房地产开发程序chap4

第四章房地产开发程序0房地产开发经营存在问题1.集体土地上的房地产开发，尤其是城乡结合部集体土地上的房地产开发极为严重，扰乱了房地产开发秩序；2.房地产开发企业设立不规范，管理混乱，“皮包公司”、“炒项目”现场仍然存在；3.房地产开发中土地使用权出让与项目建设脱节，与城市基础设施配套建设脱节，与拆迁安置脱节现象严重，造成了不同程度的土地闲置，引发了不少拆迁纠纷；0房地产开发经营存在问题4.房地产开发项目管理薄弱，企业行为和开发进度等难以监督掌握；5.房地产开发项目转让不规范，变相私下转让，影响被拆迁人、商品房预购人权益的现象时有发生；6.商品房预售、现售中行为不规范，预购人和购买人权益受到侵害的现象时有发生；7.房地产开发中商品房质量问题仍然十分突出，抑制广大居民购房地积极性，危机到居民的生活和财产安全。第一节房地产开发的概述一、房地产开发概念及分类房地产开发主要指以土地和房屋为对象的开发建设工作。房地产开发包括从项目立项、投资决策、工程勘测、规划设计、征地拆迁、土地开发到房屋开发项目建设的全过程。（广义）开发前期的工程勘测、规划设计、征地拆迁及“三通一平”或“五通一平”、“七通一平”等工作。房地产开发的涵义通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。品牌房地产开发需要整合的资源劳动力土地专业人员经验城市基础、公用配套设施建筑材料资金第一节房地产开发的概述房地产开发经营的概念——房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。房地产开发分类1.从房地产开发规模上考察，可分为单项开发、小区开发、成片开发。2.从房地产开发的再生产角度，可分为开发与再开发。房地产开发模式香港模式：以开发商为中心客户预售融资、银行按揭融资由开发商一家完成“买地、建造、卖房、管理”——纵向价值链开发商不持有物业美国模式：市场化资本运作聘请专业公司完成房地产开发的各个环节——横向价值链开发商持有并经营物业房地产开发模式物业管理销售盖房子取得土地主要采用香港模式：依赖房产销售收入和银行提供资金以销售为主的经营模式以圈地、圈钱为主的盈利模式二、房地产综合开发的含义及其作用（一）房地产综合开发的含义所谓综合开发是指根据城市总体规划与城市发展的要求，在选定的区域内，对房屋建筑、配套设施和基础设施等建设项目进行总体规划、统一建设、合理安排、分期施工、协调发展等以取得良好经济效益、社会效益和环境效益的一种房地产商品生产方式或开发活动。二、房地产综合开发的含义及其作用（二）房地产综合开发的作用有利于城市总体规划的实施；有利于城市土地的合理利用；有利于提高开发的经济效益。三、房地产开发经营的管理机构相关法律、法规、规定和管理办法《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市规划法》、《中华人民共和国建筑法》、《土地管理法》国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动监督管理工作。四、房地产开发的主要程序房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间、并改变人类生存的物质环境的一种活动。资源包括土地、建筑材料、城市基础设施、城市公共配套设施、劳动力、资金和专业人员经验。四、房地产开发的主要程序一般来说，包括八个步骤：投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地使用权、规划设计与方案报批、签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理。这八个步骤可为四个阶段：投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段、租售阶段投资机会选择与决策分析，是整个开发过程中最重要的一个环节，其正确与否直接决定了项目的成败是整个开发过程中最为重要的一个环节，类似于通常所说的项目可行性研究。第二节投资机会选择与决策分析房地产开发程序Step2.前期工作Step3.建设阶段Step4.租售阶段Step1.投资机会选择与决策分析投资机会选择与决策分析机会筛选财务分析资源评估投资决策分析投资机会选择机会寻找投资机会选择与决策分析意向地块的确定进行项目资源评估可行性方案研究初步可行性研究Step1.Step2.Step3.Step4.投资机会选择与决策分析成熟市场的发展使得投资决策在项目开发中占据了越来越大的比重，第一颗棋摆在哪里，怎么摆，成为每个开发商投资时考虑得最多的事情。根据城市规划状况及经济发展前景，选择意向发展地块意向地块的确定投资机会选择与决策分析在投资前，对项目的内外资源进行评估是一项必不可少的工作。对项目优势资源的利用可以提高项目的竞争力；对项目劣势资源的改造，可以最大限度地规避市场风险，加速项目资金回收。项目的资源评估可以分为经济层面、城市发展层面、城市文化层面和自身价值层面四大部分。其中，经济层面又可以分为宏观经济层面和中观经济层面。进行项目资源评估投资机会选择与决策分析中观经济评估指标商品房施工面积商品房竣工面积商品房销售面积商品房销售额商品房空置面积及空置率房地产市场价格指标自身价值评估指标地块地貌地质条件地块内及周边的自然景观资源地块周边的城市配套状况城市发展评估指标总体规划要点城市重点发展方向及其规划项目区域和地段内的规划详细情况规划变更因素宏观经济评估指标国内生产总值人均GDP消费总额固定资产投资银行贷款年末余额居民储蓄存款余额人均可支配收入恩格尔系数房地产投资额及比例城市文化评估指标城市的经济交通地理优势城市人文研究城市综合竞争力历史文脉的研究进行项目资源评估投资机会选择与决策分析可持续性前瞻性整体性纵深性风险最小利润最大进行项目资源评估投资机会选择与决策分析分析投资机会研究的结论，初步判断项目投资是否可行，并决定下一步具体研究工作。初步可行性研究投资机会选择与决策分析对拟投资的项目进行全面的技术经济研究，并针对具体地块及市场现状建议开发投资模型，对建设投资、成本费用、现金流量等进行精确控制。可行性方案研究投资决策流程确定意向地块成立项目研究小组投资、策划人员设计人员财务人员进行项目资源评估经济层面评估城市发展层面评估城市文化层面评估自身价值层面评估初步可行性研究制定研究计划静态经济指标分析可行性方案研究用于银行贷款的地块发展可行性方案制定研究计划动态经济指标分析动态资金缺口分析项目风险分析用于政府报建的地块发展可行性方案投资机会选择投资机会寻找（看地）:区位论、风水筛选：方法决策分析市场分析——分析市场的供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格水平。项目财务评价——根据市场分析的结果，就项目的经营收入与费用进行比较分析。一、投资机会选择（一）区位与房地产价值1、区位的含义（1）区位的重要性区位是指特定地块所处的空间位置及其相邻地块间的相互关系。区位，从大的方面来说，指项目所在区域；从小的方面来说，指的是项目开发场地。（一）区位与房地产价值1、区位的含义（2）对位置的两种理解狭义的位置指的是某一具体投资项目的场地在城市中的地理位置。对位置的广义理解，除了其地理位置外，往往还包括该位置所处的社会、经济、自然环境或背景；以及在该位置进行房地产开发投资所需支付的成本高低和所面临的竞争关系。（3）对位置的把握应有动态的发展的眼光（一）区位与房地产价值2、区位与城市功能分区现代城市土地利用在过去自发利用的基础上，通过土地利用规划自觉地进行区位选择，形成了明显的功能分区，一般分为商业区、居住区、工业区等若干功能区。（1）商业区商业区按其功能从高到低可分为中央商业区、城区商业区和街区商业区。（一）区位与房地产价值2、区位与城市功能分区（2）工业区根据各种工业的特点（如污染状况、占地面积等），可以将工业分成内圈工业区、外圈工业区和远郊工业区。（3）居住区居住区是人们生活、休息的场所。一般位于中央商业区与内圈工业区之间，或内圈工业区与外圈工业区之间。（一）区位与房地产价值3、区位与房地产投资价值的关系房地产的区位优势可以给投资者带来区位利润。区位利润越高，房地产投资价值越大。要想让区位带来较高的房地产投资价值，在选择时区位时应该重视以下问题：1．注意区位升值潜力的分析。2．选择区位要有超前意识，特别注意交通、服务网点等公共设施的深层次分析。（二）房地产开发项目的区位分析1、影响房地产开发项目区位选择的因素分析（1）地域因素的分析与选择地域因素的分析与选择是战略性选择，是对项目宏观区位条件的分析与选择，主要考虑项目所在地区的政治、法律、经济、文化教育、自然条件等因素。（二）房地产开发项目的区位分析1、影响房地产开发项目区位选择的因素分析（2）具体地点的分析与选择它是对房地产项目坐落地点和周围环境、基础设施条件的分析与选择，主要考虑项目所在地点的临街状况、建设用地的大小、利用现状、交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素。（二）房地产开发项目的区位分析1、影响房地产开发项目区位选择的因素分析（3）开发潜力分析房地产开发应追求最高最佳利用，也就是说在技术可行、规划许可且财力允许的前提下达到最有效利用。（4）土地使用权获取方式分析从目前国内获取土地使用权的途径和方式来看，有通过政府土地出让和从当前土地使用者手中转让等两种途径。（二）房地产开发项目的区位分析1、影响房地产开发项目区位选择的因素分析（5）具体的影响因素城市规划方面的因素自然特性市政基础设施条件交通通达程度停车条件（二）房地产开发项目的区位分析1、影响房地产开发项目区位选择的因素分析（5）具体的影响因素环境条件公共配套服务设施完备情况当前土地使用者的态度土地价格供求关系（二）房地产开发项目的区位分析2、不同类型的房地产项目对区位的要求（1）居住项目居住用地的区位选择，一般应考虑以下主要因素：市政公用和公建配套设施完备的程度。公共交通便捷程度。环境因素。居民人口与收入。（二）房地产开发项目的区位分析2、不同类型的房地产项目对区位的要求（2）写字楼项目影响写字楼项目位置选择的特殊因素包括：与其他商业设施的接近程度。周围土地利用情况和环境。易接近性。（二）房地产开发项目的区位分析2、不同类型的房地产项目对区位的要求（3）零售商业项目商业项目的区位选择，应该有利于实现它的最大利润。所以它的选择原则有以下几条：最短时间原则区位易达性原则接近购买力原则满足消费心理原则接近CBD原则（二）房地产开发项目的区位分析2、不同类型的房地产项目对区位的要求（4）工业项目工业项目场地的选择须考虑的特殊因素包括：当地提供主要原材料的可能性，交通运输是否足够方便以有效地连接原材料供应基地和产品销售市场，技术人才和劳动力供给的可能性，水、电等资源供给的充足程度，控制环境污染的政策等。（三）区位选择要注意的问题1．过分强调区位或地段的作用会产生对开发投资者的误导2．来自规划、法律方面的约束可能在增加3．邻区影响可能会面临改变4．对于项目的选择要和区位的性质相配套（三）区位选择要注意的问题区位价值的转移过程区位价值的转移过程说明：不是区位本身，而是区位上的物业适合了市场的话，才能带来价值。区位区位上的物业适合市场投资价值二、投资决策分析在房地产投资活动中，一般都会有不同的投资方案可供选择，如何利用有效、准确的方法实现正确的选择，在众多的投资方案中找出最佳方案，就是房地产投资决策。二、投资决策分析（一）房地产投资决策的程序一项投资决策大体要经历以下程序：1．确定拟建项目要达到的目标；2．根据确定的目标，提出若干个有价值的投资方案；3．通过方案的比选，选出最佳投资方案；4．最后对最佳方案进行评价，以判断其可行程度。二、投资决策分析（二）房地产投资决策的方法1、确定型决策：对未来的情况有所了解，容易根据每个方案的效益情况加以评价和选择。2、非确定型决策：当决策者面临从未遇到过的决策事件，对各种自然状态发生的概率难于估计时，属于非确定型决策。3、风险型决策：是指决策事件未来的各种自然状态是随机