2014年11月济南房地产市场月报

三盛棕R72G49B40极致黑R40G19B17三盛金R167G141B94浅棕R220G194B164济南市场11月月报济南营销管理部2014.12三盛棕R72G49B40极致黑R40G19B17三盛金R167G141B94浅棕R220G194B164部门标题/日期部门标题/日期姓名,部门,宋体,14Pt.,三盛棕，不加粗，左对齐提报日期,宋体,14Pt.,三盛棕，不加粗，左对齐一、政策规划分析二、一级市场分析三、二级市场分析四、竞品市场分析五、重点项目监控三盛棕R72G49B40极致黑R40G19B17三盛金R167G141B94浅棕R220G194B164部门标题/日期部门标题/日期姓名,部门,宋体,14Pt.,三盛棕，不加粗，左对齐提报日期,宋体,14Pt.,三盛棕，不加粗，左对齐11月4日济南住房公积金管理中心：连续缴存6个月即可申请贷款外省缴公积金可回济南贷款1、政策内容11月4日，济南住房公积金管理中心发布《关于转发住房城乡建设部等三部委关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知的通知》，对部分住房公积金贷款政策进行调整：对借款人缴存住房公积金的时间要求由贷款时已连续足额缴存12个月（含）以上改为已连续足额缴存6个月（含）以上，可申请住房公积金个人贷款；户籍为济南的借款人在就业地缴存住房公积金，在济南市购买自住住房的，可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明，向济南住房公积金管理中心申请住房公积金个人贷款。2、政策解读本次济南市主要从两方面对公积金政策做出调整：缩短借款人缴存住房公积金的时间；扩大异地公积金贷款业务范围，将异地贷款政策由全省推至全国范围。住房公积金政策的调整是限贷政策松绑后政府救市的又一重要举措。据不完全统计，目前已有苏州、武汉、贵阳、长春、成都等超过30个城市对公积金贷款政策进行不同程度调整。放宽公积金贷款门槛，是刺激市场回暖的有效手段，本次公积金政策调整对刚需性住宅市场形成支持，有利于刚性需求的释放。从整体效果看，此轮放松有利于提振市场信心，四季度房价预计依然以平稳为主，继续下调的可能性降低。但由于库存仍然高企等原因，短期上涨的空间也不大。一、政策规划分析重大政策分析三盛棕R72G49B40极致黑R40G19B17三盛金R167G141B94浅棕R220G194B164部门标题/日期部门标题/日期姓名,部门,宋体,14Pt.,三盛棕，不加粗，左对齐提报日期,宋体,14Pt.,三盛棕，不加粗，左对齐11年21日山东省政府：山东敲定户改路线图高校毕业生在济清落户不受限1、政策内容山东省政府11月21日下发《关于进一步推进户籍制度改革的意见》，对户口迁移政策、人口管理等问题作出部署。内容如下：在县级市市区、县政府驻地和其他建制镇（含济南、青岛所辖县、市）范围内有合法稳定住所（含租赁）或合法稳定就业的人员，本人及其共同居住生活的配偶、未婚子女、父母，可以在当地申请登记常住户口。市域放开设区市（不含济南、青岛）范围内的本市户籍人口，在市区内有合法稳定住所（含租赁）或合法稳定就业，同时按规定参加当地社会保险1年以上的，本人及其共同居住生活的配偶、未婚子女、父母，可以在当地申请登记常住户口;本市以外人员，在本市市区有合法稳定住所（含租赁）和合法稳定就业，同时按规定参加当地社会保险1年以上的，本人及其共同居住生活的配偶、未婚子女、父母，可以在当地申请登记常住户口。合法稳定住所（含租赁）不得设置面积、金额限制。济青落户将全面放开普通高校毕业生（含往届毕业生）落户限制，不断提高职业院校、技工院校毕业生和技术工人等常住人口的城镇落户率；将探索实施积分落户制度，科学制定具有合法稳定住所（含租赁）和合法稳定就业的外来人口阶梯式落户通道和差别化落户标准。2、政策解读《关于进一步推进户籍制度改革的意见》的出台，有利于加快人口城镇化进程，提高山东省城市化水平，增加城市人口数量，从而带来更多的商品房需求。重大政策分析三盛棕R72G49B40极致黑R40G19B17三盛金R167G141B94浅棕R220G194B164部门标题/日期部门标题/日期姓名,部门,宋体,14Pt.,三盛棕，不加粗，左对齐提报日期,宋体,14Pt.,三盛棕，不加粗，左对齐11年22日中国人民银行：下调金融机构人民币贷款和存款基准利率扩大存款利率浮动区间1、政策内容中国人民银行决定，自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍；其他各档次贷款和存款基准利率相应调整，并对基准利率期限档次作适当简并。2、政策解读此次政策调整与推进利率市场化改革相结合，具体的改革举措主要体现在三个方面：一是采取非对称方式下调贷款和存款基准利率,有针对性地引导市场利率及社会融资成本下行。二是存款利率浮动区间上限由基准利率的1.1倍扩大至1.2倍。金融机构的自主定价空间进一步拓宽。三是简并存贷款基准利率的期限档次，不再公布五年期定期存款基准利率，并将贷款基准利率简并为一年以内（含一年）、一至五年（含五年）和五年以上三个档次。本次存贷款利率的调整是政府进一步推进利率市场化的重要改革。就房地产市场来看，存贷基准利率的下调是继限购放开、限贷松绑和公积金政策调整之后的又一重大利好政策，10月后楼市已逐步企稳，降息将进一步助推楼市回暖。对于开发商，降息实施之后将缓解开发商的资金压力，降低房企融资成本，恢复对楼市的信心，楼市资金面将出现好转，房价有望止跌；对于购房者而言，贷款利率下调后将降低购房成本，增加房价上涨预期，从而能够鼓励观望的购房者在年底前入市，即带动成交量的上升。重大政策分析三盛棕R72G49B40极致黑R40G19B17三盛金R167G141B94浅棕R220G194B164部门标题/日期部门标题/日期姓名,部门,宋体,14Pt.,三盛棕，不加粗，左对齐提报日期,宋体,14Pt.,三盛棕，不加粗，左对齐11年24日住建部：拟出收购商品房用于保障性住房指导意见1、政策内容针对地方政府收购商品房具体操作问题，住房和城乡建设部拟出台收购商品房用于保障性住房的指导意见，对地方政府回购或回租普通商品房分类做出具体要求。业内人士指出，指导意见出台将使地方政府回购商品房更具操作性，并加速推进这一过程。与此同时，此举打通市场库存房源与棚户区改造的安置需求后，将有超过一千万棚改安置需求被释放。根据对地方政府回购或回租商品房的指导意见，涉及数量最多的棚改项目安置房可以以回购方式补充，而公共租赁住房项目，可长期集中租赁存量待售商品房。2、政策解读“十二五”期间，3600万套保障房建设已接近尾声大规模棚户区改造才刚刚开始，地方面临的建设任务较重。据悉，现在一些城市商品房库存较大，消化周期甚至高达5、6年。在这类地区，如政府回购或回租成熟的存量商品房项目，不仅可有效降低配套投资压力，实现低成本、高效率安置，也将进一步减小地方房地产库存压力。另外，上半年国家开发银行已完成棚户区改造贷款2000亿元，预计2014年棚户区改造资金将达到5000亿元左右。据悉，住建部正密切关注并调研地方政府以回购商品房用于安置房的棚改新模式，时机成熟后会对这一模式做得好的城市经验进行推广。重大政策分析三盛棕R72G49B40极致黑R40G19B17三盛金R167G141B94浅棕R220G194B164部门标题/日期部门标题/日期姓名,部门,宋体,14Pt.,三盛棕，不加粗，左对齐提报日期,宋体,14Pt.,三盛棕，不加粗，左对齐济南轨道交通近期建设规划已通过评估总长超80公里在11月3日的新闻发布会上，市发改委发展规划研究室主任、新闻发言人谢坤透露，济南轨道交通近期建设规划已通过了中国国际工程咨询公司的评估，目前已基本确定的项目包括R1线、R2线一期工程（小高庄至郭店段）和R3线一期工程（龙洞至新东站段）。12月4日，全省加快推进重大工程建设暨稳定投资增长工作会议上表示，现审批工作已进入最后阶段，近期将开工建设R1线。轨道交通规划的持续推进，必将带动轨道经济进一步发展，目前济南市已经沿轨道轴线形成一定规模楼盘板块（如下图）。重大规划分析三盛棕R72G49B40极致黑R40G19B17三盛金R167G141B94浅棕R220G194B164部门标题/日期部门标题/日期姓名,部门,宋体,14Pt.,三盛棕，不加粗，左对齐提报日期,宋体,14Pt.,三盛棕，不加粗，左对齐济南发布中心城三年规划拟新增建设用地32平方公里12月1日，针对城市建设重心不明确、重复建设等问题，济南市规划局编制完成了《济南市中心城三年建设规划(2014年-2016年)》。方案中提到了4类23个重点片区建设，预计三年新增建设用地32平方公里。其中，重点片区确定了西客站、奥体文博等六个中心带动区；非遗园、华山等五个旅游综合区；创新谷、综合保税区等七个产业集聚区；雪山、南北康等五个优化提升区。规划解读：根据这些重点片区的分布我们可以看出，东西南北都有所涉及，但是对于东部和北部的发展尤为突出。重大规划分析三盛棕R72G49B40极致黑R40G19B17三盛金R167G141B94浅棕R220G194B164部门标题/日期部门标题/日期姓名,部门,宋体,14Pt.,三盛棕，不加粗，左对齐提报日期,宋体,14Pt.,三盛棕，不加粗，左对齐鹊山龙湖度假区年底开工一期占地300余亩作为北跨发展的一大重要载体，鹊山龙湖项目今年进入实质性发展阶段。日前，落户于鹊山龙湖的“新奇世界国际度假区·济南鹊山”项目一期地上物清理已完成，“新奇世界”规划展示中心主体基本竣工。据了解，展示中心本月底将投入使用，该项目一期将于年底开工建设。据介绍，正式入驻鹊山龙湖的“新奇世界国际度假区·济南鹊山”项目总投资300亿元，占地面积约6000亩，将打造以主题公园为核心，涵盖旅游度假、文化创意、养老养生三大产业的综合旅游度假区，一期占地300余亩。鹊山龙湖项目将加快生态鹊山龙湖建设，打造国家级旅游休闲度假区；与此同时，加上北跨另一重要平台济南新材料产业园区的快速推进，济北新城建设将迈入“加速度”，济南城市发展空间拓展前景可期。重大规划分析三盛棕R72G49B40极致黑R40G19B17三盛金R167G141B94浅棕R220G194B164部门标题/日期部门标题/日期姓名,部门,宋体,14Pt.,三盛棕，不加粗，左对齐提报日期,宋体,14Pt.,三盛棕，不加粗，左对齐二、一级市场分析土地供应分析10月11月12月2004年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月月度土地供应面积113.0272.83316.8618.5138.7145.080041.1311.670.190117.8289.62宗数182047210120081160201605101520253035404550050100150200250300350数量（宗）供应面积（万㎡）2014年土地供应月度信息11月份，济南供应土地16幅，89.62万㎡，环比下降24%，同比去年上升23%。临近年底，政府推地频繁，预计12月将迎来土地供应高潮。三盛棕R72G49B40极致黑R40G19B17三盛金R167G141B94浅棕R220G194B164部门标题/日期部门标题/日期姓名,部门,宋体,14Pt.,三盛棕，不加粗，左对齐提报日期,宋体,14Pt.,三盛棕，不加粗，左对齐供应土地用途分析区域供应面积分析高新区供应面积：37.92万㎡供应宗数：10宗历城区供应面积：51.70万㎡供应宗数：6宗商业商务供应面积：12.38万㎡供应宗数：5宗居住用地供应面积：77.24万㎡供应宗数：11宗上月供应居住用地11幅，77.24万㎡，商业商务用地5幅，12.38万㎡供应集中在高新区和历城区，历城区供应6幅，面积为51.70万㎡，占本月总供应面积58%；高新区供应10幅