前期物业管理合同&物业公司服务运营手册

上海东莲物业管理有限公司东方罗兰别墅销售中心物业管理服务合同上海东莲物业管理有限公司2014年7月上海东莲物业管理有限公司甲方：法人代表：营业执照注册号：组织机构代码：注册地址：邮政编码：乙方：法人代表：营业执照注册号：组织机构代码：注册地址：邮政编码：根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对【东方罗兰别墅】销售中心、样板间及相关区域实行专业化之物业管理管理服务事宜，订立本合同。上海东莲物业管理有限公司第一章物业基本情况及本合同中有关定义一、物业基本情况物业名称座落位置建筑面积二、本合同中有关定义本物业指【东方罗兰别墅】销售中心、vip室、售楼处内样板间及相关区域。本合同指《东方罗兰别墅销售中心物业管理服务合同》。第二章服务期限及合作方式一、服务期限本物业的物业管理服务期限定为___年___月___日开始，至年月日止。二、合作方式乙方为【东方罗兰别墅】提供全委物业管理服务。合同签订后，乙方提供帐户用于本物业财务的往来。第三章物业管理服务费用及相关条款一、物业管理服务费用标准1、实际开票额：人员用工费用/月+其他代购费用（需乙方开据发票）+保洁外包费。2、物业管理服务酬金：实际开票额×8%。3、税金：实际开票额×5.5%月应付总费用=实际开票额+物业管理服务酬金+税金上海东莲物业管理有限公司二、月运营费用说明1、人员用工费用：按当月双方确认的实际用工人数结算（人员用工费用方案详见附件1）。如遇特殊情况需加班，有甲方提出申请并确认，加班费另计。如遇甲方有大型活动需乙方增加服务人员配合的，请提前二周通知乙方，费用按国家有关规定另计（不满4小时按岗位工资1.5倍计算，超过4小时按2倍计算。）2、保洁外包费：主要包括销售中心、样板房的初次保洁开荒。外墙面、玻璃窗、大理石、石材、木质地板、地毯、皮具、家俬、吊灯、不锈钢（铜质）材料等的周期性养护。（详见附件2）3、物业管理服务酬金：(8%)4、税金：(5.5%)5、甲方在合同期终止后不再聘用乙方为东方罗兰别墅进行物业管理服务，需向乙方一次性支付员工遣散费，具体费用按国家有关规定执行。（不满半年补偿半个月工资，以此类推）。合同终止时一次性结算。6、实报实销费用包括：保安、保洁使用的易耗品、消耗品；员工服装；能源费；行政办公用品；设备更换等费用。如甲方新增管理区域，与物业服务相关的人员增加、必备固定资产、器材、设备等，则根据增加项目提交相应预算，此费用增加至月运营费用内由甲方支付。7、如遇突发事件等，需额外支出的费用可由乙方临时向甲方提出，并事后予以报销。三、运营费用支付时间和方式本合同签署后，甲方同意按以下方式向乙方支付月运营费用：甲方于本合同签署生效后，每月25日双方结算当月费用，甲方在收到乙方开据发票后，7个工作日内向乙方支付月运营费用。上述款项由甲方汇入乙方指定的银行账户或以支票的形式支付。上海东莲物业管理有限公司第四章物业管理服务内容及质量标准一、物业管理服务内容1、本物业及相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运（甲方指定位置）；2、迎送客户参观样板区服务，配合营销服务工作、公共秩序维护、安全防范等事项的管理服务工作；3、车辆进出和停放管理服务，如因乙方疏忽、脱岗、指挥不当等理由造成损失的，除去当事人应承担的责任外的部分由乙方赔偿；4、提交购置物资材料报告及获批物料的采办工作；5、本物业的保安、保洁及礼宾服务；6、本物业水吧服务；7、本物业的相关专项培训；8、经甲乙双方协商一致后而展开的其他服务；二、物业管理服务质量标准乙方提供的物业管理服务应达到《东方罗兰别墅销售中心物业服务运行手册》约定的质量标准。（详见附件3）第五章违约责任一、如甲方无故在乙方发出书面催款通知后的三十日内仍未支付的，乙方有权向甲方发出书面通知并暂时停止提供本物业服务，直至甲方全部支付所欠的本物业管理服务费用止。如甲方无故在乙方发出暂停提供本物业服务书面通知后三十日内仍未支付所欠款项的，乙方有权单方面解除本合同并继续追讨甲方所欠本物业管理服务费用及违约金，同时乙方保留追究甲方相应赔偿责任的权利,但乙方不承担因解除本合同而造成的一切后果。二、如乙方未按合同达到甲方的服务要求，甲方有权根据乙方违反服务要求的程度和次数，对乙方提出批评、罚款、要求人员更换、暂停服务费用支付、直至解除合同，并有权追究乙方因此而带来的经济损失。三、甲、乙双方任何一方违反本合同有关条款或因自身其它原因，致使直接造成对方名誉或经济损失的，对方有权要求违约方限期整改或解决，限期整改或上海东莲物业管理有限公司解决不了的，对方有权终止本合同并要求违约方给予相应的赔偿。四、乙方提供的本物业服务不适合本合同约定标准的，甲方有权提出合理整改建议，在限定期限内乙方不整改的，甲方有权单方解除本合同。第六章合同终止一、本合同生效后，甲、乙双方任何一方出现股权转让、股东变更、法定代表人变更等任何情况，甲方将物业整体、部分转卖第三方或任何非本合同规定的其他原因，均不构成修改或终止本合同的理由。二、甲乙双方任何一方在合同期内不得无故提前终止本合同及其补充协议。如其中任何一方单方面提出提前终止合同而未被对方接受的，则须向对方赔偿相当于三个月的本物业服务费用作为违约金。三、在本合同期内，任何一方成为清盘和解散程序的对象，或有关部门强制停止营业或在其债务到期时无力偿付。从而使其不能继续执行本合同项下任何义务，则本合同终止，因此而导致在耽误期间内不能执行该义务的合同一方应予以免责。第七章不可抗力由于非因甲乙双方任何一方的过错或任何一方均不能控制的其它不可抗力，例如：战争、暴动、武装冲突、恐怖活动、地震、海啸、罢工、核裂变、公司破产清算以及其它不可抗力（“不可抗力”根据中华人民共和国合同法确定）等，使甲乙双方任何一方不能执行本合同项下的任何义务，因此而导致在耽误期间内不能执行该义务的合同一方应予以免责，遭受不可抗力的一方应在不可抗力结束之后15个工作日内向另一方提供不可抗力的证明文件。上海东莲物业管理有限公司第八章争议解决1、甲乙双方在执行本合同过程中，由于本合同或本合同的解释、违约、终止或效力而产生的或与本合同有关的任何争议、异议或索赔，双方应通过友好协商解决，在一方向另一方提出书面文件后立即开始协商。如果在发出该书面文件后的三十日内仍未解决争议的，任何一方均有权将争议提交人民法院处理。2、合同中未注明之事，按国家相关法律条款执行。第九章通知与送达本合同项下的全部通知应为书面形式，而且在下列情况下应视为已经充分送交（1）专人递送；（2）通过挂号或保证递送的邮件发出；（3）通过电子邮件、电传、电报或传真形式发送并取得必要的相应回答。这些通知送交下列地址，甲方、乙方通过上述通知程序指定的其它地址。甲方的地址：乙方的地址：地址：地址：电话：电话：传真：传真：上海东莲物业管理有限公司附件1：项目名称物业岗位服务区域售楼处入场前售楼处入场后备注合计人数人均用工费用/月合计元/月合计人数人均用工费用/月合计元/月东方罗兰别墅项目经理整体项目待定现场主管案场管理110236.6710236.6711023.6710236.67做五休二客服售楼处44935.9119743.64做五休二根据现场情况安排人员保安岗基本保安204935.9198718.2244935.91118461.84做二休二(24小时)一期进出保安54935.9124679.5554935.9124679.55做五休二门童24935.919871.82做五休二保洁岗现场保洁54435.9122179.5574435.9131051.37售楼处入场前保证4人售楼处入场后保证6人总计155813.97214544.89附件2保洁拓荒、周期性养护：序号项目名称表达式计算方式备注1外墙拓荒清洗外墙石材拓荒清洗=5元／M²外立面实际计算高度15米以下2室内拓荒清洁19元／M²建筑面积3季度养护保洁7000元／次／幢建面400平以下4月养护保洁5000元／次／幢建面400平以下5石材地板筑镜面70元／M²使用面积进口镜面剂注：以上报价包含人工、耗材、专用设备费上海东莲物业管理有限公司附件3东方罗兰别墅销售中心物业服务运行手册上海东莲物业管理有限公司2014年7月上海东莲物业管理有限公司1、前言销售是楼盘推出后的核心工作，围绕销售工作中的物业管理服务配合支持是必不可少的。物业管理服务越来越多的受到业主的关注并成为影响业主买楼信心指数的主要因素之一，如何发挥物业管理服务在销售中的作用，搞好配合销售，同时也通过现场展示的方式，突出物业管理公司在现场服务的水平，以增强客户的认同度。通过物业管理人员在销售期间的介入，以高水平的专业服务给客户以极大信心，并以良好的企业形象及物业形象在客户心中形成品牌组合的概念，让客户提前感受星级物业管理服务。“买楼先买服务”的概念使物业管理成为销售项目的重要卖点和重要媒体宣传诉求。因此在本项目的物业管理中我们将本着向客户提供酒店式服务为主导，从服装、仪容、装备配备到日常管理，在每一个过程体现精细化、贴心式的服务。第一章东方罗兰别墅服务团队组织架构一、组织架构：项目经理保安主管现场主管保洁主管售楼处保安样板房保安停车场及外场保安晚间值班保安售楼处客服门童售楼处保洁样板房保洁停车场及外场保洁上海东莲物业管理有限公司二、人工成本测算：东方别墅二期售楼处、样板房人员用工费用预算序号名称人数基本工资/月单位应交社保（月基本工资×42%）车贴饭贴通信费租房补贴高温费平均每月福利（年终13薪+年终奖金）合计1项目经理待定2现场主管16000252020025010066.67平均月110010236.673保安人均30001269.2425025066.67平均月1004935.914保洁人均25001269.2425025066.67平均月1004435.915客服接待人均30001269.2425025066.67平均月1004935.91备注：1、保安人员要求：35岁以下，身高173以上。2、保洁人员要求：45岁以下，体型较好。3、客服人员要求：30岁以下，体型较好，身高165左右。4、人员工作时间按国家劳动法规定，每月按8小时/每天×21.75天计算。5、用工费用不包括国家法定节假日加班费，其费用按劳动法规定另计。6、此费用为预算，可能与实际所发生费用有差异，到时按实际费用结算。7、此预算以2014年上海社保局规定基数计数，今后按国家最低工资标准同步调整。上海东莲物业管理有限公司第二章服务团队岗位任职要求岗位任职条件（一）客服主管1、大专以上学历，有3年以上酒店相同岗位或二级资质以上物业管理客服工作经验。2、熟悉物业管理法规政策，对现代企业运作制度、现代的管理原理有一定的了解和认识。3、能与同事、团队合作共事，热爱本职工作；作风正派、品行端正、廉洁自律。4、能与企业相互拥有，遵守企业制度、保守企业机密。5、对工作尽职尽责、任劳任怨、兢兢业业；有良好的职业道德。6、熟悉公司管理体系运行流程；有一定的组织、管理及协调能力。7、文字及表达能力较强，有一定的社交能力。8、能处理所辖范围出现的各类问题及应变能力。9、有同职工作阅历2年以上及上岗资格证。（二）、客服人员1、女，中专以上学历，30岁以下,身高不低于163厘米，具有良好的形象、气质,酒店管理专业或具有二年以上三星级酒店服务工作经验。2、具有良好的语言文字表达能力和沟通能力和服务意识。3、熟悉销售工作的特性，具备良好的沟通协调能力及应变处理能力。（三）、安全主管1、男，35岁以下，大专以上学历，具有四年以上大型物业或星级酒店的安全管理经验。（退伍军人从优）2、熟悉物业管理、安全及消防管理法规政策。3、对工作尽职尽责、任劳任怨、兢兢业业；有良好的职业道德。具有较好的组织、管理及协调能力。4、能与企业相互拥有，遵守企业制度、保守企业机密。5、能与同事、团队合作共事，热爱本职工作；作风正派、品行端正、廉洁自律。上海东莲物业管理有限公司6、文字及表达能力较强，有一定的社交能力。