桃花源客户分析报告

XX项目公司/XX经纪公司二〇一四年五月绿城·安吉桃花源项目客户地图分析目录Part1城市概况分析Part2项目情况分析Part3成交/意向客户情况分析Part4财富人群、客户地图分析21城市概况分析3一、城市地理城市位置、面积、行政区域、气候、历史、交通等描述。注：1.需分析项目所在城市情况与项目目标客户相关区域城市情况（如旅游地产涉及多个城市）。2.以上要求适用于后续城市人口、城市经济等板块。4基本资料中文名称：安吉县外文名称：AnjiCounty电话区号：（+86）0572地理位置：浙江省西北部车牌代码：浙EC、浙EF、浙EM、浙ES、浙EZ行政区域行政区类别：县所属地区：浙江省湖州市下辖地区：递铺、梅溪、天子湖等13个乡镇政府驻地：递铺镇灵芝西路1号地理信息地理坐标：北纬30°38′，东经119°41′面积：1886平方公里人口：45万方言：吴语太湖片苕溪小片等气候条件：亚热带海洋性季风气候人文信息著名景点：龙王山，大竹海，吴昌硕故居，黄浦江源第一漂，灵峰胜境机场：杭州萧山国际机场火车站：湖州站其他信息邮政区码：313300安吉名人：胡宗南、陈振孙、陈嵘等安吉特产：惊雷笋,山核桃,毛笋,嫩笋,杏仁等称号中国白茶之都中国竹乡中国椅业之乡中国竹地板之都水电之乡荣誉生态文明建设试点县国家可持续发展实验区全国文明县城国家卫生县城国家园林县城省级森林城市中国美丽乡村国家级标准化示范县中国人居环境奖全国休闲农业与乡村旅游示范县联合国人居奖基本信息城市名片据百度百科整理5安吉概况地理位置：长江三角洲经济区迅速崛起的一个对外开放景区，东邻湖州市；南接杭州市；西与安徽省交界；北连长兴县交通条件：地处长三角经济圈的几何中心，是杭州都市经济圈重要的西北节点。目前与上海、南京和杭州、湖州等周边大中城市分别构成了3小时和1小时交通圈。安吉位于长三角经济圈的地理中心区，杭长调整开通后，安吉2-3小时交通圈已覆盖主要城市6养生始祖彭祖归隐之地古越国都城秦汉时期长江中下游地区政治、经济文化中心之一一代宗师吴昌硕先生故里中国民间书画之乡中国人居环境奖联合国人居奖全国休闲农业与乡村旅游示范县中国美丽乡村国家级标准化示范县中国第一竹乡中国白茶之乡安吉建县于公元185年，汉灵帝取《诗经》“安且吉兮”御赐县名。安吉历来是一个人文丰富的地方。安吉人文历史catalogue◢人文环境自然生态资源社会资源经济发展分析城市发展规划7中国最美乡村国家标准县、中国首个生态县、中国县域唯一荣获联合国人居奖……安吉生态环境文字＋图片10p以内catalogue◢人文环境自然生态资源社会资源经济发展分析城市发展规划天赋：安吉森林覆盖率为71.11%，远高于全国绝大部份地区。后天：当地政府长期执行较严格的生态保护与治理措施，视环境为第一生产力。结论：人类最适合居住的地方，中国最宜居城市，客观条件上对杭州、上海客群具有吸引力。8安吉优秀的生态条件衍生出巨大的养生价值与度假价值多项指标堪比世界长寿之乡巴马县。负氧离子（单位：个/c㎥）巴马安吉一般城市世界卫生组织标准3000-1000010000-30000100-3001000-1500森林覆盖率巴马安吉杭州上海全国平均56.7%71.11%64%20%18.21%安吉与百岁老人比率最高的世界长寿之乡巴马县生态指标比较注：1.安吉负氧离子数据来自2005年浙江林学院对西天目山的调查。2.安吉森林覆盖率数据来自2011年安吉生态年鉴。安吉生态环境9安吉独特的自然生态造就了一批生态型景区，但旅游发展尚处于观光阶段，旅游深度开发不足，旅游收入总量有待提升。灵峰寺昌硕故居中南百草园安城古城遗址大竹海景区黄浦江源龙王山江南天池/藏龙百瀑天下银坑美人风情谷竹博园世界神秘部落村旅游景点产品类型开放时间接待游客数(万）旅游收入(万元）大竹海观光旅游、影视基地2000321000黄浦江源龙王山高山生态观光/22600灵峰寺宗教文化/16800竹博园景区竹子博览、科普教育2000501000中南百草园观光、户外运动、漂流、动物园、主题公园、生态工业1999805000天下银坑观光、影视基地200720/安吉生态观光10安吉由于地缘关系等因素，旅游市场以上海、苏南、杭州游客为主，浙江省内客户比重相对较低。由于杭州客源可达性强的旅游目的地多，在安吉游客中占比显得不高，但杭州与安吉的地缘亲和度最高。40%35%15%10%苏南上海杭州其他安吉生态观光11安吉与周边县域旅游度假功能比较低端温泉度假观光旅游发展轴度假旅游发展轴竹观光、漂流、拓展、影视基地、农家乐山水风光、户外运动基本无度假项目高端度假项目山地景观、湿地、古镇高低高安吉德清临安•旅游总体发展倾向于度假方向，依托莫干山优越的山水资源，良好的基础以及后期打造的新型生态度假，目前在度假市场占据先机。•旅游总体发展方向仍倾向于观光型，发展山地风情、户外运动，其观光类项目尤其是户外项目、登山等有良好的知名度，但目前度假市场基础薄弱。•安吉规划为中国最美丽的乡村，目前发展有较多的观光游项目，但是较为初级，整体经营并不理想；•度假方面，仍以低端产品为主。德清—偏度假功能的江南古镇临安—以户外运动为主的山地风情小城安吉—以竹茶资源为主的江南乡村小镇安吉生态观光安吉自然人文资源独特，旅游度假产业的整体发展水平有待提高，潜力有待开发。12安吉正在把全县定位为形成一个特色鲜明的县域大景区。安吉于2011年颁布新的安吉休闲旅游业发展总体规划，制定了2011-2015年近期行动计划及2016-2020年中期发展计划。规划提出到2015年，年接待旅游人数达1300万人次，年均增幅15%，旅游总收入达87亿元，年均增幅20%；到2020年，年接待旅游人数达2100万人次，年均增幅10%，旅游总收入达175亿元，年均增幅15%。25公里高端休闲带的提出，是未来安吉休闲旅游度假产业整体性崛起的一个契机。“这个休闲产业带东起杭长高速连接线，中间穿越县城至灵峰旅游度假区，西至孝丰，东西长约25公里、南北宽约3—5公里，密集分布着10多个、总投资额近70亿元的在建高端休闲项目。”——安吉县旅委总规划师王正南安吉生态观光13二、城市人口城市人口分布与特征描述。14湖州地区人口最少的县catalogue◢人文环境自然生态资源社会资源经济发展分析城市发展规划安吉人口概况行政辖区：现辖9个镇：递铺、梅溪、天子湖、鄣吴、杭垓、孝丰、报福、章村、天荒坪，4个乡：溪龙、皈山、上墅、山川，38个社区居民委员会和169个村民委员。人口概况:截止2012年末，市区城镇人口约46万。女性初婚3323人，同比增加了70人，增幅达到2.15%。城镇化水平：形成了以“优雅竹城·风情小镇·美丽乡村”为主题的城乡立体建设、统筹发展体系。湖州各区县人口（万人）75.7253.649.1864.246.65吴兴区（包括开发区）南浔区德清县长兴县安吉县15□人口结构：全县常住人口为466552人，同第五次全国人口普查时的432156人相比，10年共增加34396人，安吉人口处于增长同比放缓。2012年安吉出生4444人，同比2011年增加551人，增幅达到14.15％区域面积(k㎡)人口(万)管辖递铺镇317.511.6辖55个行政村，16个社区孝丰镇191.45.3辖15个行政村，7个社区梅溪镇1927辖22个行政村，3个社区报福镇151.231.8辖11个行政村，1个社区杭垓镇266.563.5辖27个行政村天子湖镇1985.8辖20个行政村和3个社区章村镇89.161.6辖9个行政村天荒坪镇1102.2辖12个行政村鄣吴镇49.51.1辖7个行政村溪龙乡32.250.86辖6个行政村皈山乡56.120.9辖6个行政村上墅乡77.581.5辖12个行政村山川乡46.720.6辖7个行政村安吉人口分布安吉四个大镇递铺、梅溪、孝丰、天子湖集聚了60%以上人口16区域面积(k㎡)人口(万)递铺镇317.511.6孝丰镇191.45.3梅溪镇1927报福镇151.231.8杭垓镇266.563.5天子湖镇1985.8章村镇89.161.6天荒坪镇1102.2鄣吴镇49.51.1溪龙乡32.250.86皈山乡56.120.9上墅乡77.581.5山川乡46.720.6安吉人口分布安吉主要人口大镇分布区域安吉主要人口大镇孝丰、梅溪、天子湖、天荒坪、杭垓等分布于递铺的北面与南面，东面主要为山区，人口量不大。17安吉与湖州地区其他县域相似，人口总量变化幅度小，显示人口增长趋势缓慢，很难实现地产的爆发式增量需求。安吉本地人口基数小，增量少，小镇级大盘如需加快开发与营销速度，应考虑发挥安吉当地出色的环境资源优势与旅游度假资源优势，争取周边城市客源，并做出相应的产品研发安排。2012年末，安吉全县户籍人口45.95万人，五年来人口总数一直维持在45-46万人之间，未能突破46万；近五年来，安吉县户籍人口增长率始终大于自然增长率，意味着人口的增长以机械增长为主。但同时，人口增长率始终低于0.5%，增长速度非常缓慢，为房地产市场贡献的需求量非常有限。-0.4%-0.2%0.0%0.2%0.4%0.6%45.245.445.645.84646.22008年2009年2010年2011年2012年人口人口增长率自然增长率安吉人口变化18三、城市经济城市经济发展概况与特征描述。191.从安吉县与湖州各区县的各项指标对比来看，安吉的经济处于湖州的较低水平。catalogue◢人文环境自然生态资源社会资源经济发展分析城市发展规划安吉经济发展湖州下辖各区县指标对比财政收入（亿元）2014年1季度2013年2012年2011年2010年2009年2008年△市区35.23105.46106.3391.2074.2266.1062.48德清县18.7855.7050.9044.2334.5128.3825.75长兴县20.9868.1168.2054.5440.1033.8930.80安吉县12.1242.3936.3029.1023.5118.3114.73人均可支配收入（元）2014年1季度2013年2012年2011年2010年2009年2008年全市人均可支配收入（元）11601362203298729367256682328021604△市区11823369323356029591255722324221822德清县11722367963337729710271502513921580长兴县11757367323343929725260462361421605安吉县11304352863221127750252052248420426GDP（亿元）2014年1季度2013年增长率2012年增长率2011年增长率△市区384.09805.579.19%737.746.92%690.0215.69%吴兴区（包括开发区）105.49506.3111.59%453.726.50%426.0316.35%南浔区65.56304.967.37%284.026.57%266.5015.52%德清县76.87334.348.55%308.0010.68%278.2715.87%长兴县82.18407.379.80%371.0010.94%334.4017.78%安吉县56.44265.438.24%245.2310.44%222.0516.79%20从安吉县与湖州各区县的各项指标对比来看，安吉的经济处于湖州的较低水平。catalogue◢人文环境自然生态资源社会资源经济发展分析城市发展规划安吉经济发展湖州下辖各区县指标对比固定资产投资总额（亿元）2014年1季度同比±%2013年环比±%2012年环比±%2011年环比±%全市305.4410.81070.0510.2970.7320.6809.6520.3吴兴区70.1410.4188.76-1.2203.8921.1167.9123.5南浔区35.827133.8810.6121.0116.1