万科对报建中常见设计难点的解读(深圳版.绝密)

万科对报建中常见设计难点的解读（深圳版.绝密）2014-04-24转载请注明来自〉房地产经理人联盟报建疑难问题1】深圳市规划局《关于建筑设计审查相关控制要求的指导意见》中的“特殊空间控制”，具体是什么内容?解析：深圳市规划局印发了《关于建筑设计审查相关控制要求的指导意见》其关于“特殊空间控制”内容摘录如下：为进一步加强建筑设计规范管理，针对当前建筑空间和面积存在的计算和控制漏洞，根据国家有关建筑设计规范要求，结合我市实际情况，制定本细则，作为我局内部建筑设计方案审查的指导依据……一、特殊空间控制①、住宅地下室或半地下室作为户型内独立面积使用时，其投影面积不超过建筑基底面积，其深度不超过3.5米。坡地住宅地下室利用时，吊脚架空高度不超过4.2米。②、住宅建筑阳台(含露台、高度为两层及两层以上的阳台)投影面积不超过每户总建筑面积的18%，其中高度为两层及以上的阳台面积不超过阳台总面积的50%。其他类型建筑的阳台投影面积不超过总建筑面积的10%。③、住宅建筑空间为复式时，层数按自然层计算，单套住宅透空部分建筑面积与该户型建筑面积的比例不超过20%。④、商业、办公建筑楼层的透空比率，不超过规定建筑面积的15%。【报建疑难问题2】深圳市规划局《关于建筑设计审查相关控制要求的指导意见》中的“建筑层高控制”，具体是什么内容?解析：深圳市规划局印发了《关于建筑设计审查相关控制要求的指导意见》(其关于“建筑层高控制”内容摘录如下：建筑层高控制①、单一层高住宅建筑层高一般为2.8米，最大不超过3.3米。②、办公建筑标准层层高一般为3.9米，最大不超过4.5米。③、商务公寓参照住宅建筑层高控制。④、商业建筑首层层高一般为4.5米，最大不超过6米(门厅除外)，其他楼层层高一般为4.2米，最大不超过5.1米；住宅首层临街商铺层高一般为4.5米，最大不超过5.1米。⑤、研发类工业建筑参照办公建筑层高控制，有特别工艺要求的按相应的工艺设计决定。【报建疑难问题3】“规定建筑面积”如何理解?“核增建筑面积”如何理解?解析：参照深圳市《房屋建筑面积测绘技术规范》相关规定，“规定建筑面积”是指市政府行政主管部门在《建设用地规划许可证》和《土地使用权出让合同书》中约定的总建筑面积。它包括地上部分的规定建筑面积(计容积率)和地下室中原定义为“核减建筑面积”的建筑面积(不计容积率)。“规定建筑面积”与地价相关，也与产权登记相关。解析：根据深圳市《房屋建筑面积测绘技术规范》“核增建筑面积”是指“市政府相关行政主管部门为保证公众安全、改善环境、鼓励配建机动车停车位等目的，允许对建筑中一些特定用途的建筑空间增加等量的建筑面积”。该部分面积计人容积率，但不计入”规定建筑面积”。核增建筑面积须满足《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》要求。具体设计中，应清晰表达出核增建筑面积的具体技术指标要求(如建筑楼层架空作休闲绿化的，梁底净空不小于3.6m)和环境设计要求(如建筑楼层架空作休闲绿化的，应有不小于四分之一的绿化面积)等。【报建疑难问题4】规划主管部门在核发《建设工程规划许可证》时，是按什么原则控制相关建筑面积指标的?解析：根据深圳市规划局《关于进一步规范建设工程施工图核准中有关事宜的通知》规划主管部门在核发《建设工程规划许可证》时，按如下原则控制建筑面积：①、规定建筑面积不得超过《建设用地规划许可证》和《土地使用权出让合同书》的规定；②、公共配套项目建筑面积不能少于《建设用地规划许可证》和《土地使用权出让合同书》的规定；③、《建设用地规划许可证》中不再使用“核减建筑面积”，将其计入规定建筑面积。【报建疑难问题5】建筑总平面图中，建筑定位及退红线应如何控制?解析：建筑物定位坐标应保证该建筑物能有效定位，且不少于三个坐标点；建筑退红线，原则上以建筑投影外轮廓线为准。对于临街建筑物的无柱雨篷(或挑檐)可适度放宽，其投影可稍超出建筑退红线，但不得超出用地红线。【报建疑难问题6】与临街建筑相连的外延台阶，是否需满足建筑退红线的要求?解析：城市规划不鼓励临街建筑设置外延大台阶。在完全满足消防、交通及无障碍设施设计要求的前提下，与临街建筑相连的外延台阶可稍许超出建筑退红线。【报建疑难问题7】建筑总平面图设计中，机动车出入口设置要注意哪些报建疑难问题?解析：基地机动车出入口的设置应符合《建设用地规划许可证》和相关规范要求，宽度不宜大于6m。机动车出入口设计应体现“以行人为本”，不应破坏人行道的连续贯通，要保证无障碍设施的通行顺畅。为此，道牙一般须做坡化处理。【报建疑难问题8】建筑总平面图中建筑物栋数如何编号?解析：建筑总平面图中建筑物栋数编号，应严格按照深圳市规划局《关于进一步规范建设工程施工图核准中有关事宜的通知》执行：①、建筑总平面图中的建筑按“栋”(用阿拉伯数字表示)、“座”(用英文大写字母表示)次序进行编号；②、地面以上有裙楼(含架空层)相连通的建筑编为一栋；③、同一栋建筑物中的不同建筑塔楼用“座”依次编号。【报建疑难问题9】深圳市日照分析应注意哪些报建疑难问题?解析：日照分析不仅要考虑建筑物自身遮挡报建疑难问题，还要考虑建筑物(含基地周边既有建筑物)彼此间相互遮挡报建疑难问题。①、住宅自身遮挡的日照标准，应执行：1)、《住宅建筑规范》“住宅应充分利用外部环境提供的日照条件，每套住宅至少应有一个居住空间能获得冬季日照”(无小时数要求)；2)、《住宅设计规范》“每套住宅至少应有一个居住空间能获得日照，当一套住宅中居住空间总数超过四个时，其中宜有二个获得日照”(无小时数要求)。②、对于互相遮挡的住宅建筑，其日照标准应按《城市居住区规划设计规范》所规定的大寒日日照时数来确定。或遵守《深圳市城市规划标准与准则》“住宅建筑间距应保证受遮挡的住宅获得日照要求的居住空间，其大寒日有效日照时间不应低于3小时”，此外，根据相关规定，建设单位应对其报送的设计图纸真实性负责，设计单位及施工图审查机构应对其编制及审查的设计图纸正确性负责。【报建疑难问题10】规划主管部门对总平面图公布有何具体要求?解析：现阶段我市公布的总平面图为总平面施工图。总平面施工图作为《建设工程规划许可证》的附件，随《建设工程规划许可证》一并由规划主管部门在其网站予以公布，公布时间不少于30天。总平面施工图应当包括以下主要内容：①、建设项目用地红线坐标、建筑退红线、建筑物位置、独立占地的公共服务设施位置、相邻建筑间距、建筑物高度或层数、机动车出入口；②、《建设用地规划许可证》中要求独立占地的学校、幼儿园等用地围墙线、社区活动广场(绿地)的位置和面积；③、主要经济技术指标应包含容积率、覆盖率、规定建筑面积及各功能分项指标、分期报建指标、涉及宏观调控的住房户型比例等。④、对于分期办理报建的项目，公布内容为已建和本次报建的建设内容，未报建部分按批准的设计方案总平面图表示。上述两部分内容的图面表达应加以区分。【报建疑难问题11】对己核准施工图做修改，要特别注意哪些报建疑难问题?解析：施工图修改图纸，出图版次或者出图日期应与修改之前有所区别，而且需将修改部分用云线特殊圈注出来。规划主管部门只审批云线圈注部分的内容。【报建疑难问题12】对于桩基础提前开工的图纸，施工图审查机构应主要审查什么内容及承担什么职责?解析：对于桩基础提前开工的图纸，施工图审查机构应重点审查施工图文件：①、是否符合相关政策、法律、法规、规章、规范和标准；②、是否符合《建设用地规划许可证》、《土地使用权出让合同书》、《建设工程方案设计审批意见书》和《深圳市建设工程初步设计审批意见书》(需要进行初步设计审批的)的要求；③、属于结构超限的高层建筑工程，是否取得抗震设防专项审查批复；④、是否符合相关部门(环评、人防、消防、排水及水土保持等)的审查意见等。【报建疑难问题13】对于建筑工程方案设计或扩初设计.规划主管部门主要审核什么内容?解析：对于建筑工程方案设计或扩初设计，规划主管部门主要审核设计文件是否符合《建设用地规划许可证》及法定图则、城市设计、详细蓝图中相关控制参数的要求，并督查设计文件是否满足国家及深圳市有关建筑设计的规范、标准和准则的要求，特别是强制性规范中有关日照间距、公共空间、无障碍设计和建筑节能等方面的要求。【报建疑难问题14】建筑工程规划许可中，规划主管部门主要审核什么内容?解析：建筑工程规划许可中，规划主管部门主要审核：①、施工图设计文件是否符合《建设用地规划许可证》、《土地使用权出让合同书》、《建设工程方案设计审批意见书》、《深圳市建设工程初步设计审批意见书(需要进行初步设计审批的)的要求；②、是否经施工图审查机构审查并合格，设计图纸上出图章、审图章是否齐备；是否取得《施工图审查合格书》；③、是否取得相关部门(环评、人防、消防、排水及水土保持等)的审查同意意见；④、设计单位及施工图审查机构的资质和资格等是否满足要求；⑤、属于结构超限的高层建筑工程，是否取得抗震设防专项审查批复。【报建疑难问题15】建筑工程桩基础提前开工，规划主管部门主要审核什么内容?解析：对建筑工程桩基础提前开工，规划主管部门主要审核：①、建设用地范围；建(构)筑物、地下室退红线距离；②、是否符合《建设用地规划许可证》中技术参数以及方案设计和初步设计审批意见(需要进行初步设计审批的)的相关要求；③、是否已签订《土地使用权出让合同书》或其补充协议；④、属于结构超限的高层建筑工程，是否取得抗震设防专项审查批复；⑤、是否已取得《施工图审查合格书》及相关部门(环评、人防、消防、排水及水土保持等)的审查认可意见。【报建疑难问题16】高级宿舍、公寓、公寓式办公、酒店式公寓等如何区分?对于消防疏散的要求，哪些应按公共建筑设计，哪些可按住宅建筑设计?解析：，广东省公安消防总队签发了《关于明确非住宅类居住建筑消防设计要求的通知》其主要内容摘录如下：①、目前对于公寓建筑没有明确的定义。除学生或员工公寓外，其他公寓应按照旅馆建筑考虑其消防设计。②、独立建造的学生或员工宿舍(公寓)，应按居住建筑设计。其疏散楼梯类型、宽度的设计应符合《建筑设计防火规范》第5.3.11条、第5.3.14条的规定；其消防给水的设计应执行第8.3.1条第4款等第八章中的有关规定；③、与其他功能组合建造的学生及员工宿舍(公寓)，其中居住部分与其他非居住部分的防火分隔应按《建筑设计防火规范》的规定执行，建筑的消防给排水应按照整个建筑物考虑。以上仅涉及到适用于建筑设计防火规范的建筑。本市约定：对于高层宿舍或高层公寓，也参照上述规定进行定性。【报建疑难问题17】某“大底盘”的地下室车库，由于面积较大，跨越了地面上不同的建筑类别(有高层、多层及室外广场等)。其消防疏散是按《高层民用建筑设计防火规范》还是按《建筑设计防火规范》执行?解析：①、地下车库楼梯间设计跟其上部建筑类别有关。当地下车库疏散楼梯无法满足封闭楼梯间要求时(即无自然通风采光)，应按防烟楼梯间设计。另根据地上建筑类别及其各自所占比例的不同，按《高层民用建筑设计防火规范》或《建筑设计防火规范》相关内容进行设计，宜从严控制。②、除①述楼梯间设计之外，地下车库本身的消防疏散设计，应按《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》执行。也即：此时其防火分区面积、疏散距离、疏散宽度、安全出口数量等，均与其上部的地面建筑类别无直接联系。【报建疑难问题18】关于宿舍建筑设置封闭楼梯间的报建疑难问题。《宿舍建筑设计规范》和《建筑设计防火规范》说法不一致。按哪个执行?解析：当关于宿舍建筑设置封闭楼梯间出现规范矛盾时，应以较近颁布的《建规》为准。分别摘录规范条文如下：①、《宿舍建筑设计规范》通廊式宿舍和单元式宿舍楼梯间的设置应符合下列规定：1)、七层至十一层的通廊式宿舍应设封闭楼梯间，十二层及十二层以上的应设防烟楼梯间。2)、十二层至十八层的单元式宿舍应设封闭楼梯间，十九层及十九层以上的应设防烟楼梯间。七层及七层以上各单元的楼梯间均应通至屋顶。但十层以下的宿舍，在每层居室通向楼梯间的出入口处有乙级防火门分隔时，则该楼梯间可不通至屋顶。3)、楼梯间应直接采光、通风。”②、《建规》：“居住建筑的楼梯间设