北京甲房地产开发公司花园项目土地增值税清算鉴证报告

2011第1页土土地地增增值值税税清清算算鉴鉴证证报报告告业务约定书备案号：**鉴字[2010]**号事务所鉴证报告号：**鉴字[2010]**号北京甲房地产开发公司：我们接受委托，对被鉴证人花园项目的土地增值税清算申报事项进行鉴证，并出具鉴证报告。被鉴证人的责任是，及时提供与土地增值税清算申报事项有关的会计资料和纳税资料，并保证其真实、准确、完整和合法，确保被鉴证人填报的土地增值税清算申报表及其附表符合《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则以及其他税收法律、法规、规范的要求，并如实纳税申报。我们的责任是，本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和有关政策、规定，按照《注册税务师管理暂行办法》、《注册税务师涉税鉴证业务基本准则》和《土地增值税清算鉴证业务准则》等行业规范要求，对被鉴证人花园项目土地增值税清算申报的真实性、准确性、完整性和合法性实施鉴证，并发表鉴证意见。在鉴证过程中，我们考虑了与土地增值税清算相关的鉴证材料的证据资格和证明能力，对被鉴证人提供的会计资料及纳税资料等实施了审核、验证、计算和职业推断等必要的鉴证程序。我们相信，我们获取的鉴证证据是充分的、适当的，为发表鉴证意见提供了基础。现将鉴证结果报告如下：经对被鉴证人花园项目土地增值税清算申报事项进行鉴证，我们认为，本报告后附的《土地增值税清算申报表》及其附表已经按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则以及其他税收法律法规的相关规定填报，在所有重大方面真实、准确、完整地反映了被鉴证人花园项目土地增值税清算申报情况。部分数据摘录如下：2011第2页（一）普通住宅1.收入总额：478,814,494.59元；2.扣除项目金额：400,856,786.25元；3.增值额：77,957,708.34元；4.增值率：19.45%；5.适用税率：30.00%；6.应缴土地增值税税额：23,387,312.50元；7.免缴土地增值税税额：23,387,312.50元；8.已缴土地增值税税额：0.00元；9.应补缴土地增值税税额：0.00元。（二）其他商品房1.收入总额：314,537,825.00元；2.扣除项目金额：306,560,678.11元；3.增值额：7,977,146.89元；4.增值率：2.60%；5.适用税率：30.00%；6.应缴土地增值税税额：2,393,144.07元；7.免缴土地增值税税额：0.00元；8.已缴土地增值税税额：0.00元；9.应补缴土地增值税税额：2,393,144.07元。清算事项的具体情况详见附送资料。本报告仅供被鉴证人项目向主管税务机关办理土地增值税清算申报时使用，不作其2011第3页他用途。因使用不当造成的后果，与执行本鉴证业务的税务师事务所及注册税务师无关。注册税务师：**项目负责人：**助理人员：**所长：**（盖章）联系电话：******传真：*********联系地址：******邮编：*********年月日附送资料：1.土地增值税清算鉴证报告说明；2.土地增值税清算申报表及其附表；3.税务师事务所执业证复印件。2011第4页附件1：土土地地增增值值税税清清算算鉴鉴证证报报告告说说明明一、企业基本情况说明（一）工商登记情况说明企业名称：北京甲房地产开发公司，注册地址：北京市东城区和平里，成立日期：1998年9月17日，法定代表人：**，工商营业执照号：**，经营期限：2010年03月24日至2030年03月23日年，经营范围：房地产开发及商品房销售；出租商业用房；房地产项目投资；房屋工程设计；专业承包；酒店管理，注册资本：6,000.00万元，企业类型：有限责任公司（自然人投资或控股）。（二）组织机构代码证和银行开户情况说明组织机构代码证编号：**，开户许可证编号：**，开户银行：建行**支行，银行账号：*********。（三）税务登记情况说明税务计算机代码：**，税务登记证号：**，主管税务机关：东城地税局*******税务所。（四）股权结构说明股东**，股本3,000.00万元，占注册资本比例为50.00%。股东**，股本900.00万元，占注册资本比例为15.00%。股东**，股本900.00万元，占注册资本比例为15.00%。股东焦**，股本600.00万元，占注册资本比例为10.00%。股东**，股本600.00万元，占注册资本比例为10.00%。五、分支机构情况说明经鉴证，被鉴证人无分支机构。2011第5页二、主要会计政策和税收政策（一）执行《企业会计制度》及有关规定。（二）清算期间自2000年1月16日至2011年10月31日。（三）会计核算方法：按照企业会计制度的规定制订并实施。1.记账本位币为人民币；2.坏账核算方法按备抵法核算；3.成本结转方法采用按单位成本结转；4.低值易耗品摊销法为一次摊法；5.固定资产按直线法计提折旧，残值率为3%;6.无形资产采用直线法进行摊销（四）企业基本的税收政策（各税种适用税率）：营业税5%；城建税7%；教育费附加3%；企业所得税25%。（五）本次清算适用的主要税收政策文件依据：1.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》；2.财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（国税函发[1995]110号）；3.国家税务总局《关于印发土地增值税宣传提纲的通知》（财税字（1995）48号）；4.国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）；5.国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）；6．国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）。2011第6页三、审核事项形成原因北京****税务师事务有限公司根据与被鉴证人北京甲房地产开发公司签订的《涉税鉴证业务约定书》（编号为：**鉴字【2011】第**号）的委托，对被鉴证人开发建设花园项目土地增值税清算事项进行鉴证。四、项目基本情况说明（一）项目概况1．项目名称：花园项目2．项目地址：东城区***3．开发项目类型：住宅、商业4．占地面积：21,566.73（平方米）5．项目建筑结构：钢筋混凝土、剪力墙6．项目装饰装修情况为：7．五证取得情况及批准文号：《建设用地规划许可证》批准文号：2000-规地字-0064。《建设工程规划许可证》批准文号：2003-规建字1246号、2002规建字0234号、2001规建字0634号。《建设工程开工证》批准文号：00（建）2004.3155、01（建）2005.0221、京建开字[2005]第2756号、施0020041845（建）。《国有土地使用证》批准文号：京东国用（2005）出第A00454号、京东国用（2005）出第更0451号、京东国用（2005）出第更0452号。《销售许可证》批准文号：京房售证字（2006）53号、京房售证字（2007）843号。2011第7页（二）项目建设情况花园项目为住宅和配套商业，总建筑面积（含人防）为153,107.21平方米；拆迁户回迁面积为：0平方米；出租的不征税面积为3,856.42平方米；自用的不征税面积为4,617.80平方米；总可售面积为140,974.23平方米；公共配套设施面积为10,401.21平方米；其他不可售面积为1,731.77平方米。1．普通住宅总建筑面积（含人防）：85,465.62平方米；拆迁户回迁面积：0平方米；出租的不征税面积：0平方米；自用的不征税面积：2,645.96平方米；总可售面积：78,237.83平方米；公共配套设施面积：5,890.10平方米；其他不可售面积：1,337.69平方米。2．其他商品房总建筑面积（含人防）：67,641.59平方米；拆迁户回迁面积：0平方米；出租的不征税面积：3,856.42平方米；自用的不征税面积：1,971.84平方米；总可售面积：62,736.40平方米；公共配套设施面积：4,511.11平方米；其他不可售面积：394.08平方米。（三）项目销售情况1．普通住宅普通住宅已取得预售许可证；截止清算基准日已售面积75,591.87平方米；截止清算基准日未售面积：2,645.96平方米；已售面积占可售面积比例：96.62%；已售面积占总建筑面积比例：88.45%；本次清算截止基准日：2011年10月31日。2．其他商品房其他商品房已取得预售许可证；截止清算基准日已售面积：56,908.14平方米；截止清算基准日未售面积：5,828.26平方米；已售面积占可售面积比例：90.71%；已售面积占总建筑面积比例：84.13%；本次清算截止基准日：2011年10月31日。2011第8页五、成本核算对象（清算单位）确认情况说明（一）普通住宅的判定情况说明1.项目规划容积率为：2.84。2.该项目属于二级级土地。3.每套销售价格。该级别土地上普通住宅每套销售价格2,150,000.00元，该级别土地上普通住宅每套销售价格上限2,580,000.00元。4.单栋号楼户均建筑面积及售价：（1）32号楼，共有61套住房，总建筑面积14,628.67平方米，户均建筑面积239.81平方米，总售价113,347,947.00元，已售面积12,656.83平方米，平均单价8,955.48元，已售套数61套，每套平均售价1,858,163.07元。经判定，该栋楼不是普通标准住宅。（2）27号楼，共有164套住房，总建筑面积18,276.15平方米，户均建筑面积111.44平方米，总售价110,677,602.68元，已售面积17,435.72平方米，平均单价6,347.75元，已售套数164套，每套平均售价674,863.43元。经判定，该栋楼是普通标准住宅。（3）28号楼，共有187套住房，总建筑面积20,814.42平方米，户均建筑面积111.31平方米，总售价122,567,855.00元，已售面积20,331.87平方米，平均单价6,028.36元，已售套数187套，每套平均售价655,443.07元。经判定，该栋楼是普通标准住宅。（4）29号楼，共有188套住房，总建筑面积20,871.58平方米，户均建筑面积111.02平方米，总售价131,959,669.00元，已售面积20,389.03平方米，平均单价6,472.09元，已售套数188套，每套平均售价701,913.13元。经判定，该栋楼是普通标准住宅。（5）30号楼，共有164套住房，总建筑面积18,275.68平方米，户均建筑面积111.44平方米，总售价113,609,367.00元，已售面积17,435.25平方米，平均单价6,516.07元，已售套数164套，每套平均售价692,740.04元。经判定，该栋楼是普通标准住宅。（二）成本核算对象（清算单位）确认情况说明经鉴证，截止至2011年10月31日，被鉴证人花园项目能够按照税收政策规定确2011第9页认成本核算对象（清算单位），并分别核算普通住宅和非普通住宅。因此，我们在进行土地增值税清算时，应对所有成本项目分别按普通住宅和非普通住宅进行土地增值税清算。（三）分期开发项目共同成本扣除情况说明经鉴证，本次清算项目未进行分期开发。六、清算项目土地增值税的收入事项情况说明（一）土地增值税收入项目情况说明1．转让行为发生情况经鉴证，截至2011年10月31日止，贵公司已取得了《销售许可证》，许可证号为：京房售证字（2004）53号、京房售证字（2003）843号。根据贵公司提供的加盖公章的《销售情况统计表》，已经销售132,500.01平方米。2．转让对象为国有土地使用权经鉴证，截至2011年10月31日止，贵公司已取得了《国有土地使用权证书》，并签定了国有土地使用权出让或转让合同，支付了地价款，取得了相关票据。3．认定取得增