房屋租赁合同常见法律问题概要

无锡市公用房产管理处房屋租赁合同专题法律知识培训2015年5月21日房屋租赁合同常见法律问题贺煌律师版权所有问题一主要法律法规合同法第十三章全国人大1999.10.1最高法关于审理城镇房屋最高法2009.9.1租赁合同纠纷司法解释（今日重点）城市房屋租赁管理办法建设部1995.5.1已废止商品房租赁管理办法［替代］住建部2011.2.1不适用江苏省公共租赁住房管理办法省政府2011.6.25市房管锡房产（2010）180、181号文市房管2010.12.2关于加强无锡市直管公有住房的意见180号关于加强无锡市直管非住宅公有住房的意见181号2008年无锡市市区公有住房管理暂行规定2013年草拟管理办法问题二法律适用最高法租赁合同纠纷司法解释：依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租赁关系不属于完全的民事法律关系，不适用最高法司法解释。适用江苏省公共租赁住房管理办法2011年9月29日省政府73号令江苏省廉租住房保障办法2008年11月25日省政府50号令问题三违法建筑的租赁合同效力无或不符合规划许可、临时建筑超期一审辩论终结前无审批手续，则无效。问题四备案登记非效力性强制规定书面约定作为生效条件的除外问题五合同无效是否需要支付租金按租金标准支付使用费。问题六一房数租的后果？顺序：1.实际占有2.备案登记3.合同成立过错赔偿责任问题七出租人的法定解除权综合《合同法》关于房屋租赁合同的相关规定，出租人享有法定解除权的情形如下：(1)因不可抗力致使合同不能继续履行的;(2)承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状的;(3)承租人未经出租人同意转租的;(4)承租人无正当理由未支付租金或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限内支付，承租人逾期支付的;(5)承租人未按照约定的方法或者租赁房屋的性质使用租赁房屋，致使租赁物受到损失的;(6)不定期租赁，出租人有权随时解除合同。问题八承租人的法定解除权？综合《合同法》的相关规定，承租人享有法定解除的情形如下：(1)因不可抗力致使不能实现合同目的的;(2)出租人未按约定交付房屋，经承租人催告在合理期限内仍拒不交付房屋的;(3)因不可规责于承租人的事由致使租赁物部分或全部毁损、灭失，致使合同目的不能实现的;(4)不定期租赁，承租人有权随时解除合同;(5)租赁物危及承租人安全或健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍有权随时解除合同;(6)司法机关或者行政机关依法查封租赁房屋导致承租人不能使用的;(7)租赁房屋权属有争议导致承租人不能使用的;(8)不符合《建筑法》、《消防法》等法律关于房屋使用条件的强制性规定并导致承租人不能使用的;(9)一房数租之有效合同不能实际履行的。问题九合同无效时装修物损失处理(1)属出租人过错的，由出租人补偿承租人的装饰装修损失。对于未形成附合的，损失主要包括装饰装修物的折旧费用、拆除费用、恢复原状费用及承租人因租赁合同无效而受到的其他损失;对于形附合的，该损失是租赁合同无效时装饰装修物尚存在的价值，即现值。(2)属承租人过错的，由承租人自行承担装饰装修损失，并由承租人赔偿承租人因租赁合同无效受到的其他损失。(3)属双方共同过错的，应由双方当事人按过错责任分担装饰装修现值损失。问题十租赁期满装修物如何处理？合同约定优先无约定，可拆除的自行拆除解除合同后，对不可拆除的装修，按照过错原则、公平原则，对残值处理。租赁期满，要求出租人补偿附合装修的不予支持。问题十一扩建成本承担合法的，出租人承担不合法的，按过错承担问题十二转租合同效力如不同意转租，在知道或者应当知道之日起，六个月内应当提异议。否则，再以不同意为由要求认定无效，得不到支持。问题十三买卖不破租赁的例外1.出租前已设立抵押权，抵押人实现抵押权发生所有权变动2.出租前已查封问题十四优先购买权损害赔偿权不享有主张买卖合同无效权不适用赠与、互易、因公征用不得对抗共有人、近亲属、通知后15日未主张、善意购买人合理期限，提前三个月；拍卖前5日上海市协力律师事务所在国内外多地设立分所荣膺英国《TheLawyer》杂志评选亚太律所150强第66位贺煌律师，无锡所合伙人电话：[phone]THANKS贺煌律师版权所有