房地产住宅产品推售方案

利通·时代晶座项目——住宅推售方案开盘任务回顾开盘完成去化推出总量的80%，即：完成去化120套以上那么带着这样的问题我们整篇报告要解决的就是——报告思路1、什么时候卖？——产品何时入市2、能卖好多钱？——产品均价多少3、怎样去卖——产品推售策略那么我们首先来看下，产品什么时候卖？要想产品既能实现快销，又能达到溢价，那么最重要的前提就是我们产品在区域：独一无二！产品梳理10#、11#10#66㎡97㎡91㎡77㎡77㎡11#66㎡97㎡91㎡77㎡77㎡项目中庭铁像寺水街如上图：新批次房源四面均不临路，西临项目中庭，东邻政府打造的铁像寺水街。入则有幽静的园林中庭景观，出则有风情独特的文化商业街，本批次房源位置为本项目楼王位置。如下图：本项目新批次或将推10#、11#楼，共套房源。面积区间66-97㎡，套二或小套三户型。户型梳理户型面积（㎡）套型赠送面积（㎡）赠送率朝向供应套数A96.7㎡套三11.8㎡12.2%东北31B77㎡套二10.24㎡13.3%东南62C66㎡套一变套二5.4㎡8%东北/西北31D91㎡套三10.055㎡10.96%西北3166、77㎡套二，96、91㎡套三，赠送率基本在10%左右，产品功能性较强户型梳理开间径深面积采光开间客厅+餐厅6.054.3264.85主卧3.33.612.92.7次卧3.3310.52.7书房2.738.11厨房2.851.85.10.5主卫1.651.830.5次卫2.251.840.5A户型：96.7㎡两面通透、三面采光一面河景一面中庭双主卧系统双转角飘窗横厅设计户型梳理开间径深面积采光开间客厅+餐厅3.98.0531.43.6主卧3.23.711.82.6次卧2.63.59.11,4厨房1.83.255.9-卫生间2.31.84.10.5B户型：77㎡超大赠送临河景转角飘窗3.9米开间户型梳理C户型：91.7㎡开间径深面积采光开间客厅+餐厅3.757.1526.8132.25主卧43.112.42.8次卧3.13.059.4551.9书房2.6410.41.6厨房2.52.255.625-主卫2.51.754.3750.5次卫1.652.43.96-两面通透、三面采光一面河景一面中庭双主卧系统双转角飘窗横厅设计户型梳理D开间径深面积采光开间客厅+餐厅4.056.425.923主卧3.053.811.592.45次卧4.052.49.722.8厨房1.93.155.985-卫生间22.14.20.5D户型：66㎡三面采光临中庭方正户型4米开间产品小结1、本批次产品面中庭、背河景，属于项目住宅楼王产品。2、面积紧凑，功能超强，且在功能性做到最大的情况下，户型并不小气。3、前后通透、三面采光、主卧270°转角飘窗，采光、通风均无遮挡。唯一的问题可能就是户型朝向不太正那么现在让我们看下区域竞品市场大源竞品市场供需情况分析销售面积新增面积期末存量系列15870304489781296270100000200000300000400000500000600000700000大源板块供需情况50-7070-9090-110110-130130-150150-170170-200200-250250-300销售面积189211542715077105659467434198394064753419新供应面积123291113470243967751025635331178152281289存量面积5271608021031332833359382521278927501323020000400006000080000100000120000140000160000180000大源板块各面积段供需情况销售量上升、新增量减少、存量房出现减少那现在在让我们看下，市场还有什么样的存量产品汇锦城天悦府锦城南府尚郡时代晶座保利心语保利百合大源存量市场项目名称主力产品面积户型单价总价存量去化速度（套/月）去化速度（套/月）汇锦城742室2厅1卫83006102786882室2厅1卫800070014983室2厅1卫8300810141113室2厅2卫76008426131263室2厅2卫770091-117162161383室2厅2卫7900同类产品清盘，仅余大户型尚郡883室2厅1卫780069327541083室2厅2卫7300790241323室2厅2卫76001001023同类产品清盘，仅余大户型天悦府892室2厅1卫8095728613731163室2厅2卫79009217891323室2厅2卫800010649523同类产品存量尚能去化一个月锦城南府862室2厅1卫830071891769962室2厅2卫82007913213113/1183室2厅2卫8100933214123/124/1263室2厅2卫810010094131363室2厅2卫8200112108986㎡套二勉强算作同类产品目前市场同类产品存量大约170套，竞争压力较小大源同类产品新加推情况案名当期剩余套二、小套三产品当前销售均价当前销售总价当期剩余量待开货值（约）预计新批次推售时间保利心语无///售罄无后续房源锦城南府无//89180套预计8月左右汇锦城无///180套预计8月左右ICON尚郡87㎡8500元/㎡74万左右3套公寓预计8月左右108㎡保利百合无///240套预计8月份以后天悦府87㎡8300元/㎡72万左右76套180套根据当前销售情况而定（预计7月底）89㎡74万左右大源板块同类产品新批次房源预计均在今年8月入市以现有去化速度推测，如果能在七月推出住宅部分，大源板块100平以下产品存在一定供应空白，而在8月中旬开始，市场空白将会出现补缺产品大源同面积段产品销售周期预测0510152025汇锦城天悦府尚郡锦城南府130㎡以上100-130㎡80-100㎡80㎡以下2014/22013/12130㎡以上80㎡以下2014/122014/76月2013/9预计入市时间8月7月9月10月11月区域其他板块同面积段产品销售周期预测0510152025保利叶雨美城云庭两江国际光明城市130㎡以上100-130㎡80-100㎡80㎡以下2014/22013/12130㎡以上80㎡以下2014/122014/76月2013/9预计入市时间8月7月9月10月11月周边区域项目同类产品，保有量充足，华府板块保利叶雨、以及待发售的中信城、时代上城、华阳板块光明城市、以及与项目仅一街之隔的美城云庭，货量均较为充足。因此我司建议，本批次住宅产品入市时间为7月底，8月初。那么，现在让我们来一起关注第二个问题，卖好多？本次价格报告旨在说明电梯定价的总体策略。本次定价主要基于市场情况进行的首轮定价，后期将再次根据客户情况进行调整。第三轮房源热度调差预选房，释放优惠第一轮建立价格体系第二轮价格测试项目本体价值研究当入会800-1000张时，进行价格测试，细化栋均价形成价格体系栋均价热度房源梳理市场指导均价入市价层差价细部调价为避免部分房源销售过热或滞销，并结合开盘目标，进行房源热度调差客户排号第二轮价格调整第三轮价格调整将均价梯度由目前的500-1000缩小为100-200，进行客户价格承受范围调查，进行第二轮价格调整。动作配合定价思维导图市场及总价比较，得出项目基准均价根据客户回馈对基准均价进行微调热度房源梳理，确定价差关系板块套型案名面积单价总价月均去化大源板块套二天悦府89㎡80957213锦城南府86825071139682297916华阳板块美城云庭86㎡77006611光明城市86㎡实得104㎡80007021华府板块保利叶雨66㎡59003944（因项目仅余中庭产品，参考项目也仅对比中庭部分）首先我们看下在售的套二产品目前在售套二产品，普遍单价7700-8250元/㎡，80余㎡套二总价段66-72万，月均去化均不到20套，走量缓慢。保利66平米套二产品，单价5900，总价39万，月均去化44套。我们不妨先来看看他们的产品户型开间径深面积采光开间客厅+餐厅3.88.431.923.8主卧3.33.611.883次卧33.610.82.8厨房1.82.95.22-卫生间1.82.44.320.5锦城南府86㎡套二产品美城云庭86㎡套二产品开间径深面积采光开间客厅3.55.820.33餐厅3.83.613.68—主卧3.25.417.283次卧33.610.81.8厨房1.83.856.93-卫生间1.823.60.5开间径深面积采光开间客厅+餐厅3.858.5532.91753.25主卧3.553.813.492.3次卧33.29.61.4厨房2.053.97.995-卫生间2.5250.5天悦府87㎡套二产品保利叶语66㎡套二产品9.9㎡27㎡8.64㎡7.7㎡开间径深面积采光开间客厅+餐厅3.35.819.143.3主卧33.39.93次卧2.73.28.641.4厨房1.83.66.48-卫生间1.51.82.70.5从功能性来讲，虽然大多80余㎡的户型，在建筑面积上要高于我们77㎡的套二15%左右。但是从功能性来讲，目前市面上套二仅比我们项目尺寸比例多10%左右，我们产品功能性较强。另一方面，从去化率考虑，目前市面产品月均去化均不到20套，但是我们产品有我们的唯一性。因此我司建议，77㎡产品总价控制在70万*0.9总价63万左右综上所述，以本项目77㎡项目为例：同样，如果用本项目66㎡的产品做比，我们跟保利叶语66㎡的户型基本相近，但由于区域问题，建议本项目价格较其上浮20%以上。本项目66㎡户型与竞品80余㎡套二相比，功能性差距较大，差距大约在25%左右因此，总价大约在48-52万左右，但是考虑项目在区域的唯一性，以及低总价因素。建议：总价上浮2-4万，总价控制在：53-55万之间现在，我们再来看下他们的套三产品板块套型案名面积单价总价月均去化大源板块套三天悦府116㎡7900929汇锦城111㎡80508913锦城南府11381009114华阳板块美城云庭120㎡68008111光明城市88㎡实得108㎡80007021华府板块保利叶雨85㎡610051.857（因项目仅余中庭产品，参考项目也仅对比中庭部分）目前大源板块成交均价大约在8000元/㎡左右，没有100㎡以下小套三，115㎡左右产品总价在90万左右，月均去化15套左右。保利叶雨和光明城市去化情况较好，总价分别是70万和52万。开间进深面积采光开间客厅+餐厅3.910.5413.9主卧3.65.620.23次卧3.03.410.22.5书房3.02.57.51厨房2.33.68.31主卫1.82.44.30.5次卫2.01.83.60.5光明城市88.08㎡小套三产品套三产品的户型情况：开间径深面积采光开间客厅+餐厅4.27.832.84主卧3.74.0515.03次卧3.43.1510.72.5书房3.04.0512.12厨房2.62.66.8-主卫1.952.85.51次卫1.92.03.8-天悦府116.00㎡套三产品开间径深面积采光开间客厅+餐厅6.64.227.72主卧3.83.95153次卧4.13.614.82书房2.73.59.52厨房3.62.99-主卫1.92.85.30.5次卫2.651.950.5汇锦城111.00㎡套三产品三室两厅单卫建筑面积85㎡赠送面积13㎡实得面积98㎡通透户型，可观双景具体参数：客厅开间：4.2米客厅+餐厅：约27㎡主卧室：13㎡（不计飘窗）次卧室：9㎡（不计飘窗）次卧室：9㎡（不计飘窗）厨房：6.3㎡生活阳台+卫生间：8.4㎡公摊面积约18.5㎡，19%27㎡14.7㎡9㎡9㎡13㎡保利叶语85㎡套三产品从功能性来讲，各竞品套三产品均为三室两厅双卫，建筑面积比我们90余㎡产品要大33%以上。但是从功能性来讲，目前市面套三产品仅比我们项目尺寸比例多20%左右，我们产品功能性较强。但是仍然存在于市面上的普遍问题是：销售比较困难因此我司建议，90余㎡产品总价控制在90万*0.8即：72