房地产估价概述 (2)

房地产估价一、学习本课程的意义二、本课程学习内容三、中国房地产估价行业发展现状房地产估价的必要性▲起初：房地产交易管理的需要▲现今：@房地产交易（转让、租赁）的需要@房地产抵押、典当的需要@房地产保险和损害赔偿的需要@房地产税收的需要@房地产征收拆迁补偿的需要@房地产纠纷、司法鉴定的需要@企业发生有关经济行为的需要@房地产管理的需要@其他需要-开发投资可行性研究房地产估价的必要性+第12条：采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价。+第17条：土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的……相应调整土地使用权出让金。+第32条：基准底价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。+第34条：房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如何申报成交价，不得瞒报或作不实申报。一、房地产估价概述及基本概念房估的概念和估价原则房地产价格类型和影响因素二、房地产估价的方法市场比较法收益法成本法假设开发法地价评估三、房地产估价实务介绍产生背景初期形式（不规范）一是房地产估价师执业资格通过认定产生，没有通过严格的考试。二是估价机构属政府机构，房地产估价成为政府垄断性的行业。房地产估价发展综述城镇住房制度改革/房屋商品化国有土地使用制度改革-有偿有限期可流转房地产估价发展综述规范化发展94年确立了房地产估价的法律地位实行了房地产估价师执业资格考试制度-1995年至今房地产估价行业组织的成立-中国房地产估价师学会（CIREA）房地产估价机构实行脱钩改制-2000年-打破了行业垄断和地区市场分割《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》-1999年8房地产估价概述第一章房地产的概念、存在形态与类型房地产估价的概念及估价原则房地产估价概述实物看得见、摸得着实体质量功能1、房地产的概念指土地、建筑物及其他地上定着物。是实物、权益和区位三者的综合体。无形、不可触摸权利(rights)利益(interests)收益(benefits)权益载体主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权区位位置、交通、环境和配套设施1、房地产的概念土地地球陆地表面及其地上、地下一定范围内的空间。土地利用的限制：1）土地权利的设置以及权利行使的限制2）房地产相邻关系的限制:通风采光排水排污等；险情危害3）土地使用管制地上空间地下空间地面土地使用权在我国包括：出让土地和划拨土地使用权、临时用地、土地承包经营权、宅基地使用权+容积率：一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值（反映地块开发强度）+建筑密度：一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率，又称建筑覆盖率土地总面积总建筑面积容积率%100土地总面积建筑基底总面积建筑密度土地管制中的几个概念建筑物指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。位置面积层数高度结构装修用途产权成新设备1、房地产的概念房地产估价概述建筑面积：房屋外墙勒脚以上各层水平投影面积使用面积：房屋内墙面水平投影面积户型其他地上定着物指与土地、建筑物不能分离，或虽分离但分离后会破坏土地、建筑物功能或完整性的物体。1、房地产的概念房地产估价概述树木花草庭院假山围墙地下管线、设施临时搭建的帐篷戏台？2、房地产存在形态土地建筑物房地现实中的估价对象无建筑物的空地；有建筑物的空地；地上建筑物；建筑物与土地；土地与未建成建筑物；未来状况下的房地产；已经消失的房地产；现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分；房地产的局部；3、房地产类型房地产估价概述用途居住房地产商业房地产办公房地产旅馆房地产餐饮房地产娱乐房地产工业和仓储房地产农业房地产特殊用途房地产综合房地产分类方式：用途、开发程度、有无收益及使用方式四种3、房地产类型房地产估价概述开发程度生地-荒地、农地毛地-有一定基础设施但未完成拆迁安置熟地-能直接进行房屋建设在建工程-不具备使用条件现房（含土地）有无收益收益性房地产非收益性房地产-政府办公楼、教堂、寺庙、学校、私人宅邸1、某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为700m2，建筑物层数为8层，则该宗土地的容积率为（）A、8B、5.6C、5D、0.72、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2，该套住宅每平方米建筑面积的价格为（）A、1667元/m2B、1765元/m2C、1875元/m2D、2000元/m23、某宗土地面积为2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30%，在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方鞍中最可行的是（）A、建筑物地面一层建筑面积为800，总建筑面积为5000B、建筑物地面一层建筑面积为1400，总建筑面积为5000C、建筑物地面一层建筑面积为600，总建筑面积为5500D、建筑物地面一层建筑面积为800，总建筑面积为25004、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000元/m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（）元/m2A、100B、300C、600D、900专业估价人员根据估价目的遵循估价原则按照估价程序选用适宜的估价方法综合分析房地产价格影响因素的基础上对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定活动。1、房地产估价的概念房地产估价概述扎实的理论知识丰富的实务经验良好的职业道德对专业人员要求考试取得《房地产估价师执业资格证书》注册取得《房地产估价师注册证书》1、房地产估价的概念房地产估价概述专业估价人员诚实正直；独立性；根据专业能力接受估价委托；妥善保管委托人资料；执行政府估价收费标准；不得讲资格证书借给他人使用或允许他人使用自己名义估价目的委托人将未来完成后的估价报告拿去做什么用不同的估价目的源于对估价的不同需要不同的估价目的将影响估价结果估价目的限制估价报告的用途1、房地产估价的概念房地产估价概述例：对买卖带有租约的房地产，要考虑租约租金与市场租金的影响；若为城市房屋拆迁目的估价则不考虑房屋租赁的影响；估价时点☻估价时点又称评估基准日、评估时日，是一个具体日期，是估价结果对应的日期，通常以年、月、日表示。☻估价时点需根据估价目的来确定。估价的作业日期：从开始估价至完成估价作业，即进行估价的起止日期。注意两者的区别！1、房地产估价的概念房地产估价概述客观合理价格或价值☻基于估价时点，在正常交易情况下，某宗房地产为某种估价目的所能实现的价格。为交易参考依据，而不等于房地产交易双方的实际成交价格。1、房地产估价的概念房地产估价概述估价原则合法原则最高最佳使用原则替代原则估价时点原则估价（技术）原则+某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价，该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼。+1）应根据何种用途对该两幢房屋进行估价？+2）该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则抵押价值如何确定？应根据何种用途对该两幢房屋进行估价？A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价B.根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价D.根据该两幢房屋可获利最多的用途进行估价+该工厂若为扩大经营而筹集资金将两幢房屋抵押，则其为抵押目的评估的价值应为（）A.该两幢建筑物的抵押评估价格之和B.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金C.该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格D.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格合法原则-以估价对象的合法权益为前提合法产权合法使用城市规划、土地用途管制合法处分法律、法规、合同依据以房地产权属证书和有关证件为依据土地：国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证、土地他项权利使用证。房屋：房屋所有权证/房屋共有权证/房屋他项权证统一的房地产权证书：房地产权证/房地产共有权证、房地产他项权证法律规定不得抵押的房地产没有抵押价值；以划拨方式取得的房地产的抵押价值不应该包括土地使用权出让金；评估拖欠工程款的房地产的抵押价值时，该房地产的价值扣除拖欠工程款后的余额部分才是其抵押价值其他方面：符合国家的价格政策注意：不是合法产权的房地产也可以估价，但不能混淆集体所有的土地≠国家所有的土地行政划拨的土地≠有偿出让的土地违法占地≠合法占地临时建筑≠永久建筑违法建筑≠合法建筑产权有争议的房地产≠产权无争议的房地产手续不完备的房地产≠手续完备的房地产部分产权的房地产≠完全产权的房地产共有的房地产≠独有的房地产l）权属有争议的房地产；2）已依法公告在国家建设征用拆迁范围内的房地产；3）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；4）列为文物保护的古建筑、有重要纪念意义的建筑物；5）被依法查封、扣押或采取其他诉讼保全措施的房地产；6）未依法登记领取权属证书的房地产；某宗房产位于小区入口处的第一层，规划限定为居住用途，但因为它靠近路边，适合于商业用途，在交易评估过程中，一专业评估人员便以商住用途评估其单位价格为15000元/m2，请问是否可行？刘某欲购买某套公寓住宅建筑面积150m2，整个公寓刚经过改造采用集中供热集中空调系统，市场价格为2600元/m2，原来安装的供热空调系统拆除费用为1000元，回收价值300元，则该公寓的适宜价格为（）万元A、43B、38.93C、39D、38.87张某欲购买建筑面积100m2的住房一套，房内装有已经过时的固定家具和饰具，若拆除需费用500元，无残值，周边地区同类住宅价格1800元/m2，则该房地产的适合价格为（）元A、180000B、179500C、159500D、900001、含义：在合法使用方式下，各种可能的使用方式中能够获得最大收益的使用方式的估价结果，包括用途（或用途组合）、规模和集约度最佳。最佳用途：某处房产，城市规划规定既可作商业用途，也可做住宅用途，如果作商业用途能够取得最大的收益，则估价时以假定为商业用途使用为前提，反之则以作为住宅用途为前提。这一原则是房地产交易竞争和优选的结果。+土地的使用强度（如建筑层数、建筑高度、容积率、建筑规模）超过一定限度后，收益开始下降。+例：在美国中西部某城市所作出的一种研究：在一块价值150万元的地面上，一座5层大楼的投资利润是4.36％；一座10层大楼的投资利润是6％；15层是6.82%，20层是7.05%，25层是6.72%，30层是5.65%。+若某宗土地上有建筑物，但该建筑物不是在最高最佳使用状态，例如已过时、破旧、现状容积率低，则会对该宗土地的有效利用构成妨碍，在对该宗土地进行估价时就需要做减价调整。有A、B两宗位置、面积、形状、用途等相当的旧城区土地，A是空地、B是有2000平方米破旧建筑物的土地，估计拆除旧建筑物的费用为每平方米建筑面积200元，建筑物残值为每平方米建筑面积50元，求B地块相对于A地块的减价额。B地块相对于A地块的减价额=（200-50）×2000=30万元如某建筑物的设计、施工和设备都非常先进，但土地位置较差，不能使该建筑物的效用得到充分发挥，则该建筑物价值应如何调整？先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列4个方面依序筛选：+法律上的许可性;+技术上的可能性：建筑材料性能，施工技术;+经济上的可行性;+能否使估价对象的价值最大。1）保持现状前提现状价值新建价值－（拆除费＋建造费）3000元/㎡5000元/㎡－3000元/㎡2）装修改造前提改造后价值增加额装修改造费3）转换用途前提价值增加额转换用途所需费用4）重新利用前提：拆除现有建筑物5）上述情形组合使估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格.类似房地产：同一供求范围指明两点：可以依据替代原则推算价格不能孤立思考估价对象价格用途、规模、档次、结构等