常德滨湖星城可研报告

常德滨湖星城建设工程项目可行性研究报告第一章总论1.1项目概况1.1.1项目名称常德滨湖星城建设工程1.1.2项目主办单位湖南金健置业有限责任公司1.1.3项目负责人李加祥：湖南金健置业有限责任公司总经理1.1.4建设地段概况本项目地段位于常德城区，以通透、开放型的滨湖公园为中心，东临光荣路，北抵洞庭大道，南临市政府、步行城、邮政局、电信局、移动局、北正街小学及健民路，西靠常德市一中、长怡中学、朗州路、育才路，区块内为滨湖公园。滨湖公园是市内最早建设、入园市民最多的公园，现为封闭式公园，全园面积27.3公顷（410亩），其中水面14.8公顷（222亩）。本建设项目绝大部分位于滨湖公园与朗州路、洞庭大道、光荣路、健民路四条道路之间，该区域地段优越、环境优美、交通便利、经济活跃。1.1.5建设规模常德滨湖星城建设项目总占地规模为18.69公顷，合280亩，共分为19宗地块，总建筑面积为30.1万平方米，其中小高层住宅18万平方米，别墅类住宅10万平方米，商业门面2万平方米，其他1000平方米。其280亩的出让土地与410亩的滨湖公园统一规划，公园改封闭型为敞开型，房产开发与人文景观、绿色环保、碧水蓝天相结合，建成园林式的商住小区。本项目规划沿洞庭大道、朗州路临街面为商务区；滨湖公园西大门附近为文化广场；住宅区为高层、别墅相间，错落有致，与湖光水色、花草树木互相辉映。本项目拟建设成为常德市的文化城、商务城、市民休闲城和观光旅游景点。主要思路为：与城市文化实现对接、与旅游产业系统融合、与绿色环保完全互动、与城市品牌同步推进，与现代概念并驾并驱。1.2建设单位概况湖南金健置业投资有限责任公司法定代表人孙圣斌，公司类型为有限责任公司，可以从事房地产开发、旧城改造和金属材料、建筑材料、装饰材料、五金交电的购销业务。房地产开发资质等级为贰级。公司办公地点在武陵大道南段37号（华天大酒店五楼）。该公司已成功地开发了步行街金钻广场，目前该广场项目无论是开发还是销售都取了较好的业绩。1.3研究依据及范围1.3.1研究依据1.3.1.1常德市国土资源局2002年5月11日发出的常土资拍字（2002）第叁号“滨湖公园周边19宗国有土地使用权拍卖成交确认书”。1.3.1.2常德市城区旧城改造指挥部2002年4月关于湖南省常德市滨湖公园周边区域土地开发项目《招标文件》。1.3.1.3常德市建筑勘测设计院编制的《滨湖公园及周边地带改造规划》。1.3.1.4常德市人民政府发出的常政函[2002]11号关于滨湖公园及周边地带改造规划的批复。1.3.1.5中共常德市委2001年第18号常委会议纪要。1.3.1.62000年5月9日常德市人民政府令第6号《常德市城区旧城改造暂行办法》。1.3.1.7工业与民用建筑可行性研究深度要求。1.3.1.8国家计委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第二版）》。1.3.1.9建设部建标[2002]205号《房地产开发项目经济评价方法》。1.3.1.10其他有关专业设计规范。1.3.1.11规划设计蓝线图、土地现状图。1.3.1.12建设方提供的其它相关资料。1.3.2研究范围本项目可行性研究报告依据国家有关部门的法规、政策、规程和规范，对项目建设的必要性、建设条件、规划方案、项目的选址、主要技术方案、环保及节能、配套设施、投资估算及资金筹措、经济效益等方面进行分析研究，并提出有关建议与方案，供投资主体和审批部门作投资决策参考。1.4主要技术经济指标主要技术经济指标表序号指标名称单位指标备注1总用地面积公顷18.69折合280亩2总建筑面积平方米301000其中小高层住宅平方米180000别墅平方米100000商业门面平方米20000其他平方米10003建筑系数%304容积率1.615绿化系数%306建设总工期年37总投资万元508008总收入万元590009销售税金及附加万元324510所得税万元163511利润总额万元495512税后利润万元332013投资利润率%9.814投资利税率%16.115自有资金利润率%49.5516财务内部收益率%12.117财务净现值万元45118动态投资回收期（税后）年3.8含建设期3年1.5研究结论与建议1.5.1项目建设符合国家产业政策。今年我国固定资产投资调控政策总的原则是继续保持投资总量的较快增长，积极扩大内需。随着城镇住房制度改革，住宅业将成为新的经济增长点。1.5.2国家取消福利分房制度以来，居民住宅消费由过去依靠单位分配转向市场，消费主体由团体向个人转变，市场需求量逐年上升，商品房供不应求。现阶段我国住房平均水平与国外相比尚有较大差距，需求旺盛的局面将持续较长一个时期。因此，商居建设具有较好市场前景。1.5.3常德滨湖公园位于常德市城区中心地带，滨湖星城建设工程是围绕滨湖公园周边进行开发建设，项目区域位置东邻光荣路，西临朗州路，北抵洞庭大道，南接健民路，区块内为滨湖公园。开发建设地段是常德的老城区之一，湖南金健置业有限责任公司开发滨湖星城，建成园林式的商住小区，对加快常德市旧城改造有很大的促进作用。1.5.4该项目北靠洞庭大道，西临朗州路，这两条路都是商业旺铺，从目前已建成的门面来看，出售、出租率都非常高，经营户的经营效益也比较好，沿这两条路布置集中式商业门面，对传统的城市商贸老区进行改造，以适应现代人们的消费习惯和消费心理。通过商业网点改造对提高常德市的城市品位、促进第三产业的发展和拉动区域经济增长都具有十分重要的意义。1.5.5该项目范围内现有旧建筑约19万平方米，须全部拆除。被拆迁人为当地居民和金威龙酒店、群艺馆、科信研究所、皇冠桌球厂、征地事务所、生资公司、土畜公司、糕点厂、糖果厂、豆奶厂、冰淇淋厂等20余家单位。其中居民私房约6万平方米，大部分为1-3层低矮旧房，质量较差；公房约13万平方米，除金威龙酒店等少数建筑较好（属二类框架结构建筑）外，其余均为建筑质量较差的三类砖混结构。这些建筑已严重影响市容市貌，拆除并规划建设“高层、多层、别墅相间，错落有致，与湖光水色、花草树木互相辉映”的滨湖星城，对城市建设的发展有很大的促进作用。1.5.6该项目位于城区中心位置，是常德市的老城区，交通方便，上学、就医、储蓄，都具有十分有利的条件，市一中、市三中、长怡中学、北正街小学、市三人民医院、青阳阁农贸市场及各种储蓄网点等附近都有。毫无疑问只要建设方案科学、结构合理、环境优美，销售是没有问题的。1.5.7项目的全部投资财务内部收益率为12.1%，全部投资财务净现值为451万元，自有资金财务内部收益率为38%，自有资金财务净现值为1933万元，利润总额为4955万元。财务指标反映项目具有较好的盈利能力。1.5.8从不确定性分析计算来看，项目具有较强的抗风险能力。因此，该项目是可行的。第二章项目建设的必要性及市场分析2.1项目建设必要性2.1.1项目建设符合国家产业政策今年我国固定资产投资调控政策总的原则是继续保持投资总量的较快增长，积极扩大内需，国家将继续支持商品住宅的建设，要贯彻落实《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》精神，促使住宅业成为新的经济增长点，按照党的十六大精神，利用加强基础设施建设的有利时机，加强城镇的规划和建设。2.1.2促进住房消费和经济增长近年来，居民住房问题虽有所改善，但随着城市规模的发展，仍然不能满足群众需求。一方面，企业生产规模不断扩大，另一方面人员不断增多，虽然政府在加强这方面的工作，组织开发了经济适用房，但满足不了城市各层次住房消费。因此，建设一定数量的中高档商品住宅，以满足那些经济条件较好，有较高住房要求的居民，并由此带动住宅建设，促进旧城区经济繁荣和发展。2.1.3促进城市建设随着城市的发展，该地段的商业网点、学校、集市早已形成，交通也特别便利，购物、上学、通讯、储蓄、就医也将较为方便，加上环境优美的滨湖公园就在项目区的怀抱之中，所以该地段是居家的理想场所。项目实施将促进该地段的综合开发，发展第三产业，繁荣城市经济，促进城市建设。2.2常德市房地产现状常德市房地产市场在国家宏观政策的大力拉动下，已经走出了低迷、徘徊的局面，房地产市场进一步活跃，2001年保持了2000年强劲的势头，继续上升。市场主要指标有较大幅度的增长，整个房地产市场运行状态良好。2.2.1房地产投资增幅继续扩大，土地开发进程加快据常德市统计资料表明，2001年全市房地产投资已达91162万元，比2000年增长64.6%，增幅巨大，市城区2001年完成房地产投资66914万元，比2000年增长61.5%，全市城区商品房开发投资达56484万元，同比增长45.1%。2.2.2新开工面积大幅上升，商品房预售面积同步增长2001年全市房地产施工面积为132.38万平方米，比2000年增强了24%，伴随着新开工项目大幅度的增加，商品房销售更加旺盛，2001年全市商品房预售面积达52.54万平方米，比2000年增长34.1%，全市房地产市场进一步扩大。2.2.3商品房销售全面转旺，积压空置商品房有所消化对城区内15家主要房地产开发商销售情况调查，2001年共出售商品房30.51万平方米，销售额达32000多万元，比2000年有较大幅度增长。据此推算城区商品房销售面积不低于42万平方米，这就证明商品房销售形势已经全面转旺。特别是商业用房的销售更加看好，如与项目区相邻的常德步行街，步行城金钻广场的商业用房和商业门面更是抢手货。随着市场有效需求的进一步扩大及国家宏观政策的调整，商品住宅的销售价更是看好。据有关资料统计，常德市城区2001年平均售价比2000年上升了近2个百分点，均价达1200多元/平方米。商业用房的价格上升更大，均价达5898元/平方米。其中老城区商业旺铺达到1.3万元/平方米。由于受商品房销售带动，2001年城区共消化积压空置商品房2.2万多平方米，空置商品房面积大幅度下降。2.2.4场内交易活跃，业务迅速增长房地产市场明显活跃，城区全年共办理房地产转让业务6200多起，成交面积达50.3万平方米，成交金额达30893万元，城区还加大了国有直管公房的出售力度，共售公房2.7万平方米，其中住宅2.15万平方米，非住宅5500多平方米。销售额483万元。2.2.5社区服务、物业管理不断加强为了规范物业管理企业对住宅小区物业管理的行为，2001年我市制定了《住宅小区管理服务标准及考核办法》，2002年我市向省建设厅申报了优秀物业管理项目芷兰居和新世纪花园。西园小区被评为全省优秀文明示范小区，惠民新村被授于“文明社区”称号，健民花园开发经营被中国房地产业协会评为大众精品开发模式，社区服务和物业管理将大大促进房地产的发展，也为滨湖星城的建设和管理提供了经验。2.2.6经济适用房供不应求，但投资规模有所回落2001年，全市经济适用房小区共投资1.6亿元，比上年有所回落，房屋竣工面积15.85万平方米，销售面积达到了18.45万平方米，经济适用房仍呈供不应求局面。经济适用房投资回落主要原因是政府为规范经济适用房的建设，严格经济适用房项目审批程序。纵观常德市房地产市场，商品房销售的全面提升成为市场的亮点，它不仅加速了房地产投资的资金回笼，也带动了住房消费的增长，实现了投资与消费的双向拉动，促进了经济的增长。2.3市场前景分析2.3.1国家宏观政策调控，投资向住宅业倾斜国家投资调控政策总的原则是继续保持投资总量的较快增长，积极扩大内需，加快住房建设，实现投资和消费双向拉动，促使住宅业成为新的经济增长点。因此，2001年常德市住宅投资增长速度已充分说明房地产投资方向进一步朝住宅业倾斜。2.3.2市场主体的结构性调整已初步完成，住宅市场容量将进一步扩大按照国家房改政策，2001年已彻底停止“住房福利制”，职工解决住房问题只有靠市场来解决。个人购房比重明显逐年上升，常德市房地产市场消费主体已初步完成了从单位（集团）向个人转变的结构性调整。近年来，随着经济的持续发展，人们的生活水平进一步提高，住房的需求也越来越大。2001年在市场主体的结构性调整的基础上