CBD案例研究

案例概述案例1：巴黎——拉德方斯区位：巴黎西北部，城市主轴线西端背景：1965年位置/规模：距旧的巴黎中央商务区2公里，总占地面积达7.5平方公里用地/建筑面积：1.6平方公里/250万平方米进驻企业：共有3600家公司,50%为外国公司,26%全球前50大公司的总部,70%法国前20大公司的总部,IBM、索尼、法国惠普、西门子、施乐、ELF等规划就业：12万人/1200个公司目前规模：办公：250万平方米住宅：156万平方米商业：10万平方米功能组合：95%为商务、5%为零售土地使用：44%为步行区，10%为绿化，46%为建筑物欧洲最大公交换乘中心，每年200万旅游人士可借鉴之处：1、交通设施完善/公共建筑优美；2、“拉德方斯巨门”的标志性。案例2：纽约——曼哈顿区位：曼哈顿岛上的老城/中城/格林威治街/第五大道背景：纽约的中心区用地/规划人口：57.91平方公里/150万人进驻企业：银行/保险/证券交易/政府机构等公建设施：百老汇/中央公园/大都会歌剧院等每年接纳150万名游客25万平方米公园/露天博物馆/67万平方米步行系统可借鉴之处：1、CBD中写字楼和公寓各占50%，使CBD有机发展；2、地铁、其他交通的入口与办公机构、酒店相连。加纳利码头是国际领先的、根据规划而建立的CBD位置/规模：距离伦敦城5公里，占地0.4平方公里，多克兰区占地2.2平方公里进驻企业：60%以上的办公面积由金融服务公司租用空间/服务特点：高科技的办公楼及大型楼面功能组合：加纳利码头——商务占95%，零售占5%；多克兰区——40%为商业办公楼，40%为住宅项目，20%为零售娱乐设施建筑：现代建筑，50层高的加拿大广场为英国第一高楼形象定位：伦敦领先的现代化金融区案例3：伦敦加纳利码头堪萨斯城CBD是美国领先的公司服务中心堪萨斯城CBD的主要特点位置和规模堪萨斯城中心—占地面积2.5平方公里—120万平方米的办公空间入驻企业—Sprint（电话服务中心）—AT&T（电话服务中心）—DST（负责保管金融服务记录）空间/服务特点—实用的办公楼—约4万个停车车位功能组合大量主流零售专卖店建筑兼有现代与传统风格，以喷泉众多而闻名美国形象定位“美国的电话服务中心”案例4：东京新宿可借鉴之处：政府机构的迁入，促进各行业涌入CBD。区位：东京都中心区以西，距离银座6公里；背景：1993年，首都形象用地/建筑面积：2.7平方公里/600万平米住宅、商业、办公比例：5:5:240座超高层建筑组成建筑群进驻企业：金融/保险/信息咨询/零售批发/服务业等案例4：北京建外可借鉴之处：对于由旧有区域发展而来的CBD，与周边资源的借势非常重要。区位：北京东二环至东三环，建国门至朝阳门之间背景：1960年，新区用地/建筑面积：4平方公里/300万平方米政府投资100亿于15年内达到1000万平方米CBD写字楼占50%，公寓占25%，商业、文化、服务、娱乐设施占25%进驻企业：政府/金融/保险/不动产/零售批发/服务业等规划中道路用地约为155公顷，占CBD总面积的39%。为分析解决社会车流与CBD车流的矛盾，增加了路网的密度，把城市绿化与行人系统进行适当的融合公共交通将在未来CBD内达到56%的比例，现有以及未来规划中的四条地铁线路将承担CBD区域公交出行量的40%，约每日36000人次CBD地区停车位63450个，其中90%为地下停车，建筑面积约为250万平方米，主要在地下二层。总体规划商务设施文化娱乐居住用地中小学用地教育科研用地市政用地绿化用地混合使用案例5：上海区位：浦东陆家嘴与南京东路外滩；背景：上海的国际化用地/建筑面积：3.3平方公里/450万平方米进驻企业：上海证券交易所/中国银行上海总部/汇丰银行/其他主要国内、跨国金融机构内部环路交通与城市东西轴的有序结合空间/服务特点：约300万平方米的高级办公场地—IT需求高可借鉴之处：1、先进的交通设施与交通组织；2、政府主导对基础设施的建设；3、科技园、机场、会议中心等的建设提升新区价值。案例6：深圳区位：深圳地理中心；背景：新城市中心用地/建筑面积：2.33平方公里/450万平方米北区为行政文化区，南区为中央商务区进驻企业：金融/保险/信息咨询/法律/会计/网络/管理等公共建筑：六大市政工程可借鉴之处：1、写字楼在硬件设施上的前瞻性；2、政府主导对基础设施的建设；3、写字楼、商业、住宅有序建设。1993年1995年1996年1997年1998年1999—2001年深圳CBD建设次序进入成熟期商业项目开发办公项目开发居住项目开发土地开发基础设施建设开始启动投资启动中心区主干道基本完成投资大厦、信息枢纽中心大厦建设中；中心区基础市政设施“七通一平”基本完成；成功拍卖出让一块居住用地；中心区城市公园建成；和黄、中海、深业、居住项目开工；六大政府工程（市民中心、图书馆、音乐厅等）同时开工；；中心区进入高速发展期；高交会馆正式起用；新中心区地位已经确立；居住项目竣工投入使用；江苏大厦、国际商会大厦等高级写字楼也相继落成；案例7：香港区位：中环地处香港岛中部；用地/建筑面积：152.97ha/400万平米进驻企业：银行/律师事务所/会计师事务所/饭店/餐饮和其它服务机构绝大部分的土地用于商业和综合开发、政府机构及社区用房、公共空间，道路占总面积的三分之一左右，住宅用地很少CBD案例总结——国内外CBD功能配比经验城市CBD上海陆家嘴CBD北京朝阳CBD广州珠江新城CBD深圳CBD杭州钱江新城CBD巴黎德方斯CBD东京临海副中心CBD用地面积（K㎡）1.74.026.194.134.021.64.48总建筑面积（万㎡）40010721300780720350700其中办公（万㎡）265（66%）519（48%）400（31%）380（49%）350（49%）250（71%）250（36%）商业、旅馆、娱乐（万㎡）62（15%）200（19%）550（42%）100（13%）120（17%）40（11%）130（19%）市政、交通、文化（万㎡）43（11%）55（5%）550（42%）100（13%）75（10%）6（6%）115（16%）住宅、公寓（万㎡）30（8%）297（28%）350（27%）200（25%）175（25%）54（16%）205（29%）上表中，巴黎德方斯办公比例最高达到71%；广州珠江新城最低仅31%；多数CBD办公建筑比例占50％左右；少数在1／3以上。国内外七个城市CBD建筑功能比例小结——推荐CBD功能比例：（1）商务办公大于1／3办公功能是CBD的核心功能。CBD中的办公建筑比例应占1／3～1／2以上。（2）商业娱乐小于l／4CBD规划用地范围内适量配套商业、旅馆、娱乐等设施，由于各城市的发展水平和阶段差异，具体应视CBD与周围组团的功能配合及市场需求而定。（3）公共设施量力而行比较而言，公共设施的数量和质量是一个城市的经济实力及CBD等级的重要体现，其建设总量在CBD中所占比例，应视地方政府的财政实力和社会需求而定。（4）居住小于1／3合理安排一定比例的住宅、公寓等用地，既缓解CBD上下班交通的通勤压力，也增加CBD夜间的生活气息，因此要合理确定居住规模。CBD案例总结——国内外CBD路网密度经验名称建筑容积率道路面积率路网密度（km/k㎡）曼哈顿CBD11.940%18.0伦敦金融城9.040%20.0上海小陆家嘴CBD3.728%7.3北京建外CBD4.139%8.9深圳CBD1.830%18.5《规范》对于不同建筑容积率规定的路网密度指标与上表国内城市CBD路网密度的取值均较为吻合，只有深圳CBD的路网密度高于《规范》规定值。北京建外CBD与曼哈顿CBD、伦敦金融城道路面积率接近，但其路网密度（8.9km/k㎡）较曼哈顿（18.0km/k㎡）和伦敦（20.0km/k㎡）差别很大；同样地，上海小陆家嘴CBD和深圳CBD道路面积率接近，而路网密度差别很大。路网设计参考规范：（根据《城市道路交通规划设计规范(GB50220—95)》标准）建筑容积率大于4的地区，支路网密度宜为6-8km/km²；一般商业集中地区，支路网密度宜为10-12km/km²；市中心区的建筑容积率达到8时，支路网密度宜为12-16km/km²。国内外部分CBD道路网规模和密度：小结——作为城市特定区域的路网，在道路面积率一定的条件下，CBD的道路网密度有必要突破《规范》的限制，布置高密度、小间距的道路网，以更适应CBD高强度土地开发特点的道路交通网络。CBD案例总结——国内外CBD公交比例经验城市公交出行比重（%）（包括轨道交通）小汽车出行比重（%）调查时间纽约88121982年芝加哥77231983年多伦多75251980年代蒙特利尔67331980年代新加坡56442000年伦敦76192003年东京9341998年国外部分大城市中心区高峰时间公交出行比例：小结——国际性城市CBD地区的公共交通是最为重要的交通方式，承担约60%以上的交通出行。国内城市CBD公交出行比例：北京CBD规划公共交通比例为56%，现有以及未来规划中的四条地铁线路将承担CBD区域公交出行量的40%；深圳市CBD交通晚高峰出行方式构成：公共交通60%（其中公共汽车30%、地铁30%）、非公共车辆25%、内部及步行15%。香港中心区高峰时公交出行比例为93%，小汽车出行比例为7%。=f0b08386-8440-434e-b280-1360a42250a3CBD案例总结——国内外CBD停车配建经验近十几年来美国城市配建指标值的变化趋势是：一部分城市降低了最小停车泊位指标；一部分城市对于中心区建筑不设最小停车泊位指标要求，转而设置停车场供应的平均值和上限。如芝加哥市中心区110层西尔斯大厦只建有150个泊位。英国伦敦已从过去的规定停车配建最低标准，转为规定建筑物配建最高限额标准，以严格限制中心区停车泊位增长和区外居住者使用停车泊位。CBD面积（km²）岗位数（万）泊位数（万）停车密度（万泊位/km²）配建泊位密度（泊位/100m²）岗位停车密度（泊位/岗位）曼哈顿22.019610.60.48——0.05伦敦金融城2.6350.510.200.040.01德方斯1.6153.52.191.170.23小陆家嘴1.79.50.70.410.160.07部分国内外停车设施规模比较（注：配建泊位密度指对于每1000平米建筑面积对应的泊位数。）下表列举了部分国内外CBD停车设施供给规模，可发现除了德方斯CBD，其余CBD停车密度均低于5万泊位/km²，其中伦敦金融城没岗位对应的停车位仅为0.01个。国内主要城市CBD地区停车配建指标低于外围区域。例如，北京市将城区分为三类，二环路以内地区、中关村高科技园区、中央商务区（CBD）作为一类地区，其配建指标低于外围二类、三类地区。上海分为内环、内外环之间、外环以外三种标准，广州分为A区、B区两种标准，停车配建指标根据不同区域设定，CBD地区的停车配建标准低于其他外围地区。土地使用性质办公商业酒店计算单位100㎡建筑面积100㎡建筑面积每套客房天津渤海新区CBD0.5～0.60.600.40天津市0.8～1.50.8～1.50.4北京一类区0.4～0.60.4～0.60.25～0.4上海内环0.60.3～0.80.5广州A区0.5～0.70.5～0.60.3～0.4国内主要城市中心区域停车配建指标对比（车位/100㎡）建筑物类型计算单位一类区二类区三类区办公行政办公车位/100m2建筑面积0.400.801.001.20其它办公车位/100m2建筑面积0.400.800.801.00北京市停车配建标