广东省2015年房地产估价师《理论与方法》：制定估价作业方案的思路考试题

广东省2015年房地产估价师《理论与方法》：制定估价作业方案的思路考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、拆除未到期限的临时建筑，应当按使用期限的__参考剩余年限给予适当补偿。A．重置价值B．残存价值C．市场价值D．市场评估价值2、某建筑物的建筑面积为2000㎡，占地面积为3000㎡，现在重新获得该土地的价格为800元／㎡，建筑物重置价格为900元／㎡，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元／㎡．则该建筑物的成新率为。A：44％B：50％C：67％D：94％E：工业用地的监测点评估价格3、银行为某家庭提供了一笔总额10万元、期限10年、年利率6%的住房抵押贷款。若采用月还款常数为0.7%的还款方式，并在最后1个月还清所余本息。则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了（）元。A．137.5B．410.2C．432.2D．452.24、城市郊区菜地，是指连续年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘。A：半B：1C：2D：3E：房地产估价机构必须加盖公章5、房地产开发项目所需的大部分资金是以（）的方式筹集的。A．债务融资B．已建成房地产抵押贷款C．权益融资D．建设贷款6、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式：开发利润=×直接成本利润率．【2007年考题】A：后续开发成本+管理费用B：后续开发成本+管理费用+销售费用C：待开发房地产价值+后续开发成本D：待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费E：工业用地的监测点评估价格7、住房公积金委员会各项决策的执行机构是__。A．住房公积金管理中心B．住房公积金管理委员会委托的银行C．各个单位D．全体职工大会8、确定城市性质一般采用的方法。A：几何分析B：定性分析C：定量分析D：定性分析和定量分析相结合E：执行层的组织协调9、甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是__。A．甲物业投资风险大B．乙物业投资风险大C．甲、乙物业的投资风险相同D．难以判断甲、乙物业的投资风险大小10、某高层楼房占用的土地总面积为900㎡，房地产总价值为3000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为2000万元；乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为1000万元。那么如果按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为㎡。A：700B：600C：500D：200E：工业用地的监测点评估价格11、电气系统、给排水管理、设备安装的最低保修期限为__年。A．1B．2C．3D．512、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，则该宗房地产的土地价格为(收益可视为无限年)．【2003年考题】A：30万元B：40万元C：50万元D：60万元E：工业用地的监测点评估价格13、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行较，则比较的基础是该项目的。A：损益表B：资金来源与运用表C：资本金现金流量表D：全部投入现金流量表E：借款合同14、零售商业物业的出租，一般以出租面积计算，可出租面积包括__。A．外墙面积B．营业面积C．公用面积D．建筑面积15、房地产业关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国新的发展阶段的一个产业。A：支柱B：主要C：次要D：一般E：房地产估价机构必须加盖公章16、认为利率水平是由货币的供给与需求决定的代表性理论是。(2009年试题)A：马克思的利率决定理论B：可贷资金利率理论C：Is—LM曲线模型利率理论D：流动性偏好利率理论E：借款合同17、下列房地产图中，用作房地产产权证书附图的是__。A．地籍图和房产分户图B．宗地图和房产分户图C．地形图和房产分户图D．宗地图和房产分丘图18、一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目，但不宜用于评价开发完成后出售情形的盈利能力指标是（）。A．成本利润率B．动态投资回收期C．投资利润率D．财务内部收益率19、具有保值、增值性，是因为房地产本身的__。A．多样性B．固定性C．稀缺性D．消耗材料多20、施工单位签署质量合格的文件上，必须有的签字盖章。A：注册建筑师B：注册结构工程师C：注册建造师D：注册监理工程师E：执行层的组织协调21、下面说法正确的是。A：房地产估价师可以受聘于两个房地产估价机构B：委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人C：依法从事房地产估价活动必须受到行政区域、行业限制D：房地产估价报告应由估价师个人出具E：工业用地的监测点评估价格22、某宗房地产未来第一年的净收益为20万元．此后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元，该类房地产的报酬率为8%。该房地产的价格为（）万元。A．695.83B．681.25C．715.83D．718.7523、下列不属于衡量会计信息质量原则的是。A：客观性原则B：不相关联性原则C：可比性原则D：及时性原则E：执行层的组织协调24、下列有关房屋权属登记的表述中，正确的是__。A．新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后60日内向登记机关提出申请B．城郊农村集体经济组织全部成员集体转为城镇居民，原集体土地全部转为国有土地，原集体土地上的房屋权利人应当自这一事实发生之日起90日内申请登记C．房屋权属登记机关自受理登记申请之日起10日内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人或权利申请人D．房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当作出补发公告，经6个月无异议的方可予以补发房屋权属证书25、建筑物内可出租面积与总建筑面积之比称为__。A．空置率B．有效面积系数C．建筑密度D．建筑容积率二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的确。A：置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产B：置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资C：置业投资对象可以是市场上存量房地产D：置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营E：置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者2、债务融资的资金融出方所获得的报酬有（）。A．项目投资形成的可分配利润B．协议中所规定的贷款利息C．协议中规定的有关费用D．租售收益E．股息3、下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是。A：设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业B：知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长C：百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的部分D：营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高E：借款合同4、如果某类房地产需求富有价格弹性，则该类房地产的需求价格弹性系数有可能为。A：0．5B：1．0C：1．5D：2．0E：3．05、刘某在1年前获得一笔月还款额为800元，期限5年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100元，则其月均收入至少应为元。A：2363.64B：2600.00C：3818.18D：4200.00E：借款合同6、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的__。A．合法原则B．最高最佳使用原则C．替代原则D．公平原则7、运用直接资本化法估价，采用的资本化率包括。A：加权平均资本化率B：综合资本化率C：建筑物资本化率D：土地资本化率E：权益资本化率8、房地产业。A：是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业B：包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动C：在国民经济产业分类中属于第三产业，是为生产和生活服务的部门D：关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业E：是承包单位，按照承包合同的要求完成基础设施建设、场地平整等土地开发和房屋建设的生产任务9、异议登记不当并给权利人造成损害的，应由承担赔偿责任。A：登记机构B：异议登记申请人C：登记机构的经办人D：登记机构和申请人共同E：执行层的组织协调10、市场租金一般__基础租金是在写字楼市场比较理想的情况下才可能发生。A．低于B．等于C．高于D．无关联11、评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括__等。A．环境景观B．离市中心距离C．朝向D．城市规划限制条件E．地势12、在某居住区规划中，住宅建筑基底面积为400㎡，住宅总建筑面积为1400㎡，容积率为1.4，则住宅建筑净密度为。A：28.60％B：35.00％C：40.00％D：50.00％E：执行层的组织协调13、不是影响房地产价格的区位因素是__。A．位置B．交通C．人文D．环境14、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30㎡，外墙面积6㎡，单元间分隔墙面积8㎡，公摊面积3㎡，那么．可出租面积应为㎡。A：33B：40C：43D：47E：借款合同15、拆迁补偿安置协议的主要内容包括__。A．安置标准B．补偿方式C．补偿金额D．安置用房面积E．拆迁方式16、居住用地划拨的范围主要包括等。A：城市基础设施用地B：农贸市场C：重要旅游项目D：征用区域农民自住住宅项目E：住宅合作社集资建房17、我国信托业务的范围包括。A：金融业务B：委托业务C：代理业务D：外汇业务E：信托业务18、在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进项初步检查。检查后由列出质量缺陷清单。(2009年试题)A：开发商B：承包商C：监理工程师D：使用单位E：借款合同19、房地产投资信托公司的类型包括（）。A．权益型房地产投资信托B．收益型房地产投资信托C．混合型房地产投资信托D．抵押型房地产投资信托E．合伙型房地产投资信托20、能够构成设计变更的事项包括。A：更改有关部分的标高、基线、位置和尺寸B：增减合同中约定的工程量C：改换有关工程的施工队伍和人员D：改变有关工程的施工时间和顺序E：其他有关工程变更需要的附加工作21、下列关于写字楼基础租金的表述中，正确的有。A：基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的。B：基础租金高于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用C：基础资金低于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用D：在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金E：在写字楼市场较好的情况F，市场租金一般低于基础租金22、下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述，不正确的是。A：定额计价方式实行全国统一的编码，项目编码采用十二位阿拉伯数字表示；工程量清单计价方式的项目编码不统一，各省、市采用的定额子目并不相同B：对定额计价投标，一般采用百分制评分法；而对工程量清单计价投标，一般采用合理低报价中标法，既要对总价进行评分，还要对综合单价进行分析评分C：定额计价方式是在发出招标文件后(招标与投标人同时编制或投标人编制在前招标人编制在后)编制工程量清单；工程量清单计价方式要求必须在发出招标文件前编制工程量清单D：定额计价方式的合同价调整方式主要是索赔；工程量清单计价方式的合同价调整方式有变更签证、定额解释、政策性调整E：定额计价方式由各投标单位各自计算工程量，计算的工程量结果不一致；工程量清单计价方式由各投标单位都按统一的工程量清单报价，达到了投标计算口径的统一23