江苏响水县小尖镇专业市场项目提案报告

响水县小尖镇提案报告目录•一、城市概况•二、市场调研及分析•三、住宅部分•四、商业部分•五、市场营销一、城市概况•行政区划•响水县隶属于江苏省盐城市。县域总面积1461平方公里，截止2009年底，全县人口60.9万，下辖12个乡镇、3个园区，是国务院批准的对外开放县，又是江苏省综合改革试点县。•发展战略•大力实施以工强县、沿海开发、城镇崛起、外向带动四大战略，坚持以项目为主抓手，深入开展项目攻坚和外资突破活动；以沿海和灌河开发为龙头，着力构建“一带两城三区”的大开发格局，打造灌河经济带，努力把县城建设成为“苏北沿海、沿灌河具有水绿滨河特色的宜居城市”和20万人口、24平方公里的现代化中等城市，把陈家港港城建成江苏东北部沿海开发的重要节点、现代化生态型港口新城、响水沿海经济区和化工集中区的生产生活服务基地，做优做强江苏响水经济开发区、陈家港沿海经济区、陈家港化工集中区“三驾马车”，大力发展造船、能源、环保化工、纺织、机械和港口物流等产业，重点打造江苏沿海知名的造船、能源、环保化工三大产业基地，推动工业化与城市化互动并进，促进城乡统筹发展，加快建设更高水平的全面小康新响水。一、城市概况•产业特色•农业生产能力和产业化水平不断提高，林果、畜禽、蔬菜和水产等农业主导特色产业初具规模，先后被授予全省“粮棉生产先进县”、“全国夏粮生产先进县”、“全国棉花百强县”和“中国浅水藕之乡”。工业经济快速发展，江苏响水经济开发区、陈家港沿海经济区、陈家港化工集中区“三驾马车”成为拉动全县经济又好又快发展的重要增长极，全县已初步形成造船、能源、环保化工、色纺纱、医药等特色鲜明的产业体系。商贸流通、金融、房地产、文化娱乐等三产服务业不断发展壮大，三次产业结构不断优化，县域经济竞争力不断提升。•交通优势•水路•灌河是江苏省唯一没有闸坝碍航的天然入海潮汐河道，全长74.5公里，在响水境内流程达46.5公里，平均潮位水面宽820-1100米，水深8－12米，可兴建万吨级码头13座、千吨级码头百座，且岸线陆域腹地广阔，具备发展造船、码头物流等产业的优越条件；位于灌河入海口的陈家港是国家二类开放口岸，可以和国内各大港口及日本、韩国和东南亚直接通航，距离连云港仅有29海里，是连云港的最佳配套港；灌河又在响水县城与通榆河交汇，经通榆河、通扬河与长江相连，形成了河海相连、江河相连、河河相连的航运通道，是连云港港口物资集运、疏散的唯一河运通道；一、城市概况•公路•沿海高速、204国道、2条省道贯穿全境，响水距离盐城、连云港不到一小时车程，随着苏通大桥的通车，响水已融入上海3小时都市圈。••航空•响水县城距连云港机场70多公里、盐城机场100公里，距涟水机场仅30公里。••铁路•2008年12月，从响水县穿境而过的连盐铁路获国家发改委批准立项，2010年7月，国家发改委同意批复作为沿海铁路重要组成部分的连盐铁路可行性研究报告。规划建设正线长232.2公里，建设标准为复线电气化，设计时速200公里的连盐铁路将于今年开工建设，预计2012年建成投入使用。一、城市概况•本项目位于响水县小尖镇•小尖区位优势明显。204国道、326、307省道在境内纵横交错，通榆大运河流经境内，规划中的沿海铁路依境穿越，水陆交通极为便利。是江苏省重点中心镇，曾先后被省、市命名为“文明乡镇”、“体育先进乡镇”、“群众文化先进乡镇”。•据当地政府官方网站资料显示，该镇下辖1个办事处，15个行政村，3个居委会，6.1万人口，总面积108.3平方千米，耕地面积9．8万亩。一、城市概况•项目建设•从小尖镇工业战线传出捷报：1-6月份，小尖镇累计完成项目合同引资31.5亿元，签约项目36个，其中新开工项目18个，已完成规模以上工业投资3.46亿元，占县年初下达规划任务数3亿元的115%。半年超额完成了全年的项目攻坚任务，实绩在全县乡镇遥遥领先。小尖镇是响水县的老工业基地，204国道、307省道和通榆大运河在镇内纵横过境，区位十分优越，水陆交通成网。跨入盐城市50强重点镇以来，小尖镇党委政府坚持精神立镇，小尖镇上下喊响了“建设经济强镇，打造和谐小尖”的口号。同时，加快推进工业化成了该镇6.4万干群的共同行动。全镇上下人人关心招商引资，个个成为和谐小尖的形象大使。镇党委政府组建了作风过硬的招商团，书记、镇长轮流带队；镇政府编印了《小尖镇招商引资指南》，开设了镇招商引资热线电话；在闽、浙、沪等地成立了常年招商办事处，一个全天候招商引资的网络覆盖了长三角地区。福建超大、浙江中航、台湾合达等投资超亿元的大项目捷足先登。对新引进的项目，小尖镇一事一议、一厂一策，一家配给一套服务班子。2008年以来，18个新开工项目快速推进，其中总投资10亿元的矿卤日晒项目已完成2400亩的试验池建设；总投资12亿元的中航造船基建工程一路加快；总投资一亿元的中小企业园三幢厂房提前封顶，各项目工地捷报频传。在引资项目的带动下，小尖镇提前6个月超额完成了全年民营经济发展任务，提前一个月实现了“双过半”。预计2008年的财政收入可突破5000万元，从而在全年2000万元的起点上实现一年倍增目标。一、城市概况•投资环境•交通条件优越。东距沿海高速公路入口3公里，西距宁连、京沪高速公路入口30公里，从小尖到上海、南京只需3个小时。北距连云港机场70公里，南距盐城机场100公里，204国道、326、307省道在境内纵横交错，通榆大运河流经境内，与素有“苏北黄浦江”之称的灌河在县城交汇，形成苏鲁沪三省市海河联运水系。规划中的沿海铁路依境穿越。•土地资源丰富。镇区现有存量土地300亩，闲置厂房5000平方米，沿204国道和沿海高速接线两侧规划有连片工业集中区，选择空间广阔，项目用地宽松。•人力资源富足。全镇现在富余劳动力2000人以上，依托县职教中心以及邻近的其它高中等职业院校培训人才，提供足够高素质的劳动力。•水电设施完善。镇内建有220KV变电站、35KV变电站2座，完全满足工业用电需要。通榆大运河可提供优质淡水水源，小尖镇范围内自来水管网相连，可直接供水。•服务设施配套。镇区市场繁荣，商业服务体系较全。驱车5分钟路程直达响水县，响水大酒店、五洲宾馆、帝豪大酒店可满足餐饮、住宿、休闲需求。一、城市概况•城市经济情况•地区生产总值•响水县地区生产总值（GDP）逐年增高，2009年突破百亿大关，达到104.5亿元。增速方面较为稳定，五年来保持14%以上的增幅，经济发展十分活跃。人均GDP方面，响水县2009年已达到3007美元，按照行业相关标准，响水已进入房地产快速发展期。一、城市概况图1：响水县国内生产总值变化情况（单位亿元）•产业结构•今年来，县委县政府清晰认识形势，确立以工业带动国民经济发展的思路，大力复制规模工业的引进及发展，初见成效，产业结构不断优化，第一产业比重逐年下降，第二产业比重及总量逐年快速增大，同时第三产业也得到了快速的发展，实现了产业结构由“二一三”向“二三一”的转变。一、城市概况图2：洪泽县产业结构调整发展情况•财政收入••响水县财政收入总额逐年攀高，2007年以来保持了极高的增长速度，2010年一季度，实现了同比60.36%的增长率。2009年，全年实现总额达到14.17亿元，说明政府招商引资力度加大已逐现成效，地区未来经济形势看好。•一、城市概况图3：响水县财政收入情况（单位亿元）二、市场调研及分析•居民收入情况•响水县城镇居民人均可支配收入与农村居民人均纯收入水平逐年增高，历年来均保持在10%以上的增长速度。2009年城镇人均可支配收入达到了12028元，而农村人均纯收入亦达到了6360元，根据权威部门发布的全面小康标准（城镇居民人均可支配收入超过16000元，农村居民人均纯收入超过6000元），响水农村居民收入水平已达全面小康标准，按照目前的发展速度推算，城镇居民收入水平亦会在2年内达到全面小康标准。人民收入水平的持续提高，为房地产的发展带来了充足的购买力。图4：响水县人民收入情况统计（单位元）•一级市场情况二、市场调研及分析地块编号地块位置地块用途土地面积容积率成交价格成交时间2009T-2工商路与浦南路交叉口东北角综合17938平米1.81460万元814元/平米54.26万元/亩2009-4-252009T-3黄海路与桃园路交叉口东北角商住123387.8平米＜1.87500万元608元/平米40.52万元/亩2009-5-222009T-8县城小浦农贸市场东侧住宅13689.7平米2.01100万元804元/平米53.57万元/亩2009-10-192009T-9六排河路与锦绣路交叉口西北角商住43224平米1.5,2.24590万元1062元/平米70.79万元/亩2009-10-212009T-10桃园路与锦绣路交叉口西南角商住56628平米1.5，2.26950万元1227元/平米81.82万元/亩2009-10-212009T-12黄海路西侧、服装厂北侧住宅2041平米＜1.0330万元1617元/平米107.79万元/亩2010-1-132009T-14响陈线北、南潮河东住宅59463平米＜23600万元605元/平米40.36万元/亩2010-1-202009T-15响陈线北、南潮河东住宅60530平米＜23640万元601元/平米40.09万元/亩2010-1-202009T-16现状住宅40923平米＜22460万元601元/平米40.08万元/亩2010-1-202010T-1县城桃园路与锦绣路交叉口东北角商住45880.5平米＜1.35010万元1092元/平米72.8万元/亩2010-2-52010T-2城南大道与幸福路交叉口西南角商住67361.2平米＞1.5＜2.87457万元1107元/平米73.8万元/亩2010-2-112010T-3桃园路与幸福路交叉口西南角商住70242平米＞1.5＜2.87776万元1107元/平米73.8万元/亩2010-2-112010T-5唐豫河南、204国道东商住8499平米＜2.0593万元698元/平米46.52万元/亩2010-3-312010T-6城南大道北侧、204国道西侧商业56328平米＜1.011500万元2042元/平米136.11万元/亩2010-4-142010T-7体东路东侧、珠江路南侧商住56388平米＞2.26700万元1188元/平米79.21万元/亩2010-4-302010T-11银滩路北、326省道西商住6906平米＜1.7416万元602元/平米40.16万元/亩2010-5-222010T-12县城幸福路西、桃园路南住宅44234平米＜1.84220万元954元/平米63.6万元/亩2010-5-222010T-13豫顺居委会307路北、204国道西住宅19106.8平米＜1.8545万元285元/平米19.02万元/亩2010-5-222010T-15运河老中心小学商住9481.9平米＜1.8811万元855元/平米57.02万元/亩2010-6-92010T-16开发区原三院商住2592平米≤3293万元1130元/平米75.36万元/亩2010-6-92010T-17204国道东侧、城南大道北侧商业/办公89277平米＞2.0＜2.610715万元1200元/平米80.01万元/亩2010-7-9表1：响水县2009年至2010县城土地出让情况•二级市场分析•宏观情况•2009年全县共完成房地产资产投资7.8亿元，比上年同期增长39.6%，新开工面积23.7万平方米，比上年同期增长17%；竣工面积27.6万平方米，比上年同期增长21%；商品房销售面积47万平方米，比上年同期增长168%；商品房销售金额10.94亿元，比上年同期增长165%，整个房地产市场保持快速、健康、有序发展的趋势。••全年新增商品房57.04万平方米，比上年同期增长100%，商品房销售却异常火爆，部分楼盘已出现商品房供不应求的情况。下半年全县商品房销售量上升的趋势十分明显，但各个楼盘商品住宅销售均价浮动不大，保