理财规划师之消费支出规划

理财规划师之消费支出规划消费支出规划消费决策决定你的生活方式！消费支出规划‹消费支出规划内容消费支出规划—住房消费消费支出规划—住房消费2005年个人房贷余额超过1.6万亿元；54％：月供占收入20％~50％32%：月供占收入50%以上——“房奴”2007年5月份，房价仍然保持上升势头。中国70座城市房价上涨6.4％。与去年同期相比，北海、深圳、温州、北京、蚌埠五个城市比去年同期上涨超过10%。消费支出规划—住房消费购房消费规划流程图消费支出规划—住房消费购房目标购房的财务决策——购房规划的基本方法方法一：以储蓄及还贷能力估算负担得起的房屋总价可负担首付款=目前净资产在未来购房时的终值+目前到未来这段时间内年收入在未来购房时的终值×年收入中可负担首付比例的上限可负担房贷=以未来购房时年收入为年金的年金现值×年收入中可负担贷款的比率上限可负担房屋总价=可负担首付款＋可负担房贷案例1：王先生年收入为10万元，预计收入每年增加3%，每年的储蓄比率为40%。目前有存款5万元，打算5年后买房，假设王先生的投资报酬率为5%。王先生买房时准备贷款20年，假设房贷利率为6%。问：可负担首付款？可负担房贷？可负担房屋总价？案例1：王先生5年后的可负担首付款为297827元，但是考虑到王先生购房后一系列的支出如相关税费、装修等，把王先生可负担的首付款设定为250000元。案例1：王先生买房时准备贷款20年，假设房贷利率为6%，并且假设王先生每年的房贷还款额为40000元。则折算至王先生买房时，可负担房贷为：458797元N=20；I/Y=6；PMT=58526；CPTPV=？可负担房屋总价＝671289＋250000＝921289元验证贷款比例是否合适？250000/921289=27%购房的财务决策——购房规划的基本方法方法二：按想购买的房屋价格来计算首付和月供案例2：张先生看好了一套100平方米的房子，据张先生了解，目前这套住房的价格是6000元/平方米，购买这套100平方米的房子需要60万元。张先生对首付、房贷等问题不是很了解，想请理财规划师给出建议。案例2理财规划师假设7成按揭，贷款期限20年，贷款利率6％，计算如下：P/Y＝12；N=240；I/Y=6；PV=420000；CPTPMT=？PMT=3009经理财规划师的测算，王先生目前能够承担首付的额度，同时日常结余能够负担的起月供。理财规划师从王先生的财务状况出发，认为王先生可以考虑购买此套住房。购房流程及相关税费购房流程及相关税费购房流程及相关税费契税：普通住宅按房屋成交价的1.5%交纳契税，非普通住宅按房屋成交价的3％交纳契税。契税首次购买90平米及以下普通住房的，契税统一下调到1%(原3%—5%)按北京市建委发布的相关标准，普通住宅是指：住宅小区容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140（含）平方米以下；实际成交价低于同级别土地上普通住房平均交易价格1.2倍以下。不符合上述三个条件的为非普通住宅。80万×1.5%＝1200080万×1%＝8000购房流程及相关税费印花税购房者与房地产开发商签订《商品房买卖合同》时，按照购销金额万分之三贴花。购房者与商业银行签订《个人购房贷款合同》时，按借款额的万分之零点五贴花。个人从国家有关部门领取《房屋产权证》时，每件贴花5元。个人买卖住房暂免征收印花税(原比例0.05%)，免土地增值税80万×0.3‰＝240元56万×0.05‰＝28元购房流程及相关税费公共维修金：小区管理办房价的2%。80万×2%＝16000购房公证费：房价×0.03％80万×0.03%＝240按揭合同公证费：贷款额×0.03%56万×0.03%＝168购房流程及相关税费律师费：买房贷款人需按每单申请贷款额3‰支付律师费56万×3‰＝1680保险费：贷款额度×相应费率56万×0.47515‰＝2660上述事项合计：33016元普通住宅45016元非普通住宅另外，考虑到装修费，家具等支出，费用合计10万元。房地产移转相关租税规定普通住宅按房屋成交价的1.5%交纳契税，非普通住宅按房屋成交价的3％交纳契税。单位和个人销售不动产，按成交价格差额征收5％的营业税及0.5％的教育与城市维护建设税自2006年6月1日起，对个人购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。个人转让房屋财产所得，应按20％税率缴纳个人所得税房产税采用比例税率，出租为房租4%，个人所有非营业用的房产免征房产税购房者与房地产开发商签订《商品房买卖合同》时，按照购销金额万分之三贴花。购房者与商业银行签订《个人购房贷款合同》时，按借款额的万分之零点五贴花。个人从国家有关部门领取《房屋产权证》时，每件贴花5元。房地产新政策（2006/6/1起）居住用地供应量七成用于中低价位中小套型，90平方米以下住房须占项目总面积七成以上购房不足5年转让，须就全额缴纳营业税空置3年以上商品房不得作为贷款抵押物90平方米以上个人房贷首付比例不低于三成90平方米以下个人房贷首付比例不低于两成土地闲置2年将被收回使用权各城市年内建立廉租住房制度消费支出规划—住房消费消费支出规划—住房消费住房消费信贷个人住房公积金贷款个人住房商业性贷款个人住房组合贷款还款方式和还款金额首付款期款等额本息还款法等额本金还款法等额递增还款法等额递减还款法消费支出规划—住房公积金贷款注意事项：Ａ申请住房公积金贷款，通常要有购房所需资金的３０％以上的购房首付款。Ｂ住房公积金贷款数额最高额度不得超过借款家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金数额的２倍。Ｃ贷款人必须经过所在单位同意，才能向所在城市住房公积金管理中心申请公积金贷款可申请公积金贷款最高额度借款人及其家庭成员在退休年龄内可缴存住房公积金的总额所购住房评估价的70%该市住房公积金管理中心每年公布的最高贷款额以上三者最低额一位参加S市住房公积金制度的客户，打算购买一套评估为50万元的自住普通住房，拟在建行申请个人住房公积金贷款。假定该客户目前本人名下的住房公积金本息余额为6000元，上个月公积金汇储额为150元，本人目前离法定退休年龄还剩30年，其他家庭成员可缴存住房公积金总额为12万元，该市住房公积金管理中心最高贷款额为10万，那么该客户可以获得的住房公积金贷款最高额度为多少？6000+150*30*12=6000060000+120000=180000那么最高可获得10万公积金贷款公积金贷款北京住房公积金管理中心传出消息，7月1日起，北京住房公积金贷款最高额度将调整至60万元。公积金权威专家介绍，此前，包括苏州、南京等地也相继调整公积金贷款上限政策。而目前全国公积金沉淀近2000亿，公积金个贷使用率只有50%至60%，是公积金放宽贷款额度限制的直接动因。公积金贷款额度上浮前后，贷款60万元，期限20年，不同贷款方式比较表消费支出规划—房屋贷款方式比较住房公积金贷款：公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率很低，同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关手续时收费减半。个人住房商业性贷款：未缴存住房公积金的人可以申请商业银行个人住房担保贷款，条件相对宽松。个人住房组合贷款：公积金贷款最高限额一般为10－29万元，如果购房款超过这个限额，不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款。消费支出规划—贷款方式比较消费支出规划—住房消费‹常用两种的还款方式：等额本息还款法等额本金还款法货币时间价值在房贷方面的应用•房贷计算1、等额本息还款方式2、等额本金还款方式A公司要贷款人民币1200000元，期限为30年，年利率为6.5%，则A公司每月还款额为多少？如A公司计划用三年分期付款，如果首次付款在4月，计算每年还款数额12，30，•第一年的付款次数为9次，自第一年后年付款次数为12。案例3：例：张先生购买了一套总价100万的新房，首付20万，贷款80万，利率为6％，期限为20年。如果采用等额本息方式，每月还款额为多少？第一个月所还本金为多少？第一个月所还利息为多少？一共还了多少本金？一共还了多少利息？张先生在还款5年之后，还有多少本金未还？还了多少本金？还了多少利息？如果采用等额本金法，第一个月还了多少本金？第一个月还了多少利息？一共还了多少本金？一共还了多少利息？案例3：等额本息法下：PMT=5731.45第一个月所还利息＝800000×6％/12＝4000第一个月所还本金＝5731.45－4000＝1731.45一共还的本金＝800000一共还的利息＝5371.45×240－800000＝575548五年后还剩未还本金＝679197五年内一共所还的本金＝120803五年内一共还的利息＝223084案例3：等额本金法下：第一个月还的本金＝800000/240=3333.33第一个月所还利息＝800000×6％/12＝4000一共应还本金＝800000一共应还利息=3333.33×0.005×(240+239+…+1)=3333.33×0.005×(240+1)×240÷2＝482000消费支出规划—住房消费假定：贷款20万元，期限20年，年利率为10%。1.计算等额本息还款法下每年还款额？还款总额为多少？所还利息总额为多少？2.计算等额本金条件下第一年的还款额？还款总额为多少？所还利息总额？消费支出规划—住房消费等额本息还款法下：每年还款额：23492所还利息总额为多少：269840还款总额为多少：469840消费支出规划—住房消费•等额本金还款法下：•第一年的还款额：30000本金＝200000/20＝10000利息＝200000×10％＝20000•所还利息总额：•10000×10％×20×（1＋20）/2＝210000•还款总额为多少：•210000＋200000＝410000消费支出规划—住房消费一般来讲收入是住房规划和融资理财的准绳设计适合你收入能力的住房融资方案和理财规划：如果你收入稳定且需要简单方便，你可以选择等额本息还款；如果你当前收入尚可未来收入不确定，你可以选择等额本金递减还款；你还可以根据自己的需要设计个性化的还款方式如分阶段还款方式。消费支出规划—住房消费租房的优缺点•优点•有能力使用更多的居住空间•比较能够因应家庭收入的变化•资金较自由，可寻找更有利的运用渠道•有较大的迁徙自由度•瑕疵或毁损风险由房东负担•税赋负担较轻•不用考虑房价下跌风险•缺点•非自愿搬离的风险•无法按照自己的期望装修房屋•房租可能增加•无法运用财务杠杆追求房价差价利益•无法藉由购房强迫自己储蓄购房的优缺点优点对抗通货膨胀强迫储蓄累积实质财富提高居住质量信用增强效果满足拥有自有住宅的心理效用同时提供居住效用与资本增值的机会缺点缺乏流动性——要换房或是变现时，若要顾及流动性可能要被迫降价出售。维持成本高——投入装潢虽可提高居住品质，也代表较高的维持成本赔本损失的风险——实质上的风险包括房屋毁损，市场风险包括整体房屋市场下跌的系统风险，与所居住社区管理不善造成房价下跌的个别风险。消费支出规划—汽车消费拥有汽车——交通方便——成功和身份的象征购车是纯消费行为（除出租汽车公司和运输公司）买得起车养不起车的原因：固定费用：上牌费、车辆保险等变动费用：养路费、停车费、养护费、汽油费消费支出规划—消费信贷‹信用卡信贷谨防：不要成为“卡奴”大额消费品信贷存货增加财富效应下降财权与事权的不平等例题讲解西安市民赵女士一家最近购买了一套总价60万元的新房，首付20万元，贷款总额40万元，其中公积金贷款10万，期限10年，年利率4.5%，商业贷款30万，期限20年，年利率6%。（1）如果采用等额本息方式还款，公积金贷款部分每月还款额为多少元；商业贷款部分每月还款额为多少元。（2）若30万元商业贷款采用等额本金方式还款，利息总额为多少元。第一月还款额为多少元。（3）若赵女士选用了等额本息还款法。8年后，赵女士有一笔15万元的偶然收入，她计划用这笔钱来提前归还部分商业贷款，提前还贷后，希望每月还款额不变，但缩短还款期限。办理完手续后，距还清贷款还有多少个月。（不考虑公积金贷款）如果赵女士提前