房地产投资决策分析

房地产投资决策案例分析以“盐城A地块”的投资决策为例一、摘要2003年10月，浙江某房地产开发有限公司在盐城市国土局挂牌竞得A宗地，，其用地性质为商业、居住用地。本文将对“盐城A地块”的投资、开发、估计收入等进行简要分析，借此加深对于房地产投资决策分析的理解。二、关键词“盐城A地块”房地产投资决策分析三、投资决策分析(一)“盐城A地块”项目概况序号内容1总开发用地：867亩，其中：住宅用地712.59亩，商业用地168亩2总建筑面积：89.89万平方米，其中：住宅51.45万平方米，商业22.59万平方米，办公8.55万平方米，酒店式公寓7.2万平方米3总居住户数：3270户居住人口：11445人户均人口：3.5人4容积率：1.605绿地率：36.5%6自来水增容对接：DN250供水管道7电增容：20000KVA附：根据《城市居住规划设计规范》（GB58180-93）居住区分级规定，从人口规模和建筑面积两方面来看，“盐城A地块”商住区属于高档居住小区级。(二)“盐城A地块”区域市场分析1、从居民住房的消费方面来看据相关调查可知，盐城区46%的居民住房为10年前竣工的房子，只有6%的居民住的是近3年的新房。所以说，居住年限影响市民购房意向。同时，调查还发现，相比于其他地区的城市，盐城市的居民住房面积普遍较小（住房面积不超过70平方米的家庭就占了65%）2、从客户方面来看1)影响客户满意度的因素通过学习《房地产投资决策》，我了解到影响因素一般包括交通状况、周边环境、物业管理、配套设施、房产质量等，而对于“盐城A地块”，其中最重要的因素则是交通状况，所以开发时应特别注意。同时，居民对于当前的居住情况比较满意，仅仅在户型、面积、公共设施和绿化方面不太满意。2)客户的住房性质性质占比已购商品房45%易购单位房改为商品房40%有居住权5%租房5%其他5%从发展趋势来看，随着盐城市的城市化建设，房地产市场的前景大好，商品房的需求及销量也会同步增长。(三)项目SWOT分析1、优势（S）1)规模大；2)周边自然环境和人文环境都比较好；3)地理位置好，将成为市中心。2、劣势（W）1)地块过于平整，环境营造的要求就相对较高；2)社区毗邻主干道，噪音、尘土对业主生活造成困扰。3、机遇（O）1)道路状况好，交通发展前景良好；2)可操作空间大。4、威胁（T）1)地价偏高，导致开发成本较大；2)政府支持力度不够；3)开发周期大约为5—8年，提高了开发风险。(四)投资估算“盐城A地块”总投资253130万元人民币（由于篇幅限制，在此不做具体描述）。(五)收入估算1、销售单价根据市场调查与分析以及该项目的实际情况，销售单价如下：分类单价（元）多层住宅2600小高层住宅2800商业用房一层15000二层6000三层4000四层及以上3000办公用房3000酒店式公寓3000地下车库75000/辆2、销量根据市场调查与分析以及该项目的实际情况：住宅销售率可达98%，开盘后首月可达到20%，在以后的一年内基本售完；商业用房销售率可达96%，开盘后首月也在20%，一年半基本售完；办公楼销量虽不如前两者，但也在逐年增加；酒店式公寓的销售风险较大。(六)财务指标分析（由于篇幅限制，具体数字来源在此不做赘述）1、静态投资回收期静态投资回收期=累计现金流量开始出现正值年份-1+上年累计现金流量的绝对值/当年现金流量=8-1+（23443/30235）=7.78（半年）=3.89（年）2、资本金内部收益率根据资本金财务现金流量表，利用插入法得到资本金内部收益率为25.71%12%，由此判断该项目可行。3、投资财务净现值根据全部投资现金流量表可计算得出投资财务净现值为249570，因此该项目可行。四、结论通过对“盐城A地块”进行分析，我们可以最终得出该项目可行的结论，同时也反应出房地产投资决策始终以地理位置（Location）为决定因素。