第二章 建筑许可法规(1、2)

Logo第二章建设工程许可法律原理与实务学习目的：了解建筑企业资质等级的划分及从业人员执业资格法律制度的规定，；明确工程建设的法定程序；熟悉申领建筑工程施工许可证的时间、范围、条件及程序、建筑工程施工许可证的有效期。重点与难点：建设工程许可制度原理、建设工程程序各阶段主要工作内容；申办实工许可证的条件、有效期与延期、失效。《建设法规》课件本章主要内容：建筑工程程序制度1建筑工程施工许可2从业单位资格许可3从业人员资格许可4案情简介：S建筑公司五处（乙方）中标后，承接了B研究所（甲方）4800M2住宅工程。合同签定后，乙方按甲方提供的施工平面位置（规划部门批准位置）放线后，发现拟建工程北端应拆除的临时建筑（花房），因未拆除影响正常施工。甲方代表察看现场后便做出将总平面位置进行修改的决定，通知乙方将平面位置向南平移2M后开工。正当乙方按平移后的工程位置挖完基槽时，规划监督工作人员进现场检查发现了问题，要求立即停工，向甲方开据5万元人民币罚款单，并要求工程原批准的位置不得变动。乙方接到甲方仍按原平面位置施工的书面通知后提出索赔如下。案例导入：只因不按法规办，开工损失20万B研究所基建处：接到贵方仍按原平面位置进行施工的通知后，我方将立即组织实施，但因平移2米使原已挖好的所有横墙基槽作废，需要用土夯填并重新开挖新基槽。所发生的此类费用及停工损失应由贵方承担。1、所有横墙基槽回填夯实费用3.5万元；2、重新开挖新的横墙基槽费用6.3万元。3、86人停工20天损失费2.52万元。4、租赁机械工具费1.88万元。5、其他应由甲方承担的费用0.8万元，合计15万元6、顺延工期20天。甲方审核后批准了乙方的索赔。案例导入：只因不按法规办，开工损失20万案例评析：此案是法制观念淡薄在工程建设方面的体现。许多人明明知道政府对建筑工程规划管理的要求，也清楚已经批准的位置不得随意改变，但执行中仍是我行我素，目无章规。本案中，甲方如按报批的平面位置提前拆除花房，创造施工条件。或按保留花房方案去报规划争取批准，都能避免20万元的损失。现实中，建设工程许可制度不认真执行的情况时有发生。常见的违法现象有：批准施工图后又修改设计；擅自增加层数；擅自改变使用性质的；擅自改变平面布局等。希望大家从本案中得到教益。案例导入：只因不按法规办，开工损失20万《建设法规》课件第二章建设工程许可法律原理与实务建筑许可——是指建设行政主管部门或者其他有关行政主管部门准许、变更或终止公民、法人和其他组织从事建筑活动的具体行政行为。根据《建筑法》的规定，建筑许可包括三项许可制度：1.建筑工程许可制度2.从事建筑活动单位资质制度3.从事建筑活动个人资格制度没有申请，就没有许可。建设工程许可证的特点与意义特点：行政主体、行政相对人意义：事前防控1.实行建筑许可制度有利于国家对基本建设进行宏观调控，实行建筑许可制度有利于规范建筑市场2.确认城市中有关建设活动的合法地位，确保有关建设单位和个人的合法权益；3.作为建设活动进行过程中接受监督检查时的法定依据；4.控制“准入”质量，确保从事建筑活动的单位和人员素质，杜绝违规施工，无证从业案例导入二：工程不按程序办，还未动工被索赔40万某通用机械厂（甲方）自筹资金建一招待所工程，2005年3月，未完成施工图与某集团第八分公司（乙方）签定施工合同，拨付工程备料款，意在早做准备，加快速度，减少物价上涨的影响。乙方按照甲方要求进场准备，搭设临时设施、租赁了机械工具，并购进大批建筑材料待开工。当甲方拿到设计单位的施工图纸及设计概预算时，出现了问题。甲方原计划自筹项目150万元，设计单位按甲方提出的标准和要求设计完成后，设计概算达到210万元，一旦开工，很可能造成中途停建。但不开工，施工队伍已进场做了大量工作，经各方研究：“方案另议，缓期施工”。甲方将决定通知乙方后，乙方很快送来了索赔报告：“我方按照贵厂招待所工程的施工合同要求准时进场（2005年3月20日）并作了大量的准备工作。鉴于贵方做出的缓期施工的时间难以确定，我方必须考虑各种可能，以减少双方的更大的损失。现将自进场以来所发生的费用报告如下：临时材料库及工棚搭设费；工人住宿、食堂、厕所搭建费；办公室、传达室、新改建大门费；搅拌机、卷扬机租赁费；钢管脚手架、钢横板租赁费；工人窝工费（接到图纸后时间内）；已购运进场材料费；已为施工办理各种手续费用；上交有关税费；共10项合计40.5万元。”案例点评：由于违反工程建设基本程序，甲方认真核实乙方费用证据及实物，同意乙方退场决定，并给予实际发生的损失补偿。工程建设要先设计后施工，工程建设中的自筹资金要满足工程需要，工程建设要量力而行，这些都是基本建设工作中的基本要求。不按照基建程序仓促上马，急于取得经济效益，而最终却得到了相反的结果。《建设法规》课件第一节建筑工程程序制度一、工程项目基本建设程序（三个大的阶段）投资决策建设实施交付使用(项目建议书)可研报告、初步设计文件、立项—报建—发包—施工许可—施工—竣工验收—交付使用—项目后评价请问？建设工程全过程都有哪些审批手续？需要办理哪些许可？二、工程项目基本建设程序各阶段的工作内容1.前期工作阶段：（1）投资意向、投资机会分析、项目建议书、可行性研报告（2）审批立项：可行性研究报告报主管部门审查，予以立项2.施工准备阶段（证书申领、施工方、设备）（1）证书：领取城市规划行政主管部门核发“选址意见书”、“建设用地规划许可证”、“建设工程规划许可证（2）获取土地使用权。划拨、出让（P19）（3）拆迁（P20）（4）报建（P20）（5）发包、承包（P20）2.建设实施阶段(1)工程勘察设计。(2)施工准备包括施工单位技术、物质等方面的准备以及建设单位取得施工许可证。(3)工程施工.注意施工安全、文明施工和环境保护。(4)生产准备3.工程竣工验收与保修阶段(1)工程竣工验收(2)工程保修4.生产运营与后评价阶：(1)生产运营(2)投资后评价《建设用地规划许可证》建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城乡规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城乡规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。《建设工程规划许可证》有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。法律依据：《中华人民共和国城乡规划法》第40条规定：在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。《建设工程规划许可证》申报范围：城市规划区内各类建设项目。具体范围包括：1、新建、改建、扩建建筑工程。2、各类市政工程、管线工程、道路工程等。3、文物保护单位和优秀近代建筑的大修工程以及改变原有外貌、结构、平面的装修工程。4、沿城市道路或者在广场设置的城市雕塑等美化工程。5、户外广告设施。6、各类临时性建筑物、构筑物。土地使用权的取得方式：获得土地使用权有多种方式，依据《城市房地产管理法》、《土地管理法》及相关法律法规的规定主要有：出让、转让或与当前的土地的使用者合作等方式。因此要根据建设项目和土地的不同性质、不同情况，通过不同途径获得土地使用权。（一）划拨方式：以划拨方式获得土地使用权的用地类型包括：1.国家机关用地和军事用地；2.城市基础设施用地和公益事业用地；3.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；4.法律、行政法规规定的其他用地。对开发商来说，可以通过划拨方式取得的开发用地，主要是经济适用房项目建设用地。划拨方式取得土地使用权的房地产转让《城市房地产管理法》做了明确规定了两种处理方式：一种是需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金；另一种是不改变原有土地的划拨性质，由国家土地行政主管部门向转让方征收土地收益金后，土地使用权转给受让人。（二）出让国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。（1）协议出让：2002年4月颁布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》中已明确用于房地产开发的土地禁止采用此种方式获取土地使用权。（2）招标：招标是土地使用权出让方式中最常用的一种，一般由各级土地储备中心负责办理招标的相关事宜。投标人中标后获得其土地使用权。招标出让的一般程序为：招标、投标、定标、签约、履约五个阶段。（3）拍卖又称竞投：指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。出让方式取得土地使用权，转让房地产：《城市房地产管理法》第38条：1.按照出让合同约定已经支付出让金，并取得土地使用权证书全部土地使用权；2.按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。3.转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。以出让方式取得土地使用权的转让时，受让人所取得的土地使用权的权利、义务范围应当与转让人原有的权利和义务的范围一致。其实际使用年限为出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。转让房地产后受让人如需改变原有土地用途的，必须经土地转让方和规划部门的同意，签订土地出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。《建设法规》课件三、工程建设项目的审批权限划分报建范围：大中型项目由国家计委审批；小型及一般地方项目由地方计委审批(1)所有大中型和限额以上项目，按照项目隶属关系由行业主管部门或省、自治区、直辖市和计划单列市审查同意后，报国家计委审批。凡投资额在2亿元以上的项目，由国家计委审核后报国务院审批。(2)地方投资安排的地方院校、医院及其他文教卫生事业的大中型基本建设项目，由省、自治区、直辖市和计划单列市计委审批，抄报国家计委和有关部门备案。(3)企业横向联合投资的大中型基本建设项目，凡自行解决资金、能源、原材料、设备，以及投产后的产供销、动力、运力等能够自己落实，而且已经与有关部门、地方、企业签订了合同，不需要国家安排的，由有关部门或省、自治区、直辖市和计划单列市计委审批，抄报国家计委备案。(4)小型和限额以下项目，按照项目隶属关系，分别由主管部门或省、自治区、直辖市、计划单列市计委审批。属于地方计委审批的，地方计委可以根据项目规模再行确定具体审批权限。工程建设项目的审批权限详情链接：引例：未取得建筑工程的施工许可，合同被判无效案年月日；黔民水泥厂与衡阳公司订立《建设工程施工合同》及《合同总纲》，约定：由衡阳公司承建黔民水泥厂第一条生产线主厂房及烧成车间等配套工程的土建项目。开工日期为年月日。建筑材料由黔民水泥厂提供，衡阳公司垫资150万元人民币，在合同订立15日内汇入黔民水泥厂账户。衡阳公司付给黔民水泥厂10万元保证金，进场后再付10万元押图费，待图纸归还黔民水泥厂后再予退还等。合同订立后，衡阳公司于同年5月前后付给黔民水泥厂103万元，黔民水泥厂退还13万元，实际占用90万元。其中10万元为押图费，80万元为垫资款，比约定的垫资款少付70万元。同年5月衡阳公司进场施工。从5月24日至10月26日衡阳公司向黔民水泥厂借款173，539．05元。后因衡阳公司未按约支付全部垫资款及工程质量存在问题，双方产生纠纷；衡阳公司于同年7月停止施工。已完成的工程为：窑头基础硷、烟囱、窑尾、增温塔。另查明，黔民水泥厂在与衡阳公司订立合同和工程施工时，尚未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。黔民水泥厂于同年11月向贵州省高级人民法院起诉。【评析】本