济南融创雪山项目启动会及市场定位报告

融创中国北京公司济南雪山项目启动会2015年6月6日融创中国北京公司一、项目定位二、产品研发三、成本及财务指标四、项目目前进展情况五、工作目标融创中国北京公司一、项目定位1、地块介绍2、市场研判3、客群定位4、市场定位5、产品定位融创中国北京公司西部新城：以交通、科教为依托形成集三产、商贸、高尚休闲于一体的城市副中心东部新城：以政务、产业东移为依托形成集产业、政务、配套于一体的新城市中心北部滨河新城：将原有制造业及传统服务外迁，重点发展现代服务业，进行产业结构升级。核心驱动：“制造产业+人口”城市功能定位：制造产业区、居住区核心驱动：“交通+文教产业”城市功能定位：城市副中心、科技文教商贸区西进南控东拓北跨中疏核心驱动：“政务＋商务”城市功能定位：城市新中心、高新技术产业区济南南依群山北临黄河，是环渤海经济区和京沪经济发展轴上的重要交汇点，是全国重要的交通枢纽和物流中心。济南城市空间发展战略为“东拓、西进、南控、北跨、中疏”，为城市由单核向多核发展在城市空间方面提供了机会，东部是城市发展最热点板块也是济南的发展方向。1、地块介绍|地处济南城市发展方向融创中国北京公司东部新城CLD，生态、政务、文体、智慧驱动，东部新城环城高速内稀缺地块，升值潜力大；世纪大道、飞跃大道，未来地铁、轻轨规划、高铁东站，济南东部新城中心，板块愿景明朗；区域景观资源丰富，是济南较好的生态住区，炼油厂搬迁之后，被认可度会得到质的提升。交通枢纽商贸北跨工业城西进文化休闲新城老城区高新区政务、奥体、CBD本案东拓南控1、地块介绍|东部新城核心住区融创中国北京公司本项目用地位于济南东部新城世纪大道与环城高速、飞跃大道、凤鸣路围合地带。城市资源：南侧有山东建筑大学、济南体育学院，东侧有历城政务中心（待建）、历城体育中心、历城文化中心（三心三馆）。景观资源：地块内四山一河、地块外雪山、凤凰山、鲍山公园等项目北侧的山钢与西侧的炼油厂是项目发展的最大阻力。1、地块介绍|区位分析建行银丰历下公园用地范围山东体育学院历城政务中心历城文化中心历城体育中心鲍山公园凤凰山炼油厂蒋山融创中国北京公司城市间交通极为便利：至机场、高铁东站（在建）、高速都极为便捷，距离长途汽车站较远；距离传统市中心达15公里，典型新城项目，交通所限，客户群集中在二环东路以东区域。1、地块介绍|城市交通融创中国北京公司周边路网：有世纪大道、凤歧路、凤鸣路、飞跃大道及绕城高速路等多条主干路，路况良好，方便通行市内各个方向；公共交通：世纪大道上开行308、311、321、k162四趟公交，飞跃大道上开行122路公交；轨道交通：规划轻轨R2韩仓站距离1.5公里，目前R2线尚未开工，建成时间在2018年以后。本项目经十路世纪大道飞跃大道凤鸣路绕城高速工业北路R2R3韩仓站1、地块介绍|周边道路融创中国北京公司济南新东站是济南“三主一辅”铁路枢纽客运站中三主之一。未来济南新东站地区将形成以交通枢纽功能为先导的城市副中心。东站选址王舍人片区东北、济青高速公路南部，距离雪山片区约3km，区域规划面积50平方公里。东站片区的开发建设将对该地区城市形象提升、交通及配套改善产生巨大推动作用。2014年10月新东站项目正式启动，片区控规将于2015年6月底全部完成，新东站计划于2016年12月31日前投入使用。这对雪山项目是重大利好。雪山片区济南主城区济南东站济南东部区域1、地块介绍|规划利好融创中国北京公司1234自身条件客户认知发展潜力地价优势济南土地熟化制度取消，本项目是遗留的少数几个“末班车”项目之一价格已锁定且低于周边地价；济南重点发展区域，项目距离高新区、奥体CBD等东部核心地区较近，区位良好、交通便利，总体规模巨大，未来有较大操作空间；位于城市东部，符合本地客户长期固有的“住东不住西”的居住习惯，同时本区域是济南未来的发展重心所在；济南新东站2016年底投入使用，而轨道交通的落地更将极大提升区域价值；目前周边配套、公共交通、城市资源不完善，项目前期开发需考虑自身配套建设；5配套建设该片区为济南东部生态环境最佳之区域，伴随银丰、绿地、恒大、中建等越来越多的开发公司进入，集群效应逐渐彰显，受关注度愈发提升。6集群效应【小结】融创中国北京公司历城区成交占据济南总成交38%，主要集中在唐冶、华山、汉峪三个片区；高新区成交为80.89万平米，占比11%。2015年1-5月份，济南土地成交338万平米，其中历城区成交92万平米，集中在华山片区。2、市场研判|土地市场华山片区汉峪片区唐冶片区高新片区融创中国北京公司2014年区域相关土地成交情况区域内成交住宅地块为景和与中建地块，11.3万平米，片区内土地供应较少。唐冶片区出让土地占地面积约计48万平米左右。2015年区域相关土地为万科金域华府地块，占地19万平米，总建面约30万平米。2、市场研判|土地市场|相关土地成交融创中国北京公司13济南市常年保持商品住宅供需两旺，即使2014年房地产市场陷入低迷，总体成交量也与2013年基本持平；2015年济南住宅库存达到55393套，按照14年去化速度约需一年时间进行去化；相比较同类的青岛(刚需住宅库存需三年去化时间）等副省级城市，济南房地产市场比较健康。2、市场研判|商品住宅供需关系融创中国北京公司2014年济南市1-12月住宅成交情况济南进入2014年住宅市场瞬间降温，直到7-8月随着限购政策取消，成交量方开始攀升。2014年12月成交剧增，这是以价换量导致的需求爆发，随着2015年政策利好的不断推进，市场成交比起2014年全年迅速回暖。2、市场研判|商品住宅供需关系融创中国北京公司2015年济南市1-5月成交情况7235套3352套6860套6924套8943套2015年房地产住宅市场升温明显，相比2014年同期每月成交套数大幅上升；2015年平均去化户型面积约在115平米左右，因政策因素改善型市场占比逐步上升。融创中国北京公司2、市场研判|板块竞争王舍人板块（东北部刚需刚改集中区域）高新区板块（高竞争）雪山板块化纤厂板块（城区刚需刚改）汉峪片区（写字间集中片区）唐冶板块（高竞争）价格：高层均价6000-8200元/㎡左右，主力总价60-90万/套未来三年供应量：约90万㎡价格：均价4800-6500元/㎡左右，主力总价53-85万/套未来三年供应量：约80万㎡价格：高层均价6000-6700元/㎡左右，主力总价61-75万/套未来三年供应量：80万㎡价格：整体均价在8500-1000元/㎡，主力总价70-140万/套未来三年供应量：60万㎡价格：小高层均价9500/㎡左右，主力总价77-135万/套；高层均价8600/㎡，主力总价70-120万/套未来三年供应量：55万㎡彩石板块（新兴板块）新悦城景和山庄天齐奥东花园尚东1956万达广场中海天悦府银丰刘智远万科华府价格：核心区均价9000元/㎡左右，外围区域均价7500元/㎡左右，主力总价65-110万/套未来三年供应量：约150万㎡恒大奥东新都绿地城银丰唐郡舜奥华府德润天玺万象新天江苏新城恒大城万科新里程万科城保利华庭绿城百合融创中国北京公司2、市场研判|板块竞争化纤厂、高新、汉峪板块在改善型市场层面与本案具备较大竞争唐冶、高新、济钢（工业北路）区域在刚需市场与本案形成激烈竞争融创中国北京公司2014年片区去化约30万平米，未来三年存量及供应量约90万平米，其中约有15-20万平米为顽固存量；高新区及唐冶板块未来三年的存量及供应量约为150-200万平米，板块间竞争较为激烈。区域项目规模(万平米）产品供应(万平米）去化(万平米）14年去化(万平米）存量(万平米）近期均价(元/平米）备注本区域尚东1956269栋26-29层高层2618.2157.882001、14.9.27开盘2、学区房3、主力户型90.1104、住宅用地的公寓一栋中建凤栖第311栋12层小高层14栋30-33层高层31296.5272001、2012年6月开盘2、主力户型为90、120平米3、学区房中建新悦城3915栋22-33层高层;39323460001、14.11.29开盘2、周边生态环境较差3、主力户型90.110平米天齐奥东花园189栋24-32层高层18.58.95.67.674001、6500元/平米低价入市2、产品属及格水平3、主力户型面积90平米三房、120平米三房百替御园华府8.38栋3层低层11栋10-18层小高层8.341.64.377001、2012-09-26开盘2、140平米以上为主力户型九英里颢苑84栋17-18层小高层;81.30.86.7144001、豪装2、户型面积155-2403、11.6开盘恒生伴山174栋11层小高层5栋28-32层高层1712.70.254.375001、2010.12.18开盘2、主力户型100-130平米3、工程质量与口碑较差景和山庄232栋洋房13栋小高5栋高层237200未开盘唐冶片区绿地城655栋18层(2T3)小高层5栋33层(2T4)高层9635500内购阶段，9月份开盘银丰唐郡9629栋8-17层小高层2栋6层多层10栋22-25层高层联排20幢30267456001、后续土地自己开发或出让不明2、户型分布面广，以130平米以上为主3、12.11.18开盘华夏帝苑26.613栋13-18层小高层26.61124.661002、市场研判|区域供求融创中国北京公司雪山南侧山东建筑大学周边区域房价在2015年有较大攀升，东侧唐冶区域价格基本持平，稍有下降。近三年，同一项目同等产品标准情况下售价年涨幅约7-8%。伴随着高铁东站的崛起、炼油厂与济钢的逐步搬迁，区域价格有较大攀升潜力。2、市场研判|区域售价水平融创中国北京公司2、市场研判|主要竞品融创中国北京公司96、98㎡两梯四户143㎡一梯两户项目规模：官方宣传500万平米大盘，目前仅拿了两块地，住宅占地18万平，建面65万平，由5栋18层(2T3)、5栋33层(2T4)小高层、高层组成。销售情况：2015年初在不具备预售条件下已经开盘，推出426套房源，去化260套，2015年3月份开始加推，目前为止共推出1-5号楼5个楼座，696套房源，去化近500套。产品：户型以90平两室、三室、110平三室为主，少量130平米大三室；其中90平米三室与数量较少的130平米三室去化速度最佳。三栋小高层已经去化完毕，均价5800元/平米，高层去化较慢，均价5500元/平米。【绿地城】尾房在售2、市场研判|主要竞品融创中国北京公司户型面积（㎡）供应占比成交已推剩余两室两厅一卫92（高层）18627%11874三室两厅一卫108（高层）18627%71115三室两厅一卫92（小高）10816%1080110（小高）16223%1620三室两厅两卫130547%540合计696100%507189户型去化融创中国北京公司【绿地城】110平米户型90平米户型2、市场研判|主要竞品融创中国北京公司130平米户型90平米户型户型定位较准，方正全明，实用紧凑；针对刚需与刚改，地缘客户+高新区经十路青年置业人群；绿地城商业地块沿世纪大道，为历城政务中心（待建）所在地。融创中国北京公司客户来源：周边：学校职工、附近居民、工业北路人群，约占40%高新区：高新区挤压人群，约占20%经十东路：沿线写字楼年轻白领，约为30%客户特点：年龄在20-30岁之间，收入一般，处于职业上升期，用途多为婚房；需求为两房与小三房，比例约为60-70%。年龄在40-50岁之间，多次置业，升级改善，多需要130-140平户型，约占20-30%比例；置业需求：自主与新城置业，客户认可东部的未来发展与生态环境，对于教育及配套尤为重视。【绿地城】客群分析2、市场研判|主要竞品融创中国北京公司【绿地城】竞争研判2、市场研判|主要竞品相对优势：价格低相对劣势：心理位置较偏，与银丰唐郡及本案南侧项目相比区块成熟度较低。竞争导向：以智慧、教育、成熟、环