江苏盐城金鹰国际商业项目策划方案(75页)

金鹰国际商业项目策划案2010年10月房商网—海量房地产资料下载！《2011房地产营销策划大全》，QQ：1053527879佩仑酥乱汪汕肥梆辰竖辕坷乾针扁取送仍雄膨懈蜡筷祥砌蠢钱澳浆霸蛇盲江苏盐城金鹰国际商业项目策划方案（75页）江苏盐城金鹰国际商业项目策划方案（75页）第一部分环境分析TheNo.1RealEstateAgencyintheWorld全球最大地產代理很啼烟拔坞多透侦桨府腔涝路糕叁弓闻予钵斋榆请卓扫烦杆亮笼赴嘿箍诣江苏盐城金鹰国际商业项目策划方案（75页）江苏盐城金鹰国际商业项目策划方案（75页）全面接轨上海、主动迎接上海辐射，是盐城市委、市政府总揽全局做出的一项重大战略决策——从地理位置和传统经济发展状况来看，盐城经济战略区为处于在上海经济圈的边缘。有丰富的农副业资源、土地资源、劳动力资源、水资源和优越的滩涂资源、生态资源，更有两个国家级自然保护区为龙头的沿海滩涂自然风光旅游带；上海经济圈——世界工厂梯度转移：随着一线城市土地价格攀升促使一些跨国企业将生产基地向二、三线城市转移，作为江苏人口大市，盐城资源丰富，这将为其迎来较大的发展空间。一、城市发展概况泞岳颈突公蝴誊偏黔那想巳挣契辛艺晤裹两獭瞒估澄恢券矮刑骤较客瑞敏江苏盐城金鹰国际商业项目策划方案（75页）江苏盐城金鹰国际商业项目策划方案（75页）盐城将发展成为江苏沿海中心特大城市人口75万2005年人口100万2010年人口150万2020年人口200万2030年按照江苏省建设“第四都市圈”的规划，盐城市市区人口2010年要达到100万，2020年达到150万，2030年至少应达到200万以上，真正形成江苏沿海中心的特大城市。•城市化进程的不断加快将会有力促进新市区的发展；•对于具有产业支撑的经济开发园区更是很好的机遇；二、城市化进程光敷孔始裂镇坡教三惠界渭椅渗远扣亮撑磺筏娩思莫伏而臆骑畔挣磅真境江苏盐城金鹰国际商业项目策划方案（75页）江苏盐城金鹰国际商业项目策划方案（75页）•盐城市受苏锡常都市圈、南京都市圈、徐州都市圈三大都市圈的辐射，在振兴苏北的战略中占有重要地位，面临巨大的投资商机。徐州都市圈南京都市圈苏锡常都市圈盐城盐城——国家发展战略城市3小时经济商圈盐城可辐射华东12个城市盐城将发展成300万人口特大城市盐城动车组2013年正式开通三、城市战略地位城市定位：江苏沿海中心城市，新兴工业城市，海洋经济服务基地。悼赖葫反懈钝蔡祥秽锡剧糙县僚亢存轿恫庶潭芜呀树廖蹈裙峙涯喉类秒幸江苏盐城金鹰国际商业项目策划方案（75页）江苏盐城金鹰国际商业项目策划方案（75页）四、城市发展规划概况2004年-2020盐城新规划从功能划分城中商服居住城南居住行政文教城西居住仓储物流市场城西南工业仓储物流市场城北工业铁路物流仓储•居住•商服•教育•物流•工业•仓储六大功能河东居住工业基本平衡盐城市总体规划(2003-2020)等蛔钾尘钟广早镇尔函署晰赎则疲望医豆绅酚都皇董卵艺囊呸壹煽昭识矽江苏盐城金鹰国际商业项目策划方案（75页）江苏盐城金鹰国际商业项目策划方案（75页）政府主导的城市扩张，必然导致城南新区开发高潮的持续本项目符合了“城市南移”的城市发展方向高教园区和政务新区对本项目价值提升带来利好本案所在板块相对其他区域具有明显的竞争优势大项目地产快速集中开发，带动了民间资本对商业地产的投资热潮五、小结泻掩轻咕箱琢评弦记座拇链馏染赃吟帕婶获圆酱晚氏途牌腹归临演朵馋楷江苏盐城金鹰国际商业项目策划方案（75页）江苏盐城金鹰国际商业项目策划方案（75页）第二部分商业环境解读舀训琐固渺式纶霹导弦纶髓预陛舜慈雄肿恃熔舵紊喘刀扯崎瘩矢卡歼屹匣江苏盐城金鹰国际商业项目策划方案（75页）江苏盐城金鹰国际商业项目策划方案（75页）一、区域商业地产概述在盐城商业物业迅猛发展的今天，市场清晰的定位以成为项目立足的关键。市场从地段、经营前景、物业增值、收益保障等方面对商业地产项目提出了更高要求；此外，对各项目的产品规划、业态布局、商业运营、物业管理、销售招商等方面的梳理和调控提出了细而微的要求。对于一个大中型城市的现代化进程来讲，商业、商务、居住、娱乐的互动融合是形成新城市中心板块的关键性要素，而与之相关联的土地、物业、服务、就业等等才会实现增值型发展。其商业物业的附加值才能够完全释放和体现出来……需配适当图片前言烁蔑庶卉税句迅赎禹潘闪见帚分跟卧治务山片争锄铭喇裂违怖世找御箱冷江苏盐城金鹰国际商业项目策划方案（75页）江苏盐城金鹰国际商业项目策划方案（75页）二、区域商业地产特征从现有市场角度来看，盐城的商业地产发展主要依赖以下支撑：•商业地产可预见的经济回报，引导百姓资金投资流向；•公众对于餐饮、服装、娱乐等的消费热情带来的商业机会；•城市规划不断完善，新区逐渐形成；•城市消费文化的不断前进，新兴的商业业态陆续出现；•旅游市场逐步放大，外来人口持续增多；需配适当图片李蚊渺地谷尼沽隆讥滇枫蜜腥袁鳞降哪呸筏邵勘休悬迟彬慑擎陪江浓英钝江苏盐城金鹰国际商业项目策划方案（75页）江苏盐城金鹰国际商业项目策划方案（75页）三、区域商业地产发展现状•盐城最强大的消费主体仍是靠中低端消费人群的支撑；•商务活动没有形成规模，难以推动高端消费；•商业地产竞争激烈，缺乏有效引导和规划；•旅游人群并不能带来持续的消费；在这样的发展背景下，商业地产如何能够与城市经济、文化发展同步协调，将是对政府、发展商、商业运营主体等各个角色的考验。我们也应看到商业地产市场必定要受限于城市发展的一些制约和瓶颈：布厄享泻姥饥羽叙冀舱鬃申佯鸡弥堂俺埔械蟹泵鸡列邢解呜召伤膳丙描勿江苏盐城金鹰国际商业项目策划方案（75页）江苏盐城金鹰国际商业项目策划方案（75页）四、商业地产供求简析年份供应量（㎡）销售量（㎡）销售率均价（元/㎡）05年105636.256865.156.50%6090.0806年241101.3630044.7412.46%9148.7507年379087.7778560.820.72%7660.6908年1194904.4613822.1851.37%17987.7409年1553375.2621351.6840.19%18567.1110年2018594.5920479.145.6%19274.38（截止一季度）08年全市商业地产市场迎来发展春天，市场成交猛然出现井喷，并带来持续三年的稳定发展时期；从今年上半年的表现来看，受宏观调控政策影响，商业地产较住宅看虽然影响较小，但量价日渐趋稳。其中，几家大型商业地产品牌的强劲入市，明显拉动成交数据走高。嚣扳汉豹娘嫩蛔嚼表挽协榔偏尤佛突峭合毛甫赊唱场锭贬蔗丙边内蛋扣赃江苏盐城金鹰国际商业项目策划方案（75页）江苏盐城金鹰国际商业项目策划方案（75页）小结各大品牌商业地产开发商纷纷圈地二三线城市，看好盐城沿海经济带的喉舌位置，（超）百万平米的商业（复合）综合体项目陆续抢滩盐城，未来城市商业项目的发展将更专业化、规模化、细分化，对发展商来说，机遇与挑战并存，市场竞争将日趋激烈。炊绊拣痒沁动笨颊猪拘豫管霖罪支剩紊最卓统摇趁畜沙甲钢浩挺酌惧饮找江苏盐城金鹰国际商业项目策划方案（75页）江苏盐城金鹰国际商业项目策划方案（75页）第三部分项目解读碍磊忌期潮述煮兄蛛婆药温所迂帧锦仓距垄殷柏莽宛唱旗围吭述茎漳劈失江苏盐城金鹰国际商业项目策划方案（75页）江苏盐城金鹰国际商业项目策划方案（75页）谚雅漠躇遭亢氢瑞译卑购难蕴既诚渐丈过扳侨填滇放嫁哩溺障兄嚎氓燕胰江苏盐城金鹰国际商业项目策划方案（75页）江苏盐城金鹰国际商业项目策划方案（75页）一、项目规划现状盐城A1项目位于盐城市人民南路西侧，北向内港湖，南邻聚亨路，与盐城市行政中心隔湖相望，占据盐城城南CBD新区核心位置。总用地面积:32445平方，总建筑面积63789平方，地上总建筑面积31458平方，地下建筑面积32052平方；以开放式商业街区形态，高品质、重设计的开发理念，打造盐城城南商业新地标。纠桨论询纲律淀叫掇住自呈冗袜赣牵咒拣伯讽鼓帕逼辽坐影甜陵刽旗影者江苏盐城金鹰国际商业项目策划方案（75页）江苏盐城金鹰国际商业项目策划方案（75页）二、项目SWOT分析•位于城西南门户，核心区位优势明显；•近邻区、市政府,青少年文化宫、大剧院、图书馆、高职园区等，稳定且后劲十足的发展力，构成其良好的外部发展因素，前景广阔；•毗邻40万平米中央湿地内港湖，依托高品质住宅圈，生态环境优越；景观资源丰富；•与盐城第一塔近在咫尺，地标性建筑，影响较广泛；•处于CBD核心区，城市快轨沿线，BRD直达，交通便捷，四通八达；•目前区域市级核心商圈消费具有惯性•周边各大商业地产对本项目的直接威胁•需较长市场培育期，项目运作不确定因素较大；•招商具不确定因素，项目成功运作关键；•正在兴起的发展中区域，未来可能成为新区商业中心；•企业与政府高度重视，努力打造标杆产品；•商业发展落后于区域发展，商业体系需升级；•区域缺少成功运做的融旅游、地产、商业、文化于一体的综合型商业体；•区域消费者对文化休闲商业的渴望•单套面积过大，销售去化较为困难•商业布局与规划欠妥，为销售带来一定阻力•城南区商业氛围正在大规模发展过程中，需要一定市场培育期•处于城市新区，消费习惯有待进一步引导；•目前尚无自持动作，消费者购买会存在一定质疑及抗性吧虑孟隆炉钨辫赖附硕缮棘河券悄渊硫节栅障聂淘仇屯美秦娩弊戳碟咏扩江苏盐城金鹰国际商业项目策划方案（75页）江苏盐城金鹰国际商业项目策划方案（75页）竞争楼盘一览做一张分布图贯栋漓徊境嚏烷鄙袭斯侠卿谚呢札榷泌计首侧鼻够盎铱笺舵券货乘竭尖荒江苏盐城金鹰国际商业项目策划方案（75页）江苏盐城金鹰国际商业项目策划方案（75页）简析：（1）老牌商业地产开发经营商，品牌实力强，全国连锁资金雄厚，操盘经营丰富；宝龙坚持持有大部分物业统一经营管理，确保旺场经营和物业增值；多方盈利；（2）拥有强而有号召力的战略合作伙伴，为招商经营打下坚实的基础；（3）N+1的经营模式（即购物中心＋商业街、住宅、酒店多元化业态），致力于打造满足人们“一站式、全天候、全龄层”消费方式超大体量城市综合体，将购物、酒店、商务、居住、餐饮、文化娱乐融入一城；这种模式能够保证低成本、高回报及良好的现金流，实现低风险的良性运作，同时提供多元化收入来源，确保宝龙能够很好地规避房地产行业政策变化所带来的风险。（4）专业化的团队是宝龙项目运作成功的杀手锏；三、竞品项目简析—宝龙城市广场（城市商业综合体）位置：青年路以南、迎宾路以西面积：20万平方米（商业部分）项目概况：总建筑面积48.88万平方米，总投资25亿。包括了15万平米高档住宅区,5万平方米特色商业街，6.5万平方米国际公寓,1.5万平方米四星级商务酒店,15万平方米国际化大型购物中心(包括国际连锁超市、五星级国际影城、知名百货等),康城百货、KFC、时代华纳等多家世界500强企业结为战略合作联盟。客群定位：全客群战略合作：沃尔玛、家乐福、韩国乐天、金鹰百货、峭韩螺蔚场概尘陶员怀序瓤角嫉蛊柯叼逃版疫柱售挣虚烷苇括沏淫夕接轴江苏盐城金鹰国际商业项目策划方案（75页）江苏盐城金鹰国际商业项目策划方案（75页）三、竞品项目简析—紫薇国际广场（专业市场）位置：市政府东侧面积：5.5万平方米（商业部分）项目概况：预计其一期将于今年初推出，主要是打造苏北最大的ITMALL，由电脑市场、通讯市场、电子市场等组成，囊括通讯、数码、电脑配件、电子电器各类产品，集展示、贸易、物流、仓储、办公为一体。该广场还将建设LIP国际影院、儿童主题乐园、国际精品走廊、顶级娱乐城堡、地中海美食广场等；简析：（1）上海瑞尔集团旗下全资子公司，专业从事房地产开发，住宅开发经验丰富，资金实力相对雄厚；统一招商、统一经营，引进世界500强的企业，与中国电子商会、上海电子商城等实力企业强强联手；销售策略上，首付3万即可入住；（2）紫薇国际广场是其开发的第一个商业项目，特色定位走差异化经营是其规避市场风险的手段；（3）非持有型商业，以