中国房地产融资策略研究报告

12005中国房地产百强开发企业研究报告中国房地产TOP10研究组序言由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”于2004年3月在北京人民大会堂发布了2004中国房地产百强企业研究成果，这一研究成果得到了房地产行业内企业界、专家学者以及消费者的广泛认同。应社会各界的要求，中国房地产TOP10研究组再次启动了2005中国房地产百强企业研究，本次研究旨在：客观地反映房地产开发企业的整体状况和最新动态、科学评价房地产开发企业的综合实力；发掘介绍房地产行业中在规模、成长性、盈利能力方面优秀的企业群体；通过数据收集整理，向全社会提供行业基础信息，促进房地产开发资源的优化组合，展示中国房地产百强企业的品貌。中国房地产TOP10研究组历时半年，通过对中国主要城市优秀房地产企业进行调查研究，并从企业规模性、盈利能力和成长性三个方面设计评价指标体系，依据TOP10研究组自成立以来，收集和积累的中国房地产优秀企业的数据资料，运用主成分分析法及相关数学模型，定量计算2004年中国房地产百强企业的综合实力指数，从而评价产生了2005中国房地产百强企业。特别感谢天鸿集团、合生创展集团有限公司、中国海外发展有限公司、复地（集团）股份有限公司、万科企业股份有限公司、大华（集团）有限公司、广州市恒大实业集团有限公司、浙江绿城房地产集团、上海陆家嘴（集团）有限公司、沿海绿色家园集团、北京城建投资发展股份有限公司、北京阳光100置业集团有限公司、上海城投置地有限公司、上海农工商房地产（集团）有限公司、同景集团、广厦房地产开发集团有限公司、浙江南都房产集团有限公司、四川蓝光实业集团、金地集团、北京万通地产股份有限公司、北京住总房地产开发有限责任公司、武汉地产开发投资集团有限公司、卓越置业集团有限公司、中华企业股份有限公司、亿城集团股份有限公司、宁波银亿房地产开发有限公司、大连万达集团、青岛海信房地产股份有限公司、青岛伟东置业有限公司、南京栖霞建设股份有限公司、北京北辰实业股份有限公司北辰置地分公司、福建正荣集团股份有限公司、杭州市南都房产集团有限公司、天津津滨发展股份有限公司、厦门海投房地产有限公司、重庆晋愉地产（集团）股份有限公司、武汉宏宇实业有限公司、北京住邦房地产开发有限公司、广西东方航洋投资集团有限公司、江苏新城房产股份有限公司、上海三盛宏业投资集团、北京新华联地产控股有限公司、明园集团有限公司、北京昊远隆基房地产开发有限责任公司和其他百强企业。TOP10研究组在研究过程、尤其是收集基础资料的过程中，得到了他们的大力支持和积极配合。2一、研究综述“中国房地产TOP10研究组”以2002-2004年房地产业务平均营业额2亿元为入选门槛值，以企业的开发规模与经营业绩、成长性和开发潜力、房地产企业基本面和盈利能力等为着眼点，对全国500家入选的房地产企业（集团）的规模性、盈利能力和成长性等三个方面的14个指标，运用主成分分析法及相关数学模型，定量计算出入选房地产企业的综合实力指数，得到房地产企业综合实力百强。在此基础之上，TOP10研究组针对房地产百强企业的规模性、盈利能力和成长性分别评价出2005中国房地产百强企业之规模性TOP10、盈利能力TOP10和成长性TOP10企业。研究结果显示：超大规模企业开始涌现，已有7家企业的主营业务收入超过50亿元人民币中国房地产行业在2002-2004三年间实现了高速发展和规模化扩张。房地产开发投资额从2002年的7736.42亿元增至2004年的13158.25亿元，增幅高达70.08%；商品房施工面积从2002年的9.28亿平方米增至2004年的14.05亿平方米，增幅达51.42%；各项房地产开发统计指标全面大幅上扬，尤以商品房销售额为甚，2004年商品房销售额突破万亿大关，达到10375.71亿元，增幅高达81.35%。中国房地产行业所处的大开发时代迅速造就了一批超大规模企业。本次百强企业研究结果显示，规模性10强企业的总资产共计1298.82亿元，其中，中国海外发展和北京天鸿集团的总资产超过200亿。规模性10强企业的施工面积总计2270.59万平方米，占据全国商品房施工面积1.62%的份额，其中，中国海外发展和万科企业股份的施工面积超过300万平方米；竣工面积总计726.51万平方米，占据全国商品房竣工面积1.71%的份额，其中，万科企业股份和广州恒大实业集团的竣工面积超过100万平方米。2004年房地产行业内并未出现真正意义上的“百亿企业”。所谓“真正意义上的百亿”，是指在房地产开发过程中，房屋已交付使用，完成经营结算后，实现的主营业务收入达到100亿元。调查数据显示，百强企业在2004年的主营业务收入分布为，10亿元以下的占49家，10~30亿元的占35家，30~50亿元的占9家，50~100亿元的有7家，没有一家企业的主营业务收入真正超过100亿元。百强企业正处于高速成长时期，且具备较强的发展潜力百强企业整体处于一个高速成长的时期，只有部分百强企业增长缓慢。近两年主营业务收入年均增长率在30~50%和50~80%的百强企业最多，各占23%和21%；此外，分别有7家和8家企业的年均增长率在80~100%和100%以上，但也有18家企业的主营业务收入为负增长。在房屋销售面积增长率上，百强企业较多的分布在10~30%和30~50%之间，各占23%和22%。成长性10强企业的成长速度更快，平均主营业务增长率达到92.84%，比百强企业平均水平高出近39个百分点；平均房屋销售面积增长率为70.66%，比百强企业平均水平高出34个百分点；土地储备面积合计共5000万平方米，规划项目建筑面积储备总计约5300万平方米，体现出成长型房地产企业的未来发展潜力。但是，多数成长型企业在规模性上并不占据优势，要在市场中把握住机遇，获得更快的增长，就要在企业经营、产品开发等方面具有突破性。3领袖级企业呈现“均好性”发展，其他企业的综合实力亟待加强TOP10研究组从规模、盈利能力、成长性三方面来反映企业的“均好性”，即综合实力。本次百强企业研究表明，综合实力10强企业表现出良好的“均好性”。规模上，综合实力10强企业的平均总资产为145亿元，平均施工面积为290万平方米，平均竣工面积为85万平方米，平均主营业务收入为56.76亿元。成长速度上，综合实力10强企业近2年主营业务收入的平均增幅高达51%，房屋销售面积平均增幅为31.3%。盈利能力上，综合实力10强企业的利润总额在10亿元以上的占到了70%，总资产回报率为4%~7%，平均净资产收益率和净利润率分别达13.32%和10.02%。从房地产百强企业的基本面看，整体的“均好性”有待加强。受益于2004年主要区域房地产市场的良好表现和回报，百强企业在规模性和成长性方面均表现良好；然而，多数百强企业的盈利能力相对较弱，2004年利润总额超过10亿元的百强企业屈指可数，有多达29%的百强企业其利润总额还未能突破1亿元。百强企业的当务之急是控制过快的规模扩张和成长速度，全力提升盈利能力，以改善企业自身的“均好性”结构，进入一个良性的“做强”阶段。二、2005中国房地产百强企业整体状况分析房地产百强企业区域分布仍呈现不均衡性，华东地区数量激增房地产百强在区域分布上仍延续了2003年百强分布的不均衡性特点，受区域经济和房地产行业发展水平的影响，以北京为中心的华北地区、以上海为中心的华东地区和以广州、4深圳为中心的华南地区，占据了百强总数的82%。其中，华北、华东、华南地区分别占有27、37、18个席位。今年最显著的变化是（见图一），华东地区的百强企业数量激增，而华北和华南两大区域的百强企业数量却呈现减少的趋势，华中和西部地区的百强企业有一定数量的增加。房地产百强企业的分布变化很大程度上反映了区域房地产市场表现。统计数据显示，上海房地产市场销售额占全国市场的份额从2003年的15.86%上升到2004年的18.63%，增长近3个百分点；而北京房地产市场占全国的份额则一直维持在12%左右的低水平。华东地区显然是2004年中国房地产市场的最具吸引力区域，除上海以外，杭州、苏州、南京、宁波、青岛等华东二线城市也都吸引了大量房地产投资和跨地域开发的百强企业的进入。华中和西部地区也在释放其潜力，地区性房地产企业在与一些全国性跨区域开发商的竞争中扩大区域市场份额。百强企业经营业绩普遍提高，涌现一批超大规模企业TOP10研究组对房地产百强企业的总资产、主营业务收入、房地产投资额、房屋施工面积、房屋竣工面积和销售面积等规模性统计指标研究表明，与去年相比，房地产百强企业的经营规模差异依然较大，但整体规模普遍提高，并涌现了一批超大规模企业。从百强企业总资产规模分布看，企业总资产主要在10~50亿之间，10~30亿的百强企业占总数的34%，30~50亿的企业占26%，超100亿的企业也达到13家之多。企业开复工面积有显著增加，过100万平方米的企业从去年的15家增至现在的30家，过200万平方米的企业也由去年的53家增至8家。从百强企业的经营业绩分布情况看，2004年百强企业实现的主营业务收入有大幅提升，但调查数据表明中国房地产行业还未出现一家真正意义上的“百亿企业”。2004年百强企业的销售面积有较大程度提升。与去年相比，销售面积在30~50万平方米和50~100万平方米之间的百强企业各增加了12家和9家。销售面积超过100万平方米的百强企业更从2004年的1家增至现在的6家。从企业实现的主营收入情况看，2003年百强企业的主营业务收入在10亿以下的占62家，而2004年百强企业的主营业务收入在10亿以上的占一半以上，并且主营业务收入在50~100亿的多达7家。但是，2004年百强企业中没有一家的主营业务收入超过100亿，行业内的一些超大规模企业比如中海、万科、合生、绿地等2004年房地产销售额在70-100亿之间。6百强企业成长性良好，盈利能力相对滞后7在本次百强研究中，针对市场关注的焦点，加入对企业盈利能力和成长潜力的客观评价。研究组利用企业经营业绩的增长情况来反映其成长速度。2002-2004三年中主营业务收入年均增长率在30~50%和50~80%的百强企业最多，各占23%和21%；此外，分别有7家和8家企业的年均增长率在80~100%和100%以上，但同时还有18家企业的主营业务收入为负增长，这表明百强企业整体处于一个高速成长的时期，但仍有部分百强企业增长缓慢。在房屋销售面积增长率上，百强企业较多的分布在10~30%和30~50%之间，各占23%和22%。土地储备和规划项目面积是衡量一个房地产企业是否具备发展潜力或持续开发能力的两个基本指标。从土地储备上来看，面积在100~300万平方米的百强企业最多，占36%，有16家企业储备土地500~1000万平方米，甚至有5家企业的土地储备超过1000万平方米，说明百强企业具备很强的发展潜力。8研究组通过企业的净利润率、净资产收益率、利润总额、净利润等基础经济指标来评价企业的盈利能力。研究结果表明，百强企业的盈利能力相对较弱。从利润总额的分布上看，大部分百强企业集中在1~3亿的中低水平上，占43家；3~5亿的有13家，5~10亿和超过10亿的百强企业分别只有8家和7家，还有29家百强企业的利润总额尚未突破1亿元。从净资产收益率上看，半数百强企业集中在5~20%，只有个别百强企业的收益率高于50%。百强企业凭借品牌价值实现规模化扩张百强企业中，已经形成了一批具有相当价值的房地产品牌。根据TOP10研究组2004品牌价值研究成果，中海地产、万科两大房地产行业领导品牌的价值分别高达26.01亿元和22.37亿元，大规模开发和品牌复制已经扩张到10余个城市，占据了大量的市场份额。复地、绿城、金地、大华、万通、阳光100、北京城建地产、沿海等百强企业，尽管品牌价值未过10亿，也以惊人的成长速度加快市场占有，实现品牌的迅速扩张。三、2005房地产百强企业TOP10研究2005中国房地产百