房地产营改增培训课件

南通天山置业有限公司营改增税收政策内部培训2016年5月7日2020年2月21日营业税改征增值税专题培训2营改增企业的增值税计税方法及税率增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法一、一般计税方法一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式：应纳税额=当期销项税额－当期进项税额当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税二、简易计税方法简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。2020年2月21日营业税改征增值税专题培训3营改增企业的增值税计税方法及税率应纳税额计算公式：应纳税额=销售额×征收率三、税率、征收率1、纳税人销售或者进口货物，提供加工、修理修配劳务、有形动产租赁服务，除《增值税暂行条例》第二条第（二）项、第（三）项规定外，税率为17%；2、纳税人销售或者进口《增值税暂行条例》第二条第（二）项、财税[2009]9号文件第一条规定的货物，税率为13%：3、纳税人提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%2020年2月21日营业税改征增值税专题培训4营改增企业的增值税计税方法及税率4、纳税人销售财税[2009]9号文件第二条第三款、第四款、第四条规定的货物，增值税征收率为3%；5、纳税人销售财税[2009]9号文件第二条第一款、第二款规定的货物，依照3%征收率减按2%征收增值税；6、一般纳税人提供选择适用简易计税方法的建筑劳务，增值税征收率为3%7、一般纳税人销售选择适用简易计税方法的不动产，增值税征收率为5%8、纳税人发生除上述规定外的应税行为，税率为6％；9、小规模纳税人增值税征收率为3%。小规模纳税人发生应税行为，购买方索取增值税专用发票的，可以向主管税务机关申请代开。2020年2月21日营业税改征增值税专题培训5房地产开发企业营改增后计税方法一、一般纳税人的房地产开发企业销售不动产应税行为的年应征增值税销售额超过财政部和国家税务总局规定标准（500万元）的纳税人为一般纳税人房地产开发企业原则上适用增值税一般计税方法（一）增值税一般计税方法计税房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）2020年2月21日营业税改征增值税专题培训6房地产开发企业营改增后计税方法当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。2020年2月21日营业税改征增值税专题培训7房地产开发企业营改增后计税方法在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%（二）可以选择适用简易计税方法1、销售2016年4月30日前取得的不动产2020年2月21日营业税改征增值税专题培训8房地产开发企业营改增后计税方法（1）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%所称取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。2020年2月21日营业税改征增值税专题培训9房地产开发企业营改增后计税方法（2）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。（3）一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。房地产老项目，是指：2020年2月21日营业税改征增值税专题培训10房地产开发企业营改增后计税方法①《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；②《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。（三）一般纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：1、一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。2020年2月21日营业税改征增值税专题培训11房地产开发企业营改增后计税方法不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。纳税人出租不动产适用简易计税方法计税的，除个人出租住房外，按照以下公式计算应缴税款：应缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%2、一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照3％的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。2020年2月21日营业税改征增值税专题培训12房地产开发企业营改增后计税方法不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款＝含税销售额÷（1+11%）×3%2020年2月21日营业税改征增值税专题培训13施工企业营改增后计税方法一般纳税人的建筑施工企业增值税计税方法：一、一般计税方法应税行为的年应征增值税销售额超过财政部和国家税务总局规定标准（500万元）的纳税人为一般纳税人建筑业原则上适用增值税一般计税方法二、简易计税方法1、一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。2020年2月21日营业税改征增值税专题培训14施工企业营改增后计税方法2、一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。(利：税负固定，核算相对简单，弊：缺乏竞争力。建设方认可是关键，是智力的较量)甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。3、一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。建筑工程老项目，是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目2020年2月21日营业税改征增值税专题培训15施工企业营改增后计税方法（3）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的的建筑工程项目2020年2月21日营业税改征增值税专题培训16增值税进项税额的抵扣规定进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额（一）下列进项税额准予从销项税额中抵扣：1、从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票，下同）上注明的增值税额。2、从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。3、从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。（二）进项税额抵扣的规定2020年2月21日营业税改征增值税专题培训17增值税进项税额的抵扣规定1、一般规定（1）纳税人购进货物或应税劳务，支付运输费用，所支付款项的单位，必须与开具抵扣凭证的销货单位、提供劳务的单位一致，才能够申报抵扣进项税额，否则不予抵扣（2）用于抵扣增值税进项税额的专用发票应经税务机关认证相符（3）增值税一般纳税人取得的增值税专用发票，应在开具之日起180日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额2、营改增试点纳税人的规定2020年2月21日营业税改征增值税专题培训18增值税进项税额的抵扣规定适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。（三）不得从销项税额中抵扣的进项税额2020年2月21日营业税改征增值税专题培训19增值税进项税额的抵扣规定1、纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书和完税凭证。2、下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：（1）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产、不动产。2020年2月21日营业税改征增值税专题培训20增值税进项税额的抵扣规定纳税人的交际应酬消费属于个人消费。（2）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。（3）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。（4）纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣2020年2月21日营业税改征增值税专题培训21增值税进项税额的抵扣规定3、无法划分不得抵扣进项税额的处理一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）2020年2月21日营改增及企业所得税法规内部培训22新版增值税专用发票票样2020年2月21日营业税改征增值税专题培训23增值税发票一、增值税专用发票