慈溪杭州湾新区市场研判及方案建议报告目录

慈溪杭州湾新区项目市场研判及方案建议报告提纲（具体报告内容可能根据实际情况有所调整）第一部分：项目属性分析工作目的：为后期正对性解决项目问题，深入解读慈溪城市发展现状及项目区域未来发展潜力，同时客观分析项目属性、优劣势特征。1.城市宏观环境分析（城市角色和价值）1)城市总体定位2)城市相关经济社会指标（GDP、人均GDP、城市化率等）3)城市人口规模与收入水平（城市总人口规模、市区人口规模、新增人口比例等）4)城市收入和消费水平（人均可支配收入、人均消费支出等）5)城市产业构成与产业分布6)房地产投资分析7)重大政策及发展机遇影响8)结论2.项目所在区域研究（区域地段价值挖掘）1)区域功能构成与分布（在城市中所承担的功能、相对地位、发展前景、与其它区域的竞争关系）2)区域规划（政府对本区域的规划设想及建设计划，重点包括项目周边的规划情况。）3)区域人口构成与人口分布4)区域产业构成与产业分布5)区域资源分布6)交通系统发展现状及发展规划7)重大建设项目（对区域发展有重要影响的（事实上的、心理上的））8)结论3.项目属性解读1)项目四至条件分析（如节点、标志物、边界景观）2)项目物业类型解读（用地规模、容积率等）3)地块现状分析4.交通条件分析（地块周边及地块内部主要道路分布及道路规划状况，未来交通导入规划，地块与区域、与城市、与大宁波、与长三角的交通条件）1)私家车交通2)公共交通5.周边配套类分析（项目目前依托的配套资源以及未来规划的主要配套，包括商业配套、教育配套、医疗配套、其它公建类配套等）1)商业配套2)教育配套3)医疗配套4)其他配套6.周边景观资源分析1)可视景观2)近距离内部景观7.项目属性总结和界定第二部分：城市整体市场发展态势分析工作目的：分析宏观房地产市场整体走势，看清项目在怎么样的市场下运行，以及后市可能的演变，为项目后期作出合理的开发建议；同时分析本土开发商及外来知名开发商在区域内的发展状况，为项目开发总结经验。1.宏观调控政策背景分析2.土地市场分析1)历年土地成交量分析2)历年土地成交价格分析3)土地成交性质、地块分布3.城市整体市场发展态势分析1)整体供求走势分析2)价格走势分析3)板块分布格局分析4)本地开发实力分析5)产品供求类型分析6)产品供求结构分析7)未来市场预判4.整体市场主要结论第三部分居住类物业重点竞争市场分析（分别墅类、小高层/高层类、公寓类细分市场分析）工作目的：深入分析市场客户对各物业的喜好特征，同时深入解读未来市场竞争项目的特征，作出客户喜好最高的产品，以及针对竞品的开发方案。1.本项目居住类重点竞争市场界定1)重点竞争板块2)重点竞争产品类型2.竞争市场发展状况1)供求特征2)价格特征3)产品销售表现3.竞争产品分析1)规划设计分析2)户型面积分析3)环境景观分析4.重点竞争案例分析1)项目基本信息（规模、产品结构、销售状况、客户特征等）2)项目评价（核心竞争力、优劣势分析等）3)综合评述5.未来竞争市场预判周边潜在供应项目分析（位置、规模、可能产品等）6.潜在客群需求特征研究（通过深度访谈或调查问卷研究潜在客群的需求）1)客户特征（年龄、学历、经济特征、职业等）2)客户对区域接受度3)客户置业动机分析4)客户置业偏好与特征（产品类型、户型偏好，景观园林、风格、配套等）5)价格承受力（单价、总价承受力6)……7.竞争市场主要结论和项目市场机会判断第四部分2.5产业园市场分析工作目的：分析城市及区域企业发展状况，及办公相关需求特征，同时借鉴成功的2.5产业开发经验，作出客户喜好的2.5产业园产品。1.城市及区域企业发展概况1)城市企业发展概况及背景（产业发展、扶植政策等）2)区域企业发展概况及背景（产业发展、扶植政策等）2.城市办公类物业需求状况1)城市办公类物业入驻产业分析2)城市办公类物业面积需求分析3.城市同类产品开发分析（同类产品开发经验）4.重点客户访谈分析第五部分城市商业竞争市场分析工作目的：分析城市商业发展历程和现状，解析未来商业发展规划前景，同时了解客户消费习惯和喜好，寻找项目的商业机会，选择适宜商业业态。1.城市商业发展概况1)城市商业条件和背景2)商业发展阶段2.城市商业格局及发展规划1)商圈分布及特征2)各商圈的典型物业分析3)未来商业发展规划3.重点商业体分析1)物业基本情况（体量、停车数、档次定位、开业时间等）2)出租率、租金或售价水平3)主要业态分析4)经营状况4.未来主要商业体分析1)物业基本情况（体量、停车数、档次定位、开业时间等）2)租价或售价3)主要业态分析4)主力商家5)租售情况分析5.潜在消费需求研究（通过深度访谈或调查问卷方式了解潜在消费群消费特征）1)消费人群分析2)消费目的和场所分析3)消费频率和金额分析4)消费偏好分析5)消费出勤工具分析6)典型业态消费分析7)……6.商业物业市场小结与市场机会分析第六部分项目发展战略定位工作目的：结合市场因素，综合项目特征，对项目整体形象作出定位；并分别对各物业作出合理的形象定位和客户定位。1.项目swot分析1)优/劣势分析2)机会/威胁分析2.项目整体定位1)发展理念2)核心价值3)核心驱动4)整体形象定位5)整体功能定位3.整体规划建议1)地块价值分析2)规划设计原则3)总体规划理念4)各物业规模配比5)功能分区与布局4.分物业定位体系1)住宅物业定位（市场定位、形象定位、客户定位、产品定位）2)2.5产业定位（档次定位、规模定位、形象定位）3)商业物业定位（市场定位、业态定位、档次定位、形象定位）第七部分项目分物业产品建议工作目的：结合客户喜好，分别对项目各类物业作出合理的建议，使得项目更契合市场喜好，同时提升项目产品价值，取得更好的利润。1.住宅物业产品设计建议1)产品卖点梳理2)组团结构3)交通体系4)园林景观5)建筑单体和风格6)产品户型设计（包括户型定位、户型配比、户型设计要点、主力户型推荐等）7)公共部位建议8)智能化等其他建议2.商业物业产品设计建议1)商业价值点梳理2)建筑形象、立面3)人流动线4)业态规划布局5)面积分割建议6)室内公共空间设计要点7)商业氛围营造3.2.5产业物业产品设计建议1)产品卖点梳理2)建筑形象、立面3)产品户型设计（包括户型定位、户型配比、户型设计要点、主力户型推荐等）4)公共部位设计5)精装修建议（装修风格、装修标准等）6)科技智能化7)其他建议第八部分项目分期策略与经济测算工作目的：对项目开发作出初步建议，同时结合目前市场，初步评估项目各物业价格，并结合项目开发，作出项目现金流预测，保证项目资金安全。1.项目分期建议1)分阶段重点客群2)项目分期策略3)项目分期价值构筑4)项目启动期建议入市时机分析启动策略启动区位置与产品2.项目价格预计1)住宅价格预计2)2.5产业价格预计3)商业租售价格预计3.项目经济测算1)开发成本各项测算依据2)总投资预测3)销售收入预测4)资金投入、回款计划安排与预测5)利润预测6)现金流量分析7)经济效益指标分析