龙藏资本-中国高级酒店价值指数报告

中国高级酒店价值指数报告北京龙藏天下投资管理有限公司龙藏资本2012年8月目录1中国高级酒店价值指数指数的定义、构成和计算方法不同地区五星级酒店价值指数32中国酒店发展现状•旅游行业发展趋势•高星级酒店发展现状结论4•中国高级酒店价值指数定义定义当年高级酒店的每间可供出租房间的价值相对于某标准年（2010年）的价值指数。公式意义由当年酒店经营产生的营业净收入测算得到的高级酒店的每间可供出租房间的价值相对于某一年的比值，即反映了酒店每间可供出租房间的价值变化。地域范围可以具体到全国、或者某个区域、或者某个城市。•高级酒店每间可供出租房间价值估价方法由每间可供出租房间产生的营业净收入通过抵押资产资本化法测算得出的房间价值。NOI•抵押资产资本化法注：债权价值、股权价值、每年债务支付都是估值模型里虚拟价值，和酒店公司实际资产结构无关。酒店价值总价值=债权价值+股权价值V=D+E债权价值债权价值=按照等额还本付息方法（PMT）每年的债务支付的现值股权价值股权价值=（营业净利润-每年的债务支付的现值）/回报率•债权价值每年债务支付每年债务支付=当年营业净收入/债务偿还能力比率DS=NOI/DCR债权价值债权价值=按照银行贷款利率等额还本付息方法（PMT）每年的债务支付的现值D=DS/PMT（r,n,1）参数DCR：债务偿还能力比率，一般设为1.2r：银行贷款利率n：还款期数PMT(r,n,1)：现值为1的贷款，以贷款利率r，分n期还款的等额还本付息方式，每期应该支付的还款。•股权价值7每年业主收益每年业主收益=当年营业净收入-每年债务支付SI=NOI-DS股权价值股权价值=（营业净利润-每年的债务支付的现值）/回报率E=（NOI–DS）/k参数k：业主投资回报率•酒店价值8酒店价值主要参数DCR：债务偿还能力比率r：银行贷款利率k：业主投资回报率说明1.酒店价值的来源是营业净收入，也就是酒店运营的盈利能力；2.业主希望的投资回报率k银行贷款利率r；3.k和r越大，酒店价值越小；4.国际上银行通常要求DCR为1.2。•中国高级酒店价值指数9基准采取2010年酒店价值为基准，即100。其他年份相对于2010年的价值的比值既当年的酒店价值指数。公式•中国高级酒店价值指数意义10意义促进酒店业主在投资初期编制完整的酒店投资资本预算；帮助酒店业主在投资酒店时考虑时间和地域的战略布局；为金融机构测算酒店的经营现金流以及债务风险提供依据；指导业主对酒店资产进行价值管理，使得业主的整个酒店资产包获得价值的提升。目录1中国高级酒店价值指数指数的定义、构成和计算方法不同地区五星级酒店价值指数32中国酒店发展现状•旅游经济发展趋势•高星级酒店发展现状结论4122011年2011年，全国旅游业总收入2.25万亿元，增长20.8%。国内旅游人数达26.4亿人次，比上年增长13.2%；国内旅游收入1.93万亿元，增长23.6%；入境旅游人数1.35亿人次，增长1.2%；入境过夜旅游人数5758万人次，增长3.4%；旅游外汇收入485亿美元，增长5.8%；2012年上半年2012年上半年，全国旅游总收入约1.28万亿元，同比增长17.3%。国内旅游人数达15.5亿人次，同比增长14.6%；国内旅游收入1.13万亿元，同比增长20.1%；入境旅游人数6625万人次，与上年同期基本持平；入境过夜旅游人数2835万人次，同比增长1.3%；旅游外汇收入约240亿美元，同比增长3.0%；数据来源：中国国民经济和社会发展统计公报•旅游经济发展现状与预测13数据来源：国家旅游局•2006-2011年国民经济发展与旅游业发展对比分析近年来，我国GDP与旅游业均保持增长，总量不断增加。旅游业占GDP比重较为均衡，保持在4%左右。除2008年外，旅游业收入增速均高于GDP增速。受金融危机和各种突发事件、不利因素的冲击，我国旅游业于2008年经受了前所未有的考验，但仍实现5.8%的增速，之后旅游业实现全面恢复。2011年旅游业总收入达2.25万亿元，同比增速达20.8%，占同期GDP比重为4.77%，创近年来新高。0500010000150002000025000050000100000150000200000250000300000350000400000450000500000200620072008200920102011全年国内生产总值(亿元)旅游业总收入(亿元)0510152025200620072008200920102011GDP同比增速（%）旅游收入同比增速（%）旅游收入占GDP比重（%）14数据来源：国家旅游局•2006-2011年入境旅游市场分析由于2008年的经济危机，入境旅游市场在2008年、2009年遇冷，无论入境过夜旅游人数，还是旅游外汇收入都出现了负增长。经过艰难的两年，入境旅游市场终于走出低谷。2011年入境过夜旅游人数和旅游外汇收入均创近年来新高，分别达5758万人次和485亿美元。各年的旅游外汇收入增速均高于入境过夜旅游人数增速，说明入境游旅客人均花费保持持续增长的趋势。-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%0123456200620072008200920102011入境过夜旅游人数（千万）旅游外汇收入（百亿美元）人数同比增长收入同比增长15数据来源：国家旅游局•2006-2011年国内旅游市场分析国内旅游市场呈现一派欣欣向荣的景象。除了2008年国内旅游人数同比增6.3%之外，其余各年的各项指标均实现两位数增长。各年国内旅游收入增速高于国内旅游人数增速，说明人均旅游花费保持持续增长的趋势。2011年国内旅游市场取得突破性发展。国内旅游人数和旅游收入均创近年来新高，分别达26.4亿人次和1.93万亿元。国内旅游市场成为支撑旅游业快速增长的重要动力。0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%051015202530200620072008200920102011国内旅游人数（亿）国内旅游收入（千亿元）人数同比增长收入同比增长16近年来，国内旅游收入和旅游外汇收入增幅均高于国内旅游人数和入境过夜旅游人数增速，说明旅游者消费力增加，大大带动酒店住宿和餐饮收入增加。17截止到2011年底，全国共有星级酒店13513家；2011年全国星级酒店营业收入2314.82亿元；2011年全国星级饭店平均房价为313.14元/间夜，平均出租率61%，每间可供出租客房收入191元/间夜，每间客房平摊营业收入156,950元/间。数据来源：国家旅游局和中国饭店业务统计星级数量客房数（万间）客房出租率（%）平均房价（元/间夜）RevPAR五星级61521.7659.9797477四星级214842.4665.74552992011年五星级和四星级酒店的出租率都有所提升，平均房价也都有小幅提升，导致五星级酒店的RevPAR比2010年增加了3.6%，四星级酒店的RevPAR比2010年增加了6.8%。2011年全国星级饭店中一、二星级明显减少。•中国星级酒店2011发展现状182011年，国内GDP为47.16万亿元；星级酒店营业收入为2315亿元，占GDP的0.49%。星级酒店营业收入增长和国内GDP增长呈同步关系。随着中国GDP的快速增长，我们预计星级酒店的收入继续保持增长势头。数据来源：国家统计局和国家旅游局•星级酒店营业收入和GDP关系2011年，国内GDP增长率为9.2%；星级酒店营业收入增长率基本和GDP增长率持平，预示酒店业将会跟着GDP增长而继续增长。星级酒店营业收入增长率和国内GDP增长率呈同步关系。2009年至2011年，星级酒店营业收入增长率相比GDP增长率起伏较大。050010001500200025000500001000001500002000002500003000003500004000004500005000002005200620072008200920102011GDP（亿元）星级酒店营业收入（亿元）0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%2005200620072008200920102011GDP增长率星级酒店营业收入增长率19截至到2011年底，五星级酒店有615家，客房数为21.76万间，占客房总数的14.75%；四星级酒店有2148家，客房数为42.46万间，占客房总数的28.79%；五星级和四星级酒店客房数占客房总数的43.54%。2005-2010年，五星级和四星级酒店客房数和占比稳步增长；2011年，虽然五星级和四星级的客房数减少，但是占比依然呈上升趋势，说明高星级酒店越来越受到市场的欢迎，星级酒店业等级整体有所提升。数据来源：国家旅游局•高星级酒店客房数和占比0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%05101520252005200620072008200920102011五星级酒店客房间数（万间）占全国星级饭店客房总数0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%051015202530354045502005200620072008200920102011四星级客房间数（万间）占全国星级饭店客房总数20星级酒店平均入住率围绕60%波动，而五星级和四星级酒店平均入住率波动相对较大。在2005-2011年之间，四星级酒店的平均入住率始终高于星级酒店平均水平3%左右，走势稳定。五星级酒店入住率在2005-2007年之间高于平均水平；2008-2009年之间，大幅低于平均水平；近两年来，又慢慢接近平均水平。五星级酒店入住率波动幅度比较大，受宏观经济影响比较大。数据来源：全国星级饭店统计公报和中国饭店业务统计•高星级酒店平均入住率50.00%55.00%60.00%65.00%70.00%75.00%2005200620072008200920102011五星级酒店平均入住率四星级酒店平均入住率星级酒店平均入住率21五星级和四星级酒店的平均净房价在2005-2007年比较稳定，在2008年达到顶峰，随后在2009年降到低谷，2010年和2011年有所回升。五星级酒店的RevPAR在2005年至2009年逐年下降。2010年和2011年，五星级酒店的RevPAR有所回升，与2008年基本持平。四星级酒店的RevPAR在2005年至2008年非常稳定。由于平均净房价和入住率都有所下降，RevPAR在2009年达到低谷。2010年和2011年，随着平均净房价和入住率都有所回升，RevPAR也有回升，接近于2008年水平。数据来源：2006-2011年《中国饭店业务统计》•高级酒店的平均净房价和RevPAR010020030040050060070080090010002005200620072008200920102011五星级平均净房价五星级-RevPAR0501001502002503003504004505002005200620072008200920102011四星级平均净房价四星级-RevPAR22•2011年主要城市五星级酒店经营业绩分析数据来源：龙藏天下2011年五星级酒店的业绩延续了2010年的增长态势，但是上升幅度较小。北上广深四个一线城市酒店市场表现各异：北京基本持平；由于房价和入住率的下跌，上海下跌了接近20%；广州和深圳基本和2010年持平；三亚小幅上涨。三亚已经成功跃升为中国业绩表现最为出色的市场之一，平均房价为全国第一，入住率和每间客房收益也均位列全国前茅。同为旅游目的地城市的厦门市场也表现良好。由于供给量带来的持续压力，二线城市酒店市场业绩不及一线市场突出，难以在短期内出现业绩飞跃。02004006008001000120014001600北京上海广州深圳