房地产估价的前提假设和价值标准

从明斯克航母谈开去――房地产估价的前提、假设和价值标准武汉理工大学黄学军引言、问题的提出案例：前苏联航母明斯克号从明斯克号的历史中我们至少可以看到三种形态：作为航母的明斯克作为废钢铁的明斯克作为主题公园的明斯克引言、问题的提出问题：如何认识它的价值呢？不同的认识之下，它的价值为什么有巨大的差别呢？造成这种差别的原因是什么呢？引言、问题的提出类似的案例非常多，在估价工作中经常遇到。如：对某破产的水泥厂的价值进行评估，对水泥厂的筒仓价值如何认识？引言、问题的提出认真分析之后会发现，这类问题的实质是：1、如何认识某一估价对象及其价值，包括：对估价对象的界定对估价对象价值形成的条件的界定2、基于对估价对象及价值形成条件的界定，如何确定其价值定义？3、如何进行估价以及估价结果的相应用途。一、对估价对象价值的认识：估价的特定目的，估价对象自身的功能、利用方式和使用状态，以及估价时的市场条件等三大方面条件的有机组合共同构成了估价的价值基础。认识估价对象的价值必须从这三方面入手。一、对估价对象价值的认识：（一）估价特定目是评估价值的基础条件之一估价目的不但决定着估价结果的具体用途，而且会直接或间接地在宏观层面上影响着估价的过程及其运作条件，包括对估价对象的利用方式和使用状态的宏观约束，以及对估价时市场条件的宏观限定。相同的估价对象在不同的估价目的下，由于受不同估价目的宏观约束，其利用条件和市场条件下可能会不同，估价结果和价值表现形式也可能会不同。一、对估价对象价值的认识：（二）估价对象自身的功能、使用方式和利用状态是评估价值的基础条件之二。它是估价对象自身的条件，是影响估价对象效用和评估价值的内因。估价对象自身的条件对其评估价值具有决定性的影响。不同功能的估价对象会有不同的评估结果，相同估价对象在不同的使用方式和利用状态下也会有不同的评估结果和价值表现形式。一、对估价对象价值的认识：估价时估价对象所面临的市场条件及交易条件是评估价值基础的条件之三。它是估价的外部环境，是影响评估结果及其表现形式的外部因素。在不同的市场条件下或交易环境中，即使相同的估价对象也会有不同的估价结果和价值表现形式。一、对估价对象价值的认识：小结：估价目的作为估价结果的具体用途，以及对估价运作条件起宏观约束的因素，与决定评估价值的内因和外因的评估对象自身条件，以及评估时的市场条件都会从不同的角度和方面影响和约束着评估结果及其价值表现形式，它们共同构成了评估的价值基础。这三大因素的不同排列组合，构成了不同价值类型的具体形成基础。二、估价的基本假设由于客观事务的无限变化和认识主体有限能力的矛盾，人们不得不依据已掌握的数据资料对某一事物的某些特征或全部事实做出合乎逻辑的推断。这种依据有限事实，通过一系列推理，对于所研究的事物做出合乎逻辑的假定说明就叫假设。二、估价的基本假设假设必须依据充分的事实，运用已有的科学知识，通过推理（包括演绎、归纳和类比）而形成。无论如何严密的假设都带有推测，甚至是主观猜想的成分。但是，只要假设是合乎逻辑合乎情理的，它对科学研究都是有重大意义的。二、估价的基本假设估价与其他学科一样，其理论体系和方法体系的确立也是建立在一系列假设基础之上的。估价中的基本前提假设有：交易假设、公开市场假设，持续使用假设和清算假设二、估价的基本假设（一）交易假设交易假设是估价得以进行的一个最基本的前提假设。交易假设是假定所有估价对象已经处在交易过程中，估价师根据估价对象的交易条件等模拟市场进行估价。二、估价的基本假设交易假设一方面为估价得以进行“创造”了条件；产生了估价需求另一方面它明确限定了估价外部环境，即估价对象被置于市场交易之中。因此，估价不能脱离市场条件而孤立地进行。二、估价的基本假设（二）公开市场假设公开市场假设是对估价对象拟进入的市场的条件，以及估价对象在这样的市场条件下受何种影响的一种假定说明或限定。公开市场假设的关键在于认识和把握公开市场的实质和内涵。二、估价的基本假设加公开市场公开市场假设旨在说明一种充分竞争的市场条件，在这种条件下，资产的交换价值受市场机制的约定。二、估价的基本假设（三）持续使用假设持续使用假设是对估价对象拟进入的市场的条件，以及在这样的市场条件下的估价对象所处状态的一种假设性描述或说明。二、估价的基本假设持续使用假设首先设定估价对象正处于使用状态，包括正在使用中的估价对象和拟投入使用估价对象（有收益和有潜在收益；在建工程）。其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的估价对象还将继续使用下去二、估价的基本假设持续使用假设既说明了估价对象面临的市场条件或市场环境，同时又着重说明了估价对象的存续状态。按照通行的说法，持续使用假设又细分为三种具体情况：一是在用续用；二是转用续用；三是移地续用。二、估价的基本假设在用续用指的是处于正在使用中的估价对象在估价过程中及其以后将按其现行正在使用的用途及方式继续使用下去。对于房地产估价而言是指房地产按照原用途、原使用方式继续使用下去。二、估价的基本假设转用续用是指估价对象将在估价过程中及其以后，改变现时使用用途，调换新的用途继续使用下去。对于房地产估价而言主要是改变用途、改变使用条件。二、估价的基本假设移地续用是说估价对象将在估价过程中及其以后改变估价对象现在的空间位置、转移到其他空间位置上继续使用。对于房地产估价而言，基本不存在这种情形。二、估价的基本假设持续使用假设是在一定市场条件下对估价对象使用状态的一种假设说明，在持续使用假设前提下的估价及其结果的适用范围常常是受到限制的。在许多场合下估价结果并没有充分考虑估价对象的用途替换，它只是对特定的买者和卖者是公平合理的。二、估价的基本假设持续使用假设是估价中一个非常重要的假设。在现实条件下估价活动大多与估价对象的使用方式有关，因此，估价对象经常处于或被推定在持续使用的假设前提之下。充分认识和掌握持续使用假设的内涵和实质，对于估价来说有着重要意义。三、估价的价值类型价值类型是指对估价结果价值属性的抽象和归纳。估价师执行估价业务时，应当根据估价目的等相关条件选择适当的价值类型，并对价值类型予以明确定义。按照不同的标准、条件和依据，价值类型有不同的分法。关于价值类型大致有四种分法和用法。三、估价的价值类型第一种按照“估价标准”划分，将评估的价值类型分为四种：重置成本、收益现值、现行市价和清算价格。这种划分方式实际上包含了估价结果形成的条件（清算价格与其他三种价值类型）和评估不同视角（重置成本、现行市价和收益现值）两个方面属性三、估价的价值类型第二种按照引起估价需求的经济行为或经济活动来划分，将价值类型划分为：抵押价值、保险价值、投资价值、兼并价值、转让价值等等。这种划分方法并没有对估价结果的价值属性进行抽象和归纳，严格地讲，这不是对价值类型的分类方法，只能算做是对估价结果的叫法。三、估价的价值类型第三种是按照估价的前提假设划分，将价值类型划分为三种：公开市场价值、持续使用价值和清算价值。由于估价的前提假设是按估价的市场条件，以及估价对象使用方式分别设立的，因而使得以此为标准划分的价值类型带有某些片面性的成分。三、估价的价值类型第四种按照估价进行的条件和估价结果的适用范围划分，将评估价值类型分为两种：市场价值和市场价值以外的价值（非市场价值）。估价中的市场价值是指估价对象在估价时点公开市场上最佳使用或最有可能使用条件下，估价对象可能实现的交换价值的估计值。三、估价的价值类型市场价值以外的价值（也称非市场价值、其他价值），是指出凡不符合市场价值定义条件的其他评估价值形式的集合。市场价值以外的价值不是一种具体的评估价值表现形式，它是一系列不符合市场价值定义条件的评估价值形式的总称或组合，例如，在用价值、投资价值、持续经营价值、保险价值等等。三、估价的价值类型估价师在执行评估业务时可直接选择和定义市场价值，这样做通常不会产生误解或歧义。但是，如果估价师在执行评估业务过程中需要选择和使用市场价值以外的价值时，由于市场价值以外的价值是一系列非市场价值表现形式的集合，估价师必须明确在本次评估项目中选择和使用的是市场价值以外的价值中的哪一种具体的价值形式，并给出该种价值形式的定义，例如在用价值、保险价值等。三、估价的价值类型（二）确定价值类型的作用：价值类型在评估执业过程中的指引作用至少应体现在以下几个方面：第一，价值类型的合理划分有助于估价师确定估价技术路线、把握估价结果的合理性；第二，价值类型的合理划分应有助于估价师客观清晰地披露评估结果；第三、价值类型的合理划分应有助于评估报告使用人正确理解和使用估价报告和评估结果。四、估价实务中的运用（一）对估价对象的界定、描述估价报告中应充分描述说明估价对象状况，包括估价对象的区位状况、物质实体状况和权益状况有些报告对估价对象状况的描述模糊不全，或过于简单，尤其缺乏产权方面的描述，影响了估价的科学性。四、估价实务中的运用物质实体的界定：估价对象的范围估价对象的构成估价对象的用途估价对象的使用方式估价对象的限制估价对象的缺陷或瑕疵四、估价实务中的运用估价对象权益的界定估价对象权益的内容估价对象权益限制（权利的时间约束、空间约束和规制约束）估价对象权益瑕疵（产权瑕疵有显形和隐性之分）四、估价实务中的运用在估价报告中，估价师负有的责任：产权状况描述产权状况假设产权状况提醒不承担产权证明的责任四、估价实务中的运用产权状况的描述要求估价师在产权关系清楚，且资产业务当事人各方声明对产权并无疑义的前提下，对估价对象产权内容、产权限制和产权瑕疵所做出的说明。四、估价实务中的运用产权状况假设是指估价师或因委托方要求为估价对象设置产权假设或因评估条件的制约，不能清楚描述估价对象的权属按照有关评估准则，对被评估资产的产权内容、产权限制和产权瑕疵所做的假设。这种假设一是确定评估的前提条件，二是防范有关方面对评估报告的不当使用。四、估价实务中的运用产权状况提醒是指评估师就被评估资产已经或可能发生的权属问题对评估业务委托方和评估报告使用者给予的标准提示，这种提示应该具有全行业统一的文字表达形式，以免产生歧义。四、估价实务中的运用描述方法和技巧：1、项目背景：如企业历史、项目变化特殊情况等。2、土地（实物、权益）＋建筑物（实物、权益）或：实物（土地、建筑物）＋权益（土地、建筑物）4、部分房地产5、在建工程四、估价实务中的运用（二）、合理、完整的设定估价的假设和限制条件：资产评估报告中包括：1、特别事项说明；2、评估基准日后重大事项；3、评估报告的法律效力；具体又包括：（1）报告成立的前提条件和假设条件；（2）依法生效；（3）有效期；（4）报告的用途、提供和公开。四、估价实务中的运用土地估价报告中包括：需要特殊说明的事项：本项估价的假设条件；报告使用的限制条件；未经证实或无法确认的资料和估价事项；估价中未考虑的因素及一些特殊处理，必要时说明原因或依据；估价结果有效的条件和结果对外提供的限制条件；其它需要说明的问题。四、估价实务中的运用房地产估价报告中包括：估价的假设和限制条件估价的假设和限制条件应分为两部分理解：估价的假设，即评估的前提。在评估过程中有未经调查确认或无法调查确认的资料数据，应先进行假定。限制条件则是指估价结果成立或估价报告可使用的条件。四、估价实务中的运用估价的假设和限制条件小结：估价的前提（一般假设或基本假设）估价的价值类型估价的特殊假设估价结果成立的限制估价报告应用的限制四、估价实务中的运用特殊假设未经调查确认的资料数据无法调查确认的资料数据委托方因业务需要而提出的要求四、估价实务中的运用（三）给出明确的价值定义一般情况下价值定义应表述为：公开市场价值，即估价对象在估价时点，完整权利状态及满足各项限制条件下的公开市场价值。价值定义的要素说明：1、完整权利状态：防止估价对象已设置抵押等他项权利；2