2007年北京三环大型公建招商计划

三环大型公建招商计划本文共分以下五部分进行详见大纲大纲一、项目立地条件分析区域环境概述及地理位置分析交通网络说明及周边配套介绍二、市场概况分析北京市城区内主要商场分布代表型商场业种定位展示商场基本营业情况三、本案基本情况分析商场主题定位—中心吸引立面业种分布平面业种分布公共区域特色吸引四、行销策略展开人员配备销售工具策略执行进度表广告媒体配合五、本案SWOT分析★项目立地条件之一：区域环境概述及地理位置分析本案位于东三环辅路，紧邻CBD，隶属富力城项目中的一部分。富力地产集团斥资32亿拿下双井东五厂地块，打造了三环内最大的高尚住宅区，项目集住宅、写字楼、商业、餐饮、娱乐、购物为一体，逐渐形成了富力地产商务圈。本案地处朝阳区，位于双井桥往北，东三环辅路西侧，紧邻国贸商圈。项目立地条件之二：交通网络说明及周边配套介绍项目周边公共交通线路众多达20多条，紧邻地铁10号线。出行方便，北至国贸，南衔劲松，东到大望路，西抵广渠门。交通机能十分发达。项目周边高尚住宅、写字楼众多，常住人口密集，生活需求大，购买力较强。区域内没有大型百货商场，本案稀缺性很强。项目建成后将成为周边居民及附近上班族的主要购物场所★市场概况分析之一：北京市城区内主要商场分布王府井商圈：百货大楼、女子百货、好友新世界、新、老东安、丹耀大厦、东方新天地等西单商圈：中友大厦、西单商场、君太百货、西西友谊商城等公主坟商圈：城乡贸易中心、翠微大厦等崇文门商圈：新世界商场、搜秀城等建国门商圈：赛特购物中心、蓝岛大厦等透视：传统商圈经过不同周期的发展，集聚了多家大型百货商场，周边具备一定的购买力，交通机能一定非常发达。结合本案由很强的市场竞争力，项目周边没有符合大众消费的百货型商场。市场概况分析之二：代表型商场业种定位展示新世界商场西单赛特B1超市、药店、洗衣店皮鞋皮具、箱包手袋、皮鞋修理F1化妆品、女士皮包、黄金珠宝、男女皮鞋、元仕皮草、亨得利表行黄金珠宝、钟表眼镜、工艺礼品、烟酒茶叶、药品区F2女士职业装、女士内衣、上海菜馆、淑女装、万怡酒店、饰品、钟表、施行社、水吧、保暖内衣职业休闲、流行服饰、时尚女装、皮毛F3男士服装、成熟女士服、季节服装、体育服装及用品、书店、皮具箱包、协和眼镜、美容美发、运动休闲服正装、服饰、内衣、时装、中式服装羊毛羊绒F4亿腾电器城、童装、玩具、床品、家品、特卖场、灯具、家具、整体厨房文具、音像制品、联通营业厅、小家电及通讯电讯、健身器材、电脑、美容院、钢琴城、VIP、浩沙健身男士领带、衬衫、西裤、皮具、精品名店F5美食广场、耀东诊所、韩国城男士休闲服、休闲包、体育休闲服、运动鞋、体育用品F6名品电器、照摄器材、日用百货、儿童服装、儿童用品、床品、音像制品美容院F7美食天地代表型商场业种定位展示翠微大厦百货大楼F1化妆品、黄金珠宝、钟表、女鞋、名烟名酒、滋补品、食品厅、自行车化妆品、首饰钟表、皮具礼品F2名品女装、职业正装、休闲装、流行少女装、女士内衣、女士服饰配饰、羊绒羊毛制品、卡友服务中心、邮局男士服装、服饰F3男士正装、男士休闲装、鞋帽、男士服饰配饰、男士内衣、布鞋、拖鞋、箱包、运动服饰、随身听、健身器材照相器材、咖啡厅女士服装、服饰F4针棉织品、不锈钢制品、陶瓷灯具、五金工具电料、车饰、工艺、儿童服装、玩具、电脑城、乐器、办公用品、通讯器材、保健器材、翠微照相、美容美发、康玉药店休闲服装、家具文具、体育器械代表型商场业种定位展示—东方新天地主次动线主：15米次：4米布局舒适经营档次高档名牌楼层销售业种租金F1男女服装工艺品珠宝首饰餐饮娱乐30-33元/天·M2B1男女服装工艺品珠宝首饰餐饮娱乐餐饮19元/天·M2服装30元/天·M2消费档次价格偏高平均消费500-5000元客层特征中高级白领为主,旅游客现况分析新天地属于步行街内档次最高的商场，位置也是最好的。相对拥有与其它商场不同的客层，而且楼上的写字楼也为商场带来了不少的客流市场概况分析之三：商场基本营业情况营业时间：基本上从早上9：00营业至晚上20：30以后最晚有营业到22：00左右的，重大节日有通宵营业的情况普遍首层租金相对较高，二层与地下一层租金相对一样，3层以上逐层降低。所以珠宝首饰化妆品这类高单价商品往往会安置在首层。商场经营公司一般以流水倒扣或任务倒扣的形式收取经营费用。珠宝首饰化妆品一般扣率在26%以上，服装在22%-25%之间，鞋帽等基本在20%左右。也有的经营公司根据面积大小和品牌的知名度定扣率。另外就是以纯租赁的方式进行，但相对案例较少。为了使顾客购物更加舒适，中高档商场一般会在平面和立面上进行人性化的规划。垂直动线包括，直梯、扶梯、步行梯；平面动线包括，主通道和次通道的宽度、业种的的互相搭配、无死角的动线设计、水吧休息区等。★本案基本情况分析之一：商场主题定位—中心吸引在招商过程中贯穿一个商场的主题案例：利生体育用品商店王府井女子百货巨库新青年时尚卖场建议:整体性的主题贯穿每个平面的主题辅助定位：消费人群定位：年龄20—45岁之间，人均消费100元以上经营人群定位：时尚产品、品牌为国产或进口中高档品牌商场品质定位：B类店，相当于新世界商场或庄胜重光百货本案基本情况分析之二：立面业种定位B1——小型超市（屈臣氏）、药店、精致的小型食品店F1——珠宝、首饰、化妆品F2——精品男装、男鞋、男用服饰F3——精品女装、女鞋、女用服饰F4——时尚休闲男女装、饰品F5——餐饮、电玩城F6——电影院立面业种定位—主题说明B1——特色精品地带F1——星光大道F2——极品男人衣橱F3——女人风F4——时尚专区F5——饕餮城、电玩城F6——视听专区本案基本情况分析之三：平面业种定位根据立面要求，进行平面业种分布。规划平面动线。规划平面休息区及水吧的位置设计特色区，形成视觉冲击，增加好奇感，增加购物的娱乐性360度漂浮无死角设计平面业种分布及平面图展示本案基本情况分析之四：公共区域特色吸引公共区域统一地面、天花、灯光设计。不同平面的特色区地面、天花、灯光的搭配设计。剪刀梯和平形梯的搭配，避免死角。直梯和扶梯的前室面积、装饰。休息区的人性化设计★行销策略展开之一：人员配备招商经理1人策划主管1人策划专员2人招商主管1-2人招商人员4-6人行政秘书1人招商地点售楼处行销策略展开之二：销售工具沙盘：由于彩球内的沙盘上没有显示本案，所以需要一个小型专署本案的沙盘配合。招商平面图现场需摆放各层平面柜位的展示图以及贴于展示图上的小贴示。楼书（涵盖主题定位、特色区、开发商以及经营公司业绩介绍等内容）平面及立面业种定位说明日常办公用品、电脑等DM行销策略展开之三：策略执行（强势招商）市场调研，充分了解百货商场的平面布局、经营状况、动线划分、业种业态等情况。招商人员利用大黄页或者网络资源以电话的方式寻找客户。以上门的方式主动拜访客户现场接待客户DM直投与各种品牌的经营者及厂家联系各楼层一次性全面对外开放，以利于各不同业种的经营者进行选择行销策略展开之四：销售进度表（酝酿期、开盘期、强销期、平销期、扫尾期）开业时间：2007年12月2006年8月份招商完成40%2006年12月份招商完成60%2007年12月份招商完成80%为配合以上进度，于2006年2月开始进行招商工作2006年2月底之前招商人员到位2006年3月底之前销售工具到位招商人员用为期一周的时间进行市场调研项目：东方新天地、王府井百货大楼、新世界商场等酝酿期：2006年2月—2006年4月底开盘期：2006年5月—2006年8月底强销期：2006年9月—2007年5月底平销期：2007年6月—2007年9月底扫尾期：2007年10月—2007年12月底行销策略展开之五：广告媒体配合报广宣传扩大知名度RD宣传建议上103.9项目外围上围档广告彩旗、灯箱重点塑造超强的商业气氛DM直投宣传单备注：建议策划部针对不同招商时期进行相对应的重点推广★本案SWOT分析S:：强势分析1、地理位置优越2、交通机能发达3、常驻人口及流动人口众多4、发展商背景实力雄厚5、项目稀缺性6、周边人口需求量大W：劣势分析1、周边大型购物场所较少难以形成气氛2、高峰时期交通比较拥堵O：机会点分析1、CBD区域内写字楼及公寓的供给量2、奥运会带来的无限商机3、区域内高档住宅及办公带来的强大购买力4、地铁开通T：制约点分析1、交通的拥堵让人无法驻足