2018年房估师考试制度与政策整理笔记(直接打印可携带)

第一章房地产业一、房地产业概述房地产业房地产开发经营业房地产服务业房地产中介服务业房地产咨询业房地产估价业（知识密集型行业）房地产经纪业（知识密集和劳动密集）物业管理业（劳动密集和知识密集）目前我国房地产业中：房地产开发经营业占主体地位。成熟的房地产市场中：房地产经纪业是房地产业的主体。二、城镇住房制度党的十八大提出：加快建立：市场配置和政府保障相结合的住房制度。加快构建：以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。逐步形成：总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局。（一）住房保障制度1.保障性住房：廉租住房由政府通过新建、改建、购置、租赁等方式筹建；新建廉租住房实现土地划拨和税费减免。单套建筑面积控制在50㎡以内。租赁住房保障资金来源：①纳入地方财政年度预算安排；②住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后全部用于廉租住房建设；③土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%；④廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。⑤对中西部困难地区，通过中央预算内投资补助和中央财政专项补助资金等方式给予支持。经济适用住房由政府组织、社会投资建设；实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售。单套建筑面积控制在60㎡左右。有限产权，满5年可转让，政府优先回购。公共租赁住房通过新建、改建、收购、租赁等方式多渠道筹建。租金水平由市县政府确定。主要面对城镇中等偏下收入住房困难家庭。有条件的地区可将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。限价商品住房通过限定套型结构、销售价位，以招标方式确定开发建设单位。主要面对有本地户籍的中等及以下收入住房困难家庭。公共租赁住房和廉租住房并轨：统一规划建设、统一资金使用、统一申请受理、统一运营管理。共有产权住房：供应对象是在城镇稳定就业一定年限的首次购房家庭和棚户区改造后扩大住房面积的家庭，只能享受一次。2.棚户区改造：城市棚户区改造实行免征城市基础设施配套费等优惠政策采取财政补贴、银行贷款、企业支持、群众自筹、市场开发等多渠道筹集资金。国有工矿棚户区改造国有林区棚户区改造国有垦区危房改造（二）住房公积金制度住房公积金实行管理委员会决策、管理中心运作、银行专户存储、财政监督。缴存应缴存：单位及其在职职工。可缴存：城镇单位聘用进城务工人员；城镇个体工商户、自由职业人员。缴存基数：职工本人上一年度月平均工资（原则上不超过当地统计部门公布的上一年度职工月平均工资的2或3倍），每年调整一次。缴存比例：不低于5%，原则上不高于12%。具体缴存比例由管委会拟定，经本级政府审核后，报省级政府批准。提取①购买/新建/翻建/大修自住住房；②偿还购建自住住房贷款本息；③租赁自住住房，房租查诺家庭收入一定比例；④离休/退休/出境定居；⑤死亡/宣告死亡；⑥享受城镇低保；⑦完全或部分丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系；⑧管委会规定的其他。使用①发放个人住房贷款；②购买国债；③贷款支持保障性住房建设试点。三、土地制度（一）土地所有制（二）土地管理的基本制度土地有偿有期限使用制度土地用途管制制度土地按用途分为：农用地、建设用地、未利用土地。土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途。耕地保护制度宪法2004年修正案：“国家为了公共利益的需要，可依法对土地实行征收或征用并给予补偿”。四、房地产法制建设《资产评估法》是评估行业的一般法，《城市房地产管理法》是有关房地产管理的特别法。在房地产估价行业管理活动中，《资产评估法》与《城市房地产管理法》规定不一致的，应适用《城市房地产管理法》。规范性文件：《国有土地上房屋征收评估办法》、《执业资格制度暂行规定》、《执业资格考试实施办法》等国家标准：《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》、《房产测量规范》行业标准：《房地产登记技术教程》第二章建设用地一、建设用地管理概述（新增）（一）建设用地的分类和特点按附着物的性质建筑物用地构筑物用地按利用方式商业用地、住宅用地、工业用地、公用设施用地、交通设施用地、……按用途非农业建设用地农业建设用地（作物的暖房、育秧室、农用水泵房、农用道路等建设用地）按状况新建建设用地存量建设用地按使用期限永久性建设用地临时建设用地建设用地的特点：①非生态利用性；②土地利用的集约性；③区位选择的重要性。（二）建设用地管理的原则规划总体控制的原则有偿使用土地的原则节约和集约用地的原则建设用地的节约和集约利用应遵循的原则：①布局优化的原则；②市场配置的原则；③盘活利用的原则。建设用地年度计划管理国土资源部会同发改委编制全国土地利用年度计划草案，报国务院批准，提交全国人大审议确定后，下达各地执行。新增建设用地计划指标下达前，各省可按照不超过上一年度国家下达指标总量的50%预先安排使用。省级国土部门应将分解下达的土地利用年度计划报国土资源部。省级国土部门应合理确定预留省级的指标和下达市县的指标；市县的指标应一次性全部下达。因特殊情况需增加全国土地利用年度中新增建设用地计划的，应报国务院审定。因重大自然灾害制定灾害重建规划，经发改、国土、民政等部门审核，省级以上政府批准，可先行安排新增建设用地指标，半年内将执行情况报国土资源部。（三）建设用地供应政策国家鼓励类项目可以供地，积极供地。国家限制类项目《限制供地项目目录》，限制供地。属于在全国范围内统一规划布点，生产能力过剩需总量控制，涉及国防安全、重要国家利益的建设项目地方政府提供建设用地前，须先取得国土资源部许可，再履行批准手续。属于大量损毁土地资源或以土壤为生产原料，需低于国家规定地价出让、出租土地，按照法律法规限制的其他建设项目各省级政府土管部门应采取有效措施，对其供地进行严格监管和指导。国家禁止类项目《禁止供地项目目录》，禁止供地。（四）国有建设用地审查报批管理建设项目用地实行分级预审。需审批的建设项目在可行性研究阶段由建设单位提出用地预审申请→国土部门预审。需核准的建设项目在项目申请报告核准前需备案的建设项目在办理备案手续后二、建设用地使用权出让（一）含义以出让方式取得土地使用权的，在使用土地期限内对土地具有占有、使用、收益、处分权。根据合同，一次或分次提前支付整个使用期限的出让金。但只有支付全部出让金后才能申请登记，领取权属证书。集体土地不经征收不得转让，允许集体土地流转的除外。（二）出让方式协议方式：特点是自由度大，不利于公平竞争，适用于某些非盈利性用地。房地产开发用地一般不适用协议出让。招拍挂：工商旅娱和商品住宅经营性用地；同一宗地有两个意向用地者。以“限房价、竞地价”方式出让土地使用权的挂牌、拍卖方式，承诺地价最高且不低于底价的为土地使用权竞得人。以“限地价，竞房价”方式出让土地使用权的挂牌、拍卖方式，承诺销售房价最低者（开发商售房时的最高售价）确定为土地竞得人。以“商品住房用地中配建保障性住房”方式…挂牌、拍卖方式。以“土地利用综合条件最佳”为标准出让……招投标。招标适用于需要优化土地布局、重大工程的较大地块的出让。评标小组为5人以上单数。按照价高者得原则确定中标人的可以不成立评标小组。拍卖适用于区位条件好，交通便利的繁华市区、土地利用上有较大灵活性的地块的出让。土管部门主持拍卖，也可委托拍卖行拍卖。竞买人不足三人应当终止拍卖。挂牌挂牌时间不得少于10个工作日。挂牌期间，土管部门可根据竞价情况调整增加幅度。挂牌期限届满，有竞买人表示愿意继续竞价的，转入现场竞价。两个以上竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的先提交报价单者为竞得人。在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价不低于底价，并符合其他条件的，挂牌成功。（三）出让年限最高年限居住用地70年；商、旅、娱用地40年；工业，教育、科技、文化卫生、体育，综合或其他用地50年。实际年限具体出让项目的实际年限由国家根据产业特点和用地项目情况确定或与用地者商定。（四）收回土地使用权期间届满住宅建设用地：使用权期间届满的自动续期。非住宅建设用地：应至迟于届满前1年申请续期，除因公共利益需要收回的，应予以批准。应重新签订出让合同、支付出让金。未申请延期或未获批准的，由国家无偿收回。因公共利益需要提前收回应依法给予补偿，并退还相应出让金。因不履行出让合同而收回1.未如期支付地价款（签约60日内应支付全部地价款）2.未按合同约定的期限和条件开发和利用土地（由县级政府土管部门予以纠正，并根据情节可给予警告、罚款，直至无偿收回）司法机关决定收回（五）终止1.因土地灭失而终止2.因土地使用者的抛弃而终止（六）出让合同合同主要内容合同附件：宗地平面界址图；出让宗地竖向界限；市县政府规划部门确定的宗地规划条件等。合同的履行超出出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可征收相当于出让金20%以下的土地闲置费；满2年未开发动工的，可无偿收回；但因不可抗力、或政府部门行为、或动工开发必需的前期工作造成动工开发延迟的除外。改变土地利用条件及用途，必需取得出让方和市县政府规划部门的同意，变更或重新签订出让合同并调整地价款。合同的解除1.出让方延期付款超过60日，经土管部门催交后仍不能支付的，土管部门有权解除合同，并可请求违约赔偿。2.土管部门延期交付土地超过60日，经受让方催交后仍不能交付的，受让人有权解除合同，双倍返还定金，并可请求赔偿损失。（七）严格住房建设用地出让管理（新增）规范编制拟供地快出让方案对具备供地条件的地块，规划、房管部门要在接到国土部门书面函件后30日内分别提出规划和建设条件。拟出让宗地规划条件出具的时间逾期1年的，国土部门应重新征求意见，并完善出让方案。出让地块必须以宗地为单位提供规划条件、建设条件和土地使用标准，不得将两宗以上地块捆绑出让，不得“毛地”出让。严格制定土地出让的规划和建设条件住宅用地的容积率指标必须大于1。严格土地竞买人资格审查严格划拨决定书和出让合同管理各类住房建设项目应在约定土地交付之日起1年内开工建设，自开工之日起3年内竣工。三、建设用地使用权划拨（一）划拨的范围①国家机关用地②军事用地③城市基础设施用地④公益事业用地⑤国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地（二）划拨的管理划拨土地的使用必须严格按照《划拨决定书》和《建设用地批准书》的规定使用土地。需改变土地用途的，须经市县国土部门批准。改变后的用途符合《划拨用地目录》的，重新核发《划拨决定书》；改变后的用途不再符合《划拨用地目录》的，可申请补缴出让金、租金等土地有偿使用费，办理有偿用地手续；但明确规定或《划拨决定书》约定应当收回的除外。划拨土地的转让1.报政府审批予转让的，由受让方办理出让手续，并缴纳出让金；（低于市场价交易的，政府应行驶优先购买权）2.可不办理出让手续，但转让方应将所获收益中的土地收益上缴国家。划拨土地的收回①土地使用者因迁移、解散、撤销、破产等原因停止使用土地的（对地上建筑物、附着物应依法给予补偿）②国家为了公共利益需要和城市规划的要求收回（对地上建筑物、附着物应依法给予补偿）③司法部门没收其所有财产而收回④土地使用者自动放弃⑤未经原批准机关同意，连续2年未使用⑥不按批准用途使用土地⑦铁路、公路、机场、矿场等核准报废的土地四、集体土地征收（一）征收土地的特点：强制性；妥善安置；所有权转移。（二）征收土地的政策规定：1.征收土地批准权限的规定：征收土地实行两级审批制度，即由国务院和省级政府审批：征收①基本农田②耕地超过35公顷③其他土地超过70公顷的，由国务院审批；其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级审批并报国务院备案。2.申请征地不得化整为零：一个建设项目应根据总体设计一次申请批准，不得化整为零。分期建设的项目，应当分期征地，不得先征待用。临时用地的期限最多不得超过2年，并不得改变批准的用途，不得从事生产性、经营性活动，不得修建永久性建筑。临时用地超过批准的时间，可再提出申请，不退地又不申请的按违章用地处理。（三）征收补偿的范围和标准：土地补偿费耕地：该耕地被征收前3年平均年产值的6-10倍。其他土地：由省级参照耕