环境与生活配套，共同推动高端住宅产品——独栋别墅与联排别墅——的限量推出，打造精品社区形象；辅以花园洋房、公寓产品的共同推出，丰富产品类型，满足多样化需求。项目定位策划机构服务项目项目体量开发商谢谢您的支持！旅游地产策划机构