房地产估价报告评审标准和打分表(本次评审使用)

表1房地产估价报告一般项目评审标准评审大项序号评审项目评审标准标准分扣分项目分值及说明一、封面、致函、目录、声明、假设和限制条件︵10分︶1封面（或者扉页）要素齐全，表述准确、清晰、简洁。1(1)封面（或者扉页）的要素包括：估价报告名称、估价报告编号、估价项目名称、估价委托人、房地产估价机构（名称）、注册房地产估价师（姓名、注册号）、估价报告出具日期7项。每缺少一项扣0.5分，直至扣完。(2)表述不准确、不清晰、不简洁的，扣0.5分。2*致估价委托人函内容完整，前后一致，表述准确、清晰、简洁。3(1)致函基本内容包括：标题、估价委托人名称或者姓名、估价目的、估价对象（名称、坐落、范围、规模、用途、权属）、价值时点、价值类型（名称）、估价方法（名称）、估价结果（总价、总价大写、单价）、特别提示、致函日期、房地产估价机构公章10项。每缺少一项扣0.5分，直至扣完。(2)表述不准确、不清晰、不简洁的，扣1分。3目录内容完整，前后一致。1(1)目录基本内容包括：标题、估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件6项。每缺少一项扣0.5分，直至扣完。(2)估价结果报告缺少一级标题的，扣0.5分。(3)估价技术报告缺少一级标题的，扣0.5分。(4)组成内容名称前后不一致的，扣0.5分。(5)未标注页码或者页码前后不一致的，扣0.5分。(6)附件具体名称未列示或者不详细的，扣0.5分。4估价师声明内容全面、规范，针对性强。1估价师声明应包括如下内容，每缺少一项或每项的说明不准确的扣0.5分，直至扣完。(1)注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏；(2)估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制；(3)注册房地产与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见；(4)注册房地产估价师是按照有关房地产估价标准的规定进行估价工作，撰写估价报告。(5)列明实地查勘的注册房地产估价师姓名及实地查勘日期。(6)说明是否有重要专业帮助；有重要专业帮助的，应说明帮助的专家；(7)应有重要专业帮助而未说明重要专业帮助的，扣0.5分。5*估价假设和限制条件假设和限制条件合法、合理，理由充分。4估价假设和限制条件应包括如下内容，每缺少一项或每项的说明不准确的扣0.5分，直至扣完。(1)一般假设，对估价对象合法、真实、准确和完整的假设，对估价对象安全的合理假定；(2)未定事项假设，对估价所必须的尚未明确的事项进行合理的、最可能的假定；(3)背离事实假设，因估价目的的特殊需要、交易条件设定，对估价对象状况所做的与估价对象实际状况不一致的合理假定，如不存在不一致的情况，应说明没有进行背离事实假设；(4)不一致假设，在估价对象的实际用途、登记用途、规划用途等用途不一致或权属证明上的权利人之间不一致或股价对象的名称、地址不一致等情形下，对估价所依据的用途、权利人、名称、地址等的合理设定，如不存在上述不一致的情况，应说明没有进行不一致假设；(5)依据不足假设，估价必须的委托方无法提供、估价师尽职调查难以取得资料的情况下，对相应的估价对象状况的合理假定。如无上述情况，应说明没有进行依据不足假设；(6)估价报告使用限制，说明报告及结果的用途、使用者、使用期限等使用范围及使用报告和结果是需注意的事项。二、估价结果报告︵20分︶6*估价委托人内容完整，表述准确。1缺少估价委托人必要信息（单位名称或者个人姓名和住所）的，扣1分。7*房地产估价机构内容完整，表述准确。1估价机构基本内容包括：估价机构全称、法定代表人或者执行合伙人姓名、住所、估价资质等级、估价资质证书编号5项。每缺少一项扣0.5分，直至扣完。8*估价目的表述具体、准确。2(1)估价目的表述不具体、不准确的，扣1分。(2)估价目的表述错误、模糊，未对应其经济行为的，扣2分。9*估价对象基本状况描述全面、准确，范围界定清楚。4估价对象描述应包括以下内容，每缺少一项或每项的说明不准确的扣0.5～1分，直至扣完。(1)估价对象基本状况包括：名称、坐落、范围、规模、用途、权属等。(2)对土地基本状况的说明，还应包括四至、形状、开发程度、土地使用期限。(3)对建筑物基本状况的说明，还应包括建筑结构、设施设备、装饰装修、新旧程度。(4)估价对象范围（土地、房屋、构筑物、树木等；包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产的应说明）。10*估价时点确定正确，确定理由简要明确。1(1)估价时点确定不正确的，扣1分。(2)估价时点确定理由未简要说明的，扣0.5分。11*价值类型价值类型正确，价值内涵或者定义准确。2(1)价值类型未明确或者不准确的，扣1.5分。(2)价值内涵或者定义表述不准确的，扣0.5～1.5分。12*估价依据依据完整、合法有效。2(1)必要的法律法规依据未列明的，扣0.5～1分；法律法规名称表述不全面、不准确的，扣0.5分。(2)估价标准依据未列全的，扣0.5～1分；估价标准名称表述不全面、不准确的，扣0.5分。(3)估价依据过时或者失效的，扣0.5～1分。(4)滥列估价依据的，扣0.5～1分。13*估价原则原则完整、准确。1应列明独立客观公正原则、合法原则、最高最佳利用原则、估价时点原则、替代原则。每缺少一项扣0.5分，直至扣完。14*估价方法采用的估价方法的名称和定义准确。2(1)应采用的估价方法未采用的，扣2分。(2)采用的估价方法名称或者定义不准确的，扣0.5～1分。15*估价结果完整清晰，前后一致。2(1)除房地产抵押估价外估价结果应采用估价结果汇总表的方式表达。表格外应采用文字方式表达总价，包括币种、总价及总价大写）。未按表格方式表达或表述不完整的，扣0.5～1分。(2)房地产抵押价值评估结果应采用房地产抵押价值评估结果汇总表进行表达，表格外应采用文字方式表达总价，包括币种、总价及总价大写）。未按表格方式表达或表述不完整的，扣0.5～1分。(3)估价结果内涵（是否与假设和限制条件一致，是否扣除出让金、相关费用及税金等）不清晰的，扣1分。16*估价人员人员与内容齐全、准确。1(1)未写明执行估价的注册房地产估价师姓名、资格、注册号或者亲笔签名的，扣0.5分。(2)有协助估价而未写明协助的人员姓名、资格（职称）、协助内容或者亲笔签名的，扣0.5分。(3)有重要帮助而未写明帮助的专家姓名、资格（职称）、帮助内容或者亲笔签名的，扣0.5分。17实地查勘期表达正确1(1)没有表达或表达不正确的，扣1分。18*估价作业日期表达正确，有保质完成的合理时间。1(1)表达不正确的，扣1分。(2)时间上难以保证按质完成的，扣0.5分。三、估价技术报告︵60分19*实物状况描述与分析土地实物状况描述与分析描述全面、翔实，分析客观、透彻。2(1)土地实物状况包括：名称、四至、面积、用途、形状、地形地势、土壤、地基、开发程度、土地平整程度等。每缺少一项扣0.5分。(2)实物状况描述、分析与估价对象类型针对性不强的，扣0.5～1分。建筑物实物状况描述与分析描述全面、翔实，分析客观、透彻。3(1)建筑物实物状况包括：名称、规模、用途、层数和高度、建筑结构、装饰装修、设施设备、层高、空间布局、建筑功能、外观、新旧程度等。每缺少一项扣0.5分。(2)实物状况描述、分析与估价对象类型针对性不强的，扣1分。︶*权益状况描述与分析描述全面、翔实，分析客观、透彻。3(1)土地所有权状况、土地使用权状况、他项权利设立情况、目前使用情况、土地使用管制、其他特殊情况的描述不全面、不明晰的，每项扣0.5分。(2)房屋所有权状况、他项权利设立情况、出租或者占用情况、其他特殊情况的描述不全面、不明晰的，每项扣0.5分。20*区位状况描述与分析描述全面、翔实，分析客观、透彻。3(1)位置状况包括：坐落、方位、距离、朝向、楼层等，每缺少一项扣0.5分，最多扣1分。(2)交通状况包括：道路状况、出入可利用交通工具、交通管制情况、停车方便程度等，每缺少一项扣0.5分，最多扣1分。5(3)环境状况包括：自然环境、人文环境、景观等，每缺少一项扣0.5分，最多扣1分。(4)外部配套设施状况包括：基础设施、公共服务设施，每缺少一项扣0.5分，最多扣1分。(5)区位状况未来变化趋势未分析的，扣1分；分析不深入的，扣0.5分。(6)区位状况描述、分析与估价对象类型针对性不强的，扣1分。21*市场背景描述与分析宏观房地产市场、当地估价对象细分房地产市场及相关影响因素分析简明、准确、透彻，针对性强。4(1)未进行本地整体房地产市场形势分析的，扣1分；此项分析太笼统的，扣0.5分。(2)未进行本地本类房地产过去、现在和未来状况分析的，扣1分；此项分析太笼统的，扣0.5分。(3)未进行国家及本地宏观经济政策因素分析的，扣1分；此项分析太笼统的，扣0.5分。(4)分析结论不能为估价测算及估价参数取值提供市场支持的，扣1分；支持不充分的，扣0.5分。22*最高最佳利用分析最高最佳利用判定正确，分析透彻、具体；有合法依据和市场依据。3(1)未进行合法性分析的，扣2分，合法性分析不深入，扣1分。(2)未进行利用前提选择表述的，扣0.5分。(3)未结合估价方法应用进行分析或者分析不具体的，扣0.5～1分。(4)最高最佳利用分析针对性不强的，扣1分。23*估价方法适用性分析技术路线表述清晰、明确；估价方法排查完整、合理，已选用估价方法理由充分，未选用估价方法理由充分。3(1)技术路线未表述或者表述不清晰的，扣0.5～1分。(2)已选用估价方法的理由未表述或者表述不充分的，扣0.5～1分。(3)未选用估价方法的理由未表述或者表述不充分的，扣0.5～1分。24*估价测算过程数据来源依据充分，参数选取客观、合理，理论表述与实际应用有说服力；有必要的分析和过程；计算过程完整、严谨、正确。36(1)按相应估价方法评审标准评审，详见表1-1～表1-5。(2)当估价应选用两种或者两种以上方法但未全部选用时，未选用方法的应得分数按相应权重直接在36分内予以扣除。25*估价结果确定估价结果客观合理，确定方式恰当、理由充分，结论表述清晰(含单价、总价)。2(1)估价结果确定方式不恰当的，扣1分。(2)估价结果确定方式和调整的理由不充分的，扣1分。四、附件及外在质量︵10分︶26*附件附件资料齐全、完整、真实。5(1)附件的基本资料包括：估价委托书、估价对象位置图、内外部状况以及周围环境和景观的照片、权属证明复印件、估价机构资质证书和营业执照复印件、估价师注册证书复印件等，每缺少一项扣0.5分，直至扣完。(2)内外部状况以及周围环境和景观的照片不完整的，扣0.5分。27外在质量报告名称、专业用语规范；文字简洁、通畅、表述严谨，逻辑性强；文本格式规范、无错别字、漏字，标点使用正确；排版规整、前后一致、装订美观大方。5(1)报告专业术语及用词不规范的，扣0.5～3分。(2)文字表述存在缺陷，逻辑性不强、不通畅，不够客观、平实的，扣0.5～3分。(3)报告中出现病句、错别字、漏字、标点符号错误的，扣0.5～2分。(4)报告各部分之间内容重复的，扣0.5～3分。(5)排版不规整，序号使用不规范及顺序错误等的，扣0.5～2分。(6)报告各部分之间描述不一致的，扣0.5～3分。(7)装订质量粗糙的，扣0.5～2分。合计100表1-1市场法评审标准序号评审项目评审标准标准分扣分项目分值及说明1可比实例真实性可比实例不少于3个，来源真实。3(1)可比实例少于3个的，扣3分。(2)未说明可比实例来源、名称、坐落，未附可比实例外观照片的，每缺少一项扣1分。(3)可比实例成交价格内涵说明不清楚的，扣1～3分。(4)可比实例状况描述不完整、不清晰的，扣1～3分。(5)可比实例可比性较差的，扣1～3分。客观性成交价格内涵清楚。3信息完备性信息较完整，内容清楚。3可比性区位、权益、实物状况差