中粮集团房地产项目合同管理与成本控制

2010年9月16日中粮集团房地产项目合同管理与成本控制北京威宁谢工程咨询有限公司董事兼总经理香港大学建筑策划管理学硕士香港工料测量师学会会员英国皇家特许测量师学会会员加拿大全国建筑估算师学会专业估算师加拿大安大略省建筑估算师学会专业估算师美国成本估值工程师一、威宁谢简介•歐洲─DAVISLANGDON&EVEREST•澳洲─DAVISLANGDONAUSTRALIA•亞洲─DAVISLANGDON&SEAH•美洲─DAVISLANGDON&ADAMSON•非洲─DAVISLANGDONFARROWLAING•共102個辦事處及超過5,500名職工全世界最大的工料測量專業集團••••••••••••••••••••••••••••歐洲26個辦事處中東6個辦事處澳洲13個辦事處亞洲34個辦事處••••••••••••••非洲15個辦事處美洲8個辦事處在12個亞洲國家共設34個辦事處。總共有員工近3,600人。亞州區的威寧謝DAVISLANGDONANDSEAHINASIA中國菲律賓越南泰國汶萊馬來西亞印尼（共11家分公司）馬尼拉胡志明市曼谷檳城吉隆坡巴魯古晉哥打基納巴盧耶加達••••••••••新加坡•••••斯里巴加灣市KualaBelait•••南韓漢城印度Bangalore日本辦事處職工數目成立年份在中國的威寧謝DAVISLANGDONANDSEAHCHINA•香港350名1949•上海172名1993•北京175名1994•廣州84名1995•深圳66名2001•重庆30名2005•武汉25名2005•天津35名2007•沈阳36名2007•佛山14名2008•成都21名2008总计人数1,008名威宁谢主要项目清单银泰中心(含柏悦酒店)(350,000m2)北京财富中心–千禧大酒店项目(80,032m2)北京市新三里屯时尚文化区项目(含瑜舍酒店)(190,000m2)中央电视台新台址建设工程(含文华东方酒店)(600,000m2)北京首都国际机场3号航站楼(1,200,000m2)中國工商銀行總行大廈(80,000m2)天津津塔写字楼(310,000m2)天津嘉里中心(729,980m2)中钢天津响螺湾项目(含美高梅酒店)(358,000m2)沈阳恒隆市府广场(1,000,000m2)成都来福士广场(含威斯汀酒店)(267,251m2)二、项目合同管理与成本控制建筑工程管理架构建筑工程合约安排建筑工程承包方式分包合约安排造价成本控制上午8’7’25’30’30’100’设备材料采购模式的规则洽商变更管理合同争议的解决索赔审核对造价成本控制部门的工作建议25’下午20’20’10’95’20’建筑工程管理架构1.建筑工程管理架构建筑工程合约安排2.建筑工程合约安排建筑工程承包方式按固定总价包干合同承包按成本加酬金合同承包3.13.23.3按单价合同承包按固定总价包干合同承包3.13.1.1按图纸及规范包干3.1.2按工程量清单包干3.1.1按图纸及规范包干3.1按固定总价包干合同承包3.1.1按图纸及规范包干a.按图纸及规范包干合同金额是以合同图纸、施工规范为依据，单价为包干单价。b.在招标时，业主委托专业造价咨询单位提供工程量清单，列出分部分项工程量，由投标单位填报单价及总价。3.1按固定总价包干合同承包(续)3.1.1按图纸及规范包干(续)c.在投标时，投标单位应对估算师提供之工程量清单子目及工程量进行复核。d.在签订合同后，施工单位需以合同图纸及规范所述内容进行施工，但并不以工程量清单所述之子目及工程量作为施工及最终结算依据。3.1按固定总价包干合同承包(续)3.1.1按图纸及规范包干(续)e.不论工程量清单出现比图纸及规范所述较多或较少工作子目或工程量时，该等子目或工程量及合同金额将不作任何调整。f.最终结算金额将按设计指示或变更洽商以增减帐形式或合同内规定之其他方式进行调整。3.1.2按工程量清单包干3.1按固定总价包干合同承包(续)3.1.2按工程量清单包干a.固定总价按造价咨询单位提供的工程量清单所示的工程量为依据。b.在招标时，业主委托专业造价咨询单位提供工程量清单，列出分部分项工程量，由投标单位填报单价及总价。3.1按固定总价包干合同承包(续)3.1.2按工程量清单包干(续)c.在投标时，投标单位不需对估算师提供之工程量清单子目及工程量进行复核。d.在签订合同后，施工单位需以工程量清单所述之子目及工程量作为施工依据。e.如工程量清单所示工程量出现错误时，该等错误将以变更指示作出修正。3.2按单价合同承包3.2按单价合同承包中华人民共和国国家标准GB50500-2008建设工程工程量清单计价规范4.1.3条：3.2按单价合同承包(续)招标文件中的工程量清单标明的工程量是投标人投标报价的费用基础，竣工结算的工程量按发、承包双方在合同中约定应予计算且实际完成的工程量确定。3.2按单价合同承包(续)a.承包商承接施工任务时，业主方面常常不能提供全部报价所需的图纸和资料，因而无法计算确切的工程量。承发包双方只能先商定单价，以此为基础签定合同，待工程实施后，按双方商定的单价乘以实际完成的工程量，从而计算出工程承包总价。b.对于三边工程，总承包合同会采用按单价合同承包方式。按成本加酬金合同承包3.33.3按成本加酬金合同承包a.成本加固定百分比酬金这种办法是由双方确定一个固定的百分比，根据实际发生的成本求出酬金额。b.成本加固定酬金这种办法是成本按实报销，酬金固定不变。3.3按成本加酬金合同承包(续)c.成本加浮动酬金这种方式要求事先商定工程的预期成本和酬金。工程完工后，若成本比预期的降低了，则酬金向上浮；若成本超出预期数，则酬金下浮。d.对于设计+施工合同，总承包合同将采用按成本加酬金合同承包方式。分包合约安排分包合同模式分类4.14.2分包合同模式的比较4.3分包合同模式的优缺点分包合同模式分类4.1分包合同体系模式一般分为下列二类模式A总承包+指定专业分包商模式B总承包+直接承包商4.1分包合同模式分类模式A总承包+指定专业分包商4.1分包合同模式分类(续)模式B总承包+直接承包商1.总承包报价形式造价咨询顾问按总承包工程范围图纸和技术规范编制招标文件，投标单位根据招标文件，对总承包商自行施工范围部分工程和对各专业分包商的照管费及利润报价，各专业分包工程金额以暂列金额形式纳入总承包报价内。造价咨询顾问按总承包工程范围图纸和技术规范编制招标文件，投标单位根据招标文件，提供总承包商自行施工范围部分工程和对各直接承包商(工程由雇主直接下判)的照管费报价，各直接承包工程金额不纳入总承包报价内。总承包+直接承包商(模式B)内容总承包+指定专业分包商(模式A)序号4.1分包合同模式分类(续)2.总承包合同范围经评标及议标后，雇主与中标单位签订总承包合同。总承包合同范围包括总承包商自行承建部分及全部专业分包工程。经评标及议标后，雇主与中标单位签订总承包合同。总承包合同范围只包括总承包自行承建的工程。总承包+直接承包商(模式B)内容总承包+指定专业分包商(模式A)序号4.1分包合同模式分类(续)3.专业分包/直接承包商资格预审通过资格预审，雇主可选择具备技术、财务及同类项目经验要求之单位投标。同(模式A)。总承包+直接承包商(模式B)内容总承包+指定专业分包商(模式A)序号4.1分包合同模式分类(续)4.雇主对专业分包/直接承包招投标的参与对于包括在总承包合同暂列金额内的专业分包工程，将由雇主及顾问单位组织投标工作，其中包括编制各专业分包的图纸、技术规范的招标文件。对于各直接承包工程，将由雇主及顾问单位组织招投标工作，其中包括编制各专业承包的图纸、技术规范和招标文件。总承包+直接承包商(模式B)内容总承包+指定专业分包商(模式A)序号4.1分包合同模式分类(续)5.与专业分包商/直接承包商的合约关系经评标及议标后，中标单位将成为各项分包工程之指定专业分包商，由总承包与指定分包商签订专业分包合同。经评标及议标后，中标单位将成为各直接承包工程之直接承包商，由雇主与直接承包商签订承包合同。总承包+直接承包商(模式B)内容总承包+指定专业分包商(模式A)序号4.1分包合同模式分类(续)6.中标付款及最终结算顾问单位及监理公司审核经由总承包汇总及提交的专业分包商中期付款及最终结算。顾问单位及监理公司审核由直接专业承包商直接提交的中期付款及结算。总承包+直接承包商(模式B)内容总承包+指定专业分包商(模式A)序号4.1分包合同模式分类(续)7.付款方法专业分包商的中期付款经由总承包支付，或雇主可选择由雇主直接支付。专业承包商的中期付款由雇主直接支付。总承包+直接承包商(模式B)内容总承包+指定专业分包商(模式A)序号4.1分包合同模式分类(续)4.2分包合同模式的比较1.资格预审雇主完全参与及控制专业分包投标单位的资格预审。雇主完全参与控制直接承包投标单位的资格预审。总承包+直接承包商(模式B)内容总承包+指定专业分包商(模式A)序号4.2分包合同模式的比较2.参与分包工程招投标顾问单位参与专业分包工程的招标、议标、评标及定标、中标单位存在的商务、合同或技术疑问均被澄清及确认，上述将减少日后的争议及造成工期延误的可能。顾问单位参与直接承包工程的招标、议标、评标及定标，中标单位存在的商务、合同或技术疑问均被澄清及确认，上述将减少日后的争议及造成工期延误的可能。总承包+直接承包商(模式B)内容总承包+指定专业分包商(模式A)序号4.2分包合同模式的比较(续)3.雇主对专业分包单位管理的投入总承包负责专业分包单位的管理及协调工作，雇主可安排较少人员在上述管理及从而减省雇主之管理费用。雇主需安排大量人员负责直接承包单位的管理及协调工作，及因此将增加雇主之管理费用。总承包+直接承包商(模式B)内容总承包+指定专业分包商(模式A)序号4.2分包合同模式的比较(续)4.提供给分包商的专业管理总承包根据以往同类工程经验并拥有各专业的管理人员，对分包单位提供专业工程管理，从而达到工程之质量及工期要求。雇主对直接承包单位工地施工管理的经验及协调能力未必具备总承包水平。因此增加了产生重大的返工、工期延误及经济索赔的可能。总承包+直接承包商(模式B)内容总承包+指定专业分包商(模式A)序号4.2分包合同模式的比较(续)5.质量及工期责任总承包与各专业分包单位签订分包工程合同，工程的质量及工期均属总承包的责任范围。雇主分别与总承包及各直接承包商签订合同，如因管理及协调不到位造成的工程质量及工期延误，责任单位不容易被介定及区分。总承包+直接承包商(模式B)内容总承包+指定专业分包商(模式A)序号4.2分包合同模式的比较(续)6.分包商违约若专业分包单位出现违约行为或被终止合同，雇主需要再重新进行分包工程的招标工作，及承担有关费用和分包工程造价差异。此外，如上述影响总工期雇主需补偿总承包的工期损失。若直接承包单位出现违约行为或被终止合同，雇主需再重新进行直接承包工程的招标工作，及承担有关费用和直接承包工程造价差异。此外，雇主很可能面对总承包为直接承包单位的违约行为提出的索赔。总承包+直接承包商(模式B)内容总承包+指定专业分包商(模式A)序号4.2分包合同模式的比较(续)7.对专业分包单位提出意见总承包可被邀请参加专业分包工程的投标。如总承包不参与分包工程投标，总承包可在专业分包资格预审时提出评审意见。总承包无权对雇主直接签订合同的承包单位提出任何反对意见。总承包+直接承包商(模式B)内容总承包+指定专业分包商(模式A)序号4.2分包合同模式的比较(续)8.对专业分包商的诉讼对于雇主对专业分包单位没有合同关系，一切对专业分包单位的诉讼均需经由总承包进行。雇主可直接对承包单位进行诉讼。总承包+直接承包商(模式B)内容总承包+指定专业分包商(模式A)序号4.2分包合同模式的比较(续)4.3分包合同模式的优缺点1.责任的承担所有工程质量及进度的责任均在总承包，可使责任清晰，更可防止承包人间互相推搪责任。总承包不负责直接承包商的质量及进度。总承包