2010_大深圳_城市综合体规划要点分析

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2009本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。[城市综合体规划原则分析][大深圳建筑中心][2010.08]Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010发展概况消费者购物的需求从追求方便性、多样性，更上升到注重个人品位、注重场所环境以及注重消费过程的愉悦感受等综合要求上。当今大城市中心区发展趋于高密度、综合化、集约化。商业物业与其它多种功能物业更紧密结合，实现多种资源的共享互通。开发商在对一块具有城市综合价值的土地进行开发的时候，不单单是完成一次建设，更是在城市中心树立具有自身品派价值的名片。Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010城市开发商消费者随着城市化进程的推进，城市人口不断增长，土地逐渐稀缺，城市交通日趋发达。城市功能空间的规划更注重收放结合。各种城市功能高度集中的，满足生活各种需求的高效生命体即城市综合体应运而生。开发商在开发项目时需要追求商业价值最大化，则需要充分利用人的价值：1.需要一次人流产生多次商业行为。2.需要复合利用多种人群的价值。人们选择城市生活，其实就是选择了更高效、更多彩、更有品质的生活。发展概况Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010城市综合体的物业类型普遍特殊•美术馆•博物馆•小型主题公园•小型体育馆……•办公：总部大楼、出租、出售•商业：ShoppingMall、专卖店、主力店、传统百货、街铺商业街（室内\室外）•高级住宅(公寓)：城市豪宅、住宅式公寓(商业产权式)、投资型小户型•星级酒店(公寓)：星级酒店、酒店式公寓(高端)Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010城市综合体的物业类型普遍•商业：ShoppingMall、专卖店、主力店、传统百货、街铺商业街（室内\室外）Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010城市综合体的物业类型普遍•办公：总部大楼、出租、出售Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010城市综合体的物业类型普遍•星级酒店(公寓)：星级酒店、酒店式公寓(高端)Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010城市综合体的物业类型普遍•高级住宅(公寓)：城市豪宅、住宅式公寓(商业产权式)、投资型小户型Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010城市综合体的物业类型特殊•美术馆•博物馆•小型主题公园•小型体育馆……Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010各种类型物业的规划原则•商业•办公•酒店(公寓)•住宅(公寓)以价值导向界定Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010商业•易于人流导入（行人的方向：地铁、公交、天桥……）各种类型物业的规划原则Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010商业•易于人流导入（行人的方向：地铁、公交、天桥……）各种类型物业的规划原则•易于疏散Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010商业•易于人流导入（行人的方向：地铁、公交、天桥……）各种类型物业的规划原则•易于疏散•昭示性强Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010商业•易于人流导入（行人的方向：地铁、公交、天桥……）各种类型物业的规划原则•易于疏散•昭示性强•场地利于布置车行的出入和的士的上落客区Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010商业•易于人流导入（行人的方向：地铁、公交、天桥……）•易于疏散•昭示性强•商业街(室内\室外)•场地利于布置车行的出入和的士的上落客区各种类型物业的规划原则Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010办公各种类型物业的规划原则•昭示性强Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010•昭示性强•拥有景观资源或者视线开阔办公各种类型物业的规划原则Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2010•昭示性强•拥有景观资源或者视线开阔•易于疏散人流办公各种类型物业的规划原则Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2010•昭示性强•拥有景观资源或者视线开阔•易于疏散人流•利于人车分流办公各种类型物业的规划原则Codeofthisreport|20©CopyrightCentalineGroup,2010•昭示性强•拥有景观资源或者视线开阔•易于疏散人流•利于人车分流•场地利于布置车库出入口和的士上落客区办公各种类型物业的规划原则Codeofthisreport|21©CopyrightCentalineGroup,2010酒店(公寓)•昭示性与可达性并重各种类型物业的规划原则Codeofthisreport|22©CopyrightCentalineGroup,2010•昭示性与可达性并重•拥有景观资源或者视线开阔酒店(公寓)各种类型物业的规划原则Codeofthisreport|23©CopyrightCentalineGroup,2010•昭示性与可达性并重•拥有景观资源或者视线开阔•场地利于布置酒店自有的独立群房（如大堂、会议宴会厅、餐饮、商业、俱乐部等）酒店(公寓)各种类型物业的规划原则Codeofthisreport|24©CopyrightCentalineGroup,2010•昭示性与可达性并重•拥有景观资源或者视线开阔•场地利于布置酒店自有的独立群房（如大堂、会议宴会厅、餐饮、商业、俱乐部等）•场地利于布置各种功能出入口酒店(公寓)各种类型物业的规划原则Codeofthisreport|25©CopyrightCentalineGroup,2010•昭示性与可达性并重•拥有景观资源或者视线开阔•场地利于布置酒店自有的独立群房（如大堂、会议宴会厅、餐饮、商业、俱乐部等）•场地利于布置各种功能出入口•人车分流酒店(公寓)各种类型物业的规划原则Codeofthisreport|26©CopyrightCentalineGroup,2010•昭示性与可达性并重•拥有景观资源或者视线开阔•场地利于布置酒店自有的独立群房（如大堂、会议宴会厅、餐饮、商业、俱乐部等）•场地利于布置各种功能出入口•人车分流•车库出入口酒店(公寓)各种类型物业的规划原则Codeofthisreport|27©CopyrightCentalineGroup,2010•景观资源、开阔视线酒店(公寓)各种类型物业的规划原则Codeofthisreport|28©CopyrightCentalineGroup,2010•景观资源、开阔视线•独立性、私秘性，干扰尽量减少酒店(公寓)各种类型物业的规划原则Codeofthisreport|29©CopyrightCentalineGroup,2010•景观资源、开阔视线•独立性、私秘性，干扰尽量减少•独立大堂、电梯酒店(公寓)各种类型物业的规划原则Codeofthisreport|30©CopyrightCentalineGroup,2010基本原则设计原则：店铺开设于步行交通流量最大的动线上，吸引最大人流，避免重复，并形成回路。顾客心理：一次性逛完所有店铺不走重复路线（回头路）方向清晰明确商业内部动线设计Codeofthisreport|31©CopyrightCentalineGroup,2010动线组织根据商业建筑规模分类商业内部动线设计Codeofthisreport|32©CopyrightCentalineGroup,2010主街根据商业建筑规模分类以一条商业街贯穿整个建筑，商铺被串联在商业街两侧。曲线和直线布局，而通常曲线更易于带动商业氛围。动线组织商业内部动线设计Codeofthisreport|33©CopyrightCentalineGroup,2010主街根据商业建筑规模分类以一条商业街贯穿整个建筑，商铺被串联在商业街两侧。曲线和直线布局，而通常曲线更易于带动商业氛围。动线组织商业内部动线设计Codeofthisreport|34©CopyrightCentalineGroup,2010主副街主街根据商业建筑规模分类在一条主街不能达到激活所有商铺的条件下，以两条商业街同时组织整个建筑，非交叉排布，局部通过支路连通。以一条商业街贯穿整个建筑，商铺被串联在商业街两侧。曲线和直线布局，而通常曲线更易于带动商业氛围。动线组织商业内部动线设计Codeofthisreport|35©CopyrightCentalineGroup,2010主副街主街根据商业建筑规模分类在一条主街不能达到激活所有商铺的条件下，以两条商业街同时组织整个建筑，非交叉排布，局部通过支路连通。以一条商业街贯穿整个建筑，商铺被串联在商业街两侧。曲线和直线布局，而通常曲线更易于带动商业氛围。动线组织商业内部动线设计Codeofthisreport|36©CopyrightCentalineGroup,2010主副街主街根据商业建筑规模分类在商业规模较大时，为了带动每一个商业区域，需要通过纵横多条商业街来划分内部空间，组织引导人流。网状商业街在一条主街不能达到激活所有商铺的条件下，以两条商业街同时组织整个建筑，非交叉排布，局部通过支路连通。以一条商业街贯穿整个建筑，商铺被串联在商业街两侧。曲线和直线布局，而通常曲线更易于带动商业氛围。动线组织商业内部动线设计Codeofthisreport|37©CopyrightCentalineGroup,2010主副街主街根据商业建筑规模分类在商业规模较大时，为了带动每一个商业区域，需要通过纵横多条商业街来划分内部空间，组织引导人流。网状商业街在一条主街不能达到激活所有商铺的条件下，以两条商业街同时组织整个建筑，非交叉排布，局部通过支路连通。以一条商业街贯穿整个建筑，商铺被串联在商业街两侧。曲线和直线布局，而通常曲线更易于带动商业氛围。动线组织商业内部动线设计Codeofthisreport|38©CopyrightCentalineGroup,2010根据路径模式分类动线组织商业内部动线设计Codeofthisreport|39©CopyrightCentalineGroup,2010闭合式根据路径模式分类主商业街道完全在商业体量内部动线组织商业内部动线设计Codeofthisreport|40©CopyrightCentalineGroup,2010闭合式根据路径模式分类主商业街道完全在商业体量内部动线组织商业内部动线设计Codeofthisreport|41©CopyrightCentalineGroup,2010闭合式根据路径模式分类主商业街道完全在商业体量内部动线组织商业内部动线设计Codeofthisreport|42©CopyrightCentalineGroup,2010闭合式穿越式根据路径模式分类主商业街道完全在商业体量内部商业街贯穿商业体量动线组织商业内部动线设计Codeofthisreport|43©CopyrightCentalineGroup,2010闭合式穿越式根据路径模式分类主商业街道完全在商业体量内部商业街贯穿商业体量动线组织商业内