《房地产开发成本与支付》课件

版权所有碧桂园集团严禁外传房地产开发成本与支付彭镜懂投资必备版权所有碧桂园集团严禁外传杨主席：项目总经理上任后一定要算项目每天的利息、费用、效益，认真研究评估所管辖项目若提前推进一天所增加的费用与将产生的效益计算对比，所有工作在守法情况下按最佳经济效益去做，区域总裁及所有管理人员都要知道。版权所有碧桂园集团严禁外传目录房地产项目成本构成集团标准成本水平房地产项目成本估算思路工程款支付模式一二三四版权所有碧桂园集团严禁外传一、房地产项目成本构成开发成本销管费税费房地产总成本土地成本行政事业性收费与前期工程费用主体建筑安装工程费景观环境工程社区管网工程公共配套设施工程建设其他费用开发成本扣除土地成本后统称建造成本Tips开发间接费财务费版权所有碧桂园集团严禁外传土地成本行政事业性收费与前期工程费用主体建筑安装工程费景观环境工程社区管网工程公共配套设施工程建设其他费用开发间接费财务费一、房地产项目成本构成1土地出让金拆迁补偿费及其他契税231行政事业性收费前期工程费2三通工程费场地平整临时设施勘测丈量费规划设计费独立样板房和独立售楼部（含建造和装修）1主体建筑工程费室内精装修工程2主体安装工程2小区道路工程小区桥梁涵洞挡土墙护坡围墙分户围栏1小市政工程园建工程2绿化工程3建筑小品4其他景观工程5红线外景观工程6排水排污工程1小市政管网工程大市政管网工程2小区智能化工程3供水系统供配电系统供暖系统燃气工程电视工程通讯工程网络工程环保工程小市政安装工程园建安装工程1公建配套幼儿园和学校2物业配套4样板房与售楼部装修5其他公共配套设施61工程监理服务工程造价咨询2工程保险4创优1005物业维修费6赶工费7开荒清洁费8物业前期介入费9版权所有碧桂园集团严禁外传二、集团标准成本水平广东3258元/㎡山东3904元/㎡1.成本占比版权所有碧桂园集团严禁外传广东4193元/㎡山东4896元/㎡1.成本占比二、集团标准成本水平版权所有碧桂园集团严禁外传2.标准成本二、集团标准成本水平版权所有碧桂园集团严禁外传2.标准成本二、集团标准成本水平版权所有碧桂园集团严禁外传2.标准成本二、集团标准成本水平版权所有碧桂园集团严禁外传3.成本差异原因1•各地区的工程定额水平不一样2•各地区人工、材料价格不一样3•各地区节能要求不一样（北方需保温及供暖，南方不需要）4•各地区的报建费不一样，并且差异较大5•各地区地质、抗震设防烈度、地形地貌等不一样6•北方地区气温较低，存在冬歇期，开发周期长，运营成本高碧桂园目前已发布了26个省份的标准水平，经过后评估验证，具有参考价值，但还需结合项目实际情况，逐一对比分析后进行调整。二、集团标准成本水平版权所有碧桂园集团严禁外传三、房地产项目成本估算思路成本测算流程收集资料分析资料套用对应地区标准成本或旧项目成本分项科目计算（逐一调整）计算结果检查特别提醒：套用标准成本并非生搬硬套版权所有碧桂园集团严禁外传单元估算法•指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。如以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资、以每张病床的综合投资乘以病床数估算一座医院的总投资等。单位指标估算法•指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。一般来说，土建工程、给排水工程、照明工程可按建筑平方米造价计算，各类围墙、室外管线工程按长度(米)指标计算，室外道路按道路面积(平方米)指标计算等。量价分离法•工程量近似匡算法采用与工程概预算类似的方法，先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资。概算指标估算法•概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。常使用的估算公式是：直接费＝每平方米造价指标×建筑面积，主要材料消耗量＝每平方米材料消耗量指标×建筑面积。其他方法•类似工程经验：一般使用的方法；外概预算定额法三、房地产项目成本估算思路项目成本的估算方法版权所有碧桂园集团严禁外传基本原理：量价分离三、房地产项目成本估算思路工程量单价成本如何调整各项成本？版权所有碧桂园集团严禁外传（一）行政事业性收费•（1）基础设施建设配套费——执行当地政府收费标准，各地区均有差异•（2）人防易地建设费——执行当地政府收费标准，各地区均有差异•（3）其他行政规费——执行当地政府收费标准，各地区均有差异三、房地产项目成本估算思路2.行政事业性收费与前期工程费用版权所有碧桂园集团严禁外传三、房地产项目成本估算思路（二）前期工程序号科目造价指标项目特征1临时道路50~70元/m2铺碎石250厚2临水30~40万/kmDN1503临水60~75万/kmDN2004临电100~120万/km10kv(1)三通工程版权所有碧桂园集团严禁外传三、房地产项目成本估算思路（3）临时设施：实际情况计算，一般约250元/m2,按建筑面积均摊（4）勘测设计费：勘测费:参考当地勘察公司的收费标准设计费:42元/m2或外判设计院收费标准其他勘测设计费:一般6·10元/m2（2）场地平整：根据场地原始标高与规划标高的实际情况计算土石方工程量；土方挖填单价15~50元/m3,石方爆破单价45~100元/m3版权所有碧桂园集团严禁外传高层1480~2050双拼1780~2500地下室1800~2700超豪2790~3490三、房地产项目成本估算思路3.主体建筑安装工程费（一）主体建筑工程费(含桩基础）版权所有碧桂园集团严禁外传三、房地产项目成本估算思路（二）精装工程洋房600~700元/m2别墅800~1000版权所有碧桂园集团严禁外传三、房地产项目成本估算思路（三）主体安装工程：别墅：120～320元/㎡（不含电梯）洋房：210~370元/㎡(含电梯）地下车位：250~350元/㎡其中电梯：小高层-约10万/台高层（18层）约28万/台高层（30层）约35万/台其中智能化：35~40元/㎡版权所有碧桂园集团严禁外传三、房地产项目成本估算思路4.景观环境工程（1）道路工程：450～500元/m2（3）围墙：400~600元/m2（4）园建工程别墅区500元/m2其他：450元/m2游泳池：700元/m2（2）挡墙、护坡毛石挡土墙:250~300元/m3片石护坡:140~200/m2版权所有碧桂园集团严禁外传（5）人工湖：120~150元/m2三、房地产项目成本估算思路（7）其他室外市政工程：按实际情况考虑版权所有碧桂园集团严禁外传三、房地产项目成本估算思路（6）绿化工程：示范区货量区施工区域施工面积（m2)档次单方成本（元/m2)备注示范区2万～5万A650B550C4502万以下A850B700C600施工区域施工面积（m2)档次单方成本（元/m2)备注货量区超豪货量区A450B350别墅货量区A350B280C220洋房货量区A300B250C180版权所有碧桂园集团严禁外传5.社区管网工程三、房地产项目成本估算思路（1）供水工程（2）供电工程（3）供暖工程（4）燃气工程一般有两种方法参考政府收费文件工程预算计价方式版权所有碧桂园集团严禁外传三、房地产项目成本估算思路6.公共配套设施会所：3500～4500元/m2学校：2500元/m2物业、社区、经营用房：2300元/m2售楼部：3500~4000元/m2人防地下室:2600~3000元/m2配电房：2500元/m2版权所有碧桂园集团严禁外传三、房地产项目成本估算思路7.工程建设其他费用（1）工程监理服务（2）工程造价咨询（3）创优100（4）赶工费国晟监理20元/m2，外判监理约10元/m2可参考建安成本0.8％（包括招投标、预结算），具体以实际发生为准高层为80元/㎡，多层为100元/㎡，低层为120元/㎡酒店及各类公建为80元/㎡原则上与地区、工期长短等因素相关，根据实际情况而定根据以往项目，一般情况按照建安造价上浮5％～15%版权所有碧桂园集团严禁外传8.贷款利息9.开发间接费一般占开发成本4％，最终以实际贷款总额、周期、利率计算得出的利息为准三、房地产项目成本估算思路暂按建造成本的3~4％考虑，最终以实际为准利息（年）=贷款总额×年利率×贷款周期版权所有碧桂园集团严禁外传四、工程款支付模式序号产品类型基准工期(月）备注1别墅天然基础、无地下室11基准工期未包括：1.南方地区一个月春节假期2.北方地区2~5个月冬歇期2一层地下室123一层地下室、豪装144超豪、一层地下室、干挂石材165多层洋房装修126一层地下室、装修13711层小高层装修138一层地下室、装修14918层高层装修1510一层地下室、装修1611二层地下室、装修171230层高层装修2013一层地下室、装修2114二层地下室、装修221.工期与节点版权所有碧桂园集团严禁外传开工±0.00完成完成预售结构封顶拆除外排架竣工收楼关键节点工期四、工程款支付模式版权所有碧桂园集团严禁外传四、工程款支付模式2.支付参考比例碧桂园工程款付款原则当期进度款应按当期实物量完成量的80％进行支付碧桂园工程款付款方式按每个月进度支付进度款但投资阶段，按每个季度支付进度款版权所有碧桂园集团严禁外传建安工程款付款参考比例（％）±0.00完成完成预售(2/3进度）结构封顶拆除外排架工程完成工程竣工结算初审结算定案保质期5年12%30%39%75%80%85%90%95%5%(分3次）四、工程款支付模式1.各个项目的付款比例并非千遍一律，需跟进项目实际情况进行调整。2.需重点关注±0.00以下工程，有些项目地质情况比较复杂，如出现溶洞、软土、桩基较深等情况，那么±0.00以下工程成本就比常规高，付款比例有些达20%，甚至更高。3.如有地下车位，那么在±0.00完成的基础增加地下车位的建安成本×80%即可。4.装修工程款付款时间一般在结构封顶、墙柱面、防水、门窗等工程完成后支付。2.支付参考比例Tips版权所有碧桂园集团严禁外传四、工程款支付模式那么付款比例会相应发生变化3.支付注意要点提前预售即系不打桩预售保证金或其他需在付款表其他项目考虑支付杨主席：每一个新项目都要去争取提前预售。版权所有碧桂园集团严禁外传杨主席：C25水泥混凝土路面厚度20cm每平方成本是多少？思考：答案：A.1000元B.520元C.350元D.120元版权所有碧桂园集团严禁外传感谢聆听！