安吉房地产调研报告

2011年6月目录一.安吉城市总体规划二.政策分析三.安吉、孝丰房地产市场分析四.安吉﹑孝丰房地产市场调研结论一.安吉城市总体规划1.概况2.城市性质与发展目标3.城市规模与城市规划区域范围4.安吉县“中国美丽乡村”建筑总体规划1概况安吉县位于浙江省西北部，北纬30°38'，东经119°53'属亚热带海洋性季风气候，总特征是：光照充足、气候温和、雨量充沛、四季分明;是长江三角洲经济区迅速崛起的一个对外开放景区，东邻湖州市郊区、德清县；南接余杭区、临安市；西与安徽省宁国市、广德县交界；北连长兴县。全县辖16个乡镇（开发区），人口45万，面积1886平方公里，建县于东汉中平二年，至今已有1800多年历史，汉灵帝赐名“安吉”取之《诗经》“安且吉兮”。安吉经济发展迅速。县人民政府驻地：递铺镇灵芝西路1号；全国百强县、中国竹乡、中国生态第一县等。安吉县辖10个镇、5个乡：递铺镇、孝丰镇、梅溪镇、报福镇、杭垓镇、良朋镇、高禹镇、章村镇、天荒坪镇、鄣吴镇；昆铜乡、溪龙乡、皈山乡、上墅乡、山川乡。1.1交通航空：安吉目前还没有机场，距离安吉最近的机场是杭州萧山国际机场；铁路：安吉没有铁路，自然也就没有火车。去安吉可以先坐火车取道杭州或湖州，然后再坐汽车到安吉。公路：安吉距杭州北站仅63公里，国家一级公路04省道和11省道一纵一横贯穿全境，构筑了安吉与上海、杭州、南京、宁波、苏州等周边大城市的3小时经济交通圈。县内纵横交错的公路交通网络以及方便的交通工具为旅游观光游览提供了方便。050100150200单位﹨年份亿元2006亿元2007亿元2008亿元2009亿元2010安吉经济发展和城市建设迅速，位于县城的浙江省安吉经济开发区，占地442公顷，地理位置优越，投资政策优惠。安吉有上规模的经济工业园区多处，重点发展绿色工业。全县经济平稳快速增长，产业结构继续改善。2010年全县国内生产总值为190.02亿元，比上年增长12.8%，高于全市1个百分点，增幅位居全市第一。在190.02亿元的国民生产总值中，第一产业增加值21.70亿元，增长3.9%；第二产业增加值95.96亿元，增长12.9%，其中工业增加值86.91亿元，增长13.7%；第三产业增加值72.36亿元，增长15.3%。经计算，2010年全县人均国内生产总值为41515元，按6.831年平均汇率折算为6132美元。1.2经济在统计数据中，2010年安吉县农林渔牧业稳定发展。2010年，在国家高度重视粮食生产和市场价格回升的引导下，粮食播种面积稳定增长，确保了农业生产的平稳增长，实现农业产值20.75亿元，增长19.2%比上年增长1.1%，超南浔、德清，总量排名全市第二。产业结构继续优化,工业依然占据主导地位。2010年三次产业结构更为均衡，从上年的12.0∶49.2∶38.8调整为11.4∶48.4∶40.2，第三产业比例上升，首次突破40%，高出全市比重3.9个百分点，安吉县工业比重比去年略有下降，总比例为48.4，依然占据主导地位。第三产业快速增长，分别超过一产、二产14个百分点和5.6个百分点。2009年，第三产业增加值增长15.5%，增幅全市第一，比全市平均水平高0.7个百分点，对全县增长贡献率达56.1%。从各行业增加值情况看，金融业与房地产业增长最快，分别增长34.7%与23.2%，增速较上年相比，分别提高13.7、10.5个百分点；交通运输仓储及邮电通信业、批发和零售业、住宿和餐饮业、其他服务业分别增长3.0%、15.4%、9.3%和14.5%。1.3旅游安吉地处浙江省西北部，邻近上海、杭州、南京、苏州等城市，被誉为“都市后花园”。安吉山清水秀，环境优美，也是长江三角洲经济区内一颗璀璨的绿色明珠。这里“川原五十里、修竹半其间”；这里，“修竹拂云当户耸，暗泉明玉绕亭飞”。安吉山川秀美，人杰地灵，尤以“竹”而闻名天下，素有“中国竹乡”之美誉。这里有世界上散生、混生竹种最为齐全的安吉竹博园，有“竹类大观园”之称，园内的中国竹子博物馆收录了人类五、六千年的竹文化史；亚洲第一的天荒坪抽水蓄能电站雄伟壮观；《卧虎藏龙》、《像雾像雨又像风》外景拍摄地中国大竹海；森林公园灵峰寺千年古刹钟鼓悠扬；黄浦江源—龙王山无限风光在颠峰。此外，藏龙百瀑、大汉七十二峰、白茶谷、芙蓉谷、吴昌硕纪念馆……处处皆美不胜收。近年来，安吉旅游业发展迅猛。2010年接待游客达648万人次，旅游收入颇高，并在创建最佳人居环境和旅游大县，在走生态立县——生态经济强县的道路，政府对旅游业的发展也给予了许多优惠政策、措施，并把招商引资工作列为县委、县府1号工程。人文景观独特，古迹较多。是近代艺术大师吴昌硕的故乡，被誉为昌硕文化之乡。县内有其故居，衣冠冢和十年耕读的“芜园”，县城建有吴昌硕纪念馆和昌硕公园。灵峰山脚的灵峰山公园古木参天，始建于五代的灵峰寺在其景区内，是千年古刹，香火鼎盛。独松关、灵芝塔、运鸿塔、奉宪禁碑、安城古城墙、古城遗址等古迹均有源远历史。安吉生态环境优越，旅游资源丰富，属最佳人居环境。中国大竹海、白茶谷、九龙峡、芙蓉谷等景点，让游客领略独特的自然风光、竹海、奇峰，山林中建有多处避暑山庄和度假村。2.城市性质与发展目标安吉县全县域，面积1886平方公里。2.1发展定位与发展策略发展定位：中国竹乡、休闲天堂以中国竹乡、黄浦江源、昌硕故里为特色的长三角沪杭大都市圈生态腹地和休闲度假人居目的地；长三角重要的特色产业制造基地；杭州大都市的人居板块、重要的旅游目的地及产业外延基地。安吉总体空间发展策略为：以生态为立县根基，以旅游为发展先导，以工业为核心动力，以城镇为空间载体。核心发展举措为：全力打造“一地四区”。即把安吉打造成长三角先进特色制造业的集聚区、新农村建设的示范区、休闲经济的先行区、山区新型城市化的样板区和创业与人居的优选地。安吉在经济飞速的增长同时，旅游业亦迅速上升。据安吉县旅游管理委员会获悉，2010年安吉全年接待游客648万人次，实现旅游收入35.18亿元，门票收入达到1亿元。接待游客数和门票收入同比增长19.22%和18%，而旅游收入增幅达59.64%，为历年之最。2010主要以自驾游客为主，高端旅游队伍的增加，带动了高端消费，并促进旅游收入的迅猛增长。旅游高端消费的快速增长，主要来自安吉县的高端休闲业态。安吉，呈现出越来越多的新业态高端休闲项目：新型休闲项目江南天池高山温泉、蓝海温泉项目实现了安吉温泉休闲度假零的突破。中南百草原“欢乐世界游乐园”项目也为景区内涵增力添彩。山川海博山庄成为首家企业会所，突出休闲疗养主题。郎村以“畲家风情”为旅游卖点赢得市场。还有蓝海温泉农庄、森海山庄、双鱼堂农庄、牛牯坳畲族风情园、海博山庄、品园山庄六大主题生态农庄建成运营，实现了安吉农家乐从量的扩张到质的转变和提升。而前几年建成的高山滑雪场和大熊猫馆也为高端旅游消费带来了人气。2011年，安吉旅委将深入开展“省级旅游经济综合改革试点县”建设，以打造“长三角首选乡村休闲旅游目的地、全国首个县域乡村旅游大景区”为目标而努力着。3.城市规模与城市规划区域范围安吉县域总体规划3.1发展水平预测到2010年安吉县总约人口为56万人；预测2020年为72万人。城镇人口2010年约为32.76万人；2020年46.5万人。中心城区人口规模为：2010年19万人；2020年30万人。相应的城市化水平为：2010年城市化水平为63.42%左右；2020年为73.54%左右。3.2城乡布局结构规划安吉县地形特征可概括为“畚箕形”，天目山耸于县境南缘，其东西两支山脉环抱县境两侧，呈三面环山、中间凹陷、东北开口的“畚箕形”盆地地形。3.2.1县域空间发展框架县域地形的“畚箕形”状，决定了县域空间发展框架是：保护“U”型生态空间；强化中部主次中心；共建北部工业强镇；扶持西南特色乡镇。3.2.2构筑“一中心、五重镇、六十中心村”众星拱月型城乡居民点体系框架。一中心”为县域中部主、次中心城镇，即递铺镇和孝丰镇。“五重镇”为北部两个组合型工业镇和南部三个特色镇。北部分别为东北梅溪、昆铜和溪龙乡集镇构成组合型工业镇，西北高禹、良朋构成组合性工业镇。南部以杭垓、报福、天荒坪为特色镇。“六十中心村”指建设约60个中心村。未来整个安吉县域形成城镇、乡村围绕县域中部主、次中心城镇众星拱月式的发展框架。3.3安吉县中部分区规划3.3.1规划范围安吉县域总体规划将县域划分为六大分区，其中中部分区包括递铺镇、孝丰镇与皈山乡三个乡镇的行政区域范围，总面积约为635平方公里。中部分区是县域城镇化的主要载体，是县域的功能核心、产业活动中心和综合服务中心，区域内有此县44.2%的人口和63.2%的工农业产值。3.3.2发展定位中部分区的发展定位是：安吉县域综合服务中心，山水人居优选地，休闲度假胜地，生态及文化产业基地。3.3.3主要职能中部分区的主要职能包括：全国知名的宜居示范区、长三角山地生态休闲度假胜地之一、杭州都市圈文化产业基地之一、安吉县域综合服务中心（政治、经济、文化、旅游服务）、生态友好型先进制造业集中区。3.3.4人口及用地规模近期2015年，中部分区总人口48万人，其中城镇人口35.5万人，城镇化水平74%左右。远期2020年，中部分区总人口52万人，其中城镇人口42万人，城镇化水平80%左右。3.3.5城乡空间结构中部分区城乡空间结构按照远景发展需要进行控制，规划中部分区城乡空间结构为：由“一心三区、多楔多廊”构成的“T型”城乡空间结构。“T型”发展轴南北向城乡发展轴：以递铺镇主城区为主体，向南北延展，联系城东南创意文化与山地人居区、城北工业区、安城古城文化旅游区，同时串联城镇和各片区中心。东西向城乡发展轴：以递铺镇主城区、孝丰镇区为主体，强化相向联系，并通过环灵峰山地区建设，形成促进“递孝同城”发展的空间骨架，同时密切联系西苕溪生态休闲旅游、皈山乡美丽乡村等城乡功能片区和公共服务中心。一心三区：一心，即灵峰山活力绿心将灵峰山建设成为中部分区最重要的自然开敞空间，并结合休闲、旅游功能使之成为中部分区的公共活动重心与景观中心。三区，即递铺镇主城区、中部新城区、孝丰镇区递铺镇主城区通过功能提升，强化城市综合服务职能，承担全县政治、经济、文化功能，增强对县域的服务和辐射能力。中部新城区通过整合环灵峰山、城西北、塘浦等城乡发展片区，形成以休闲度假、研发创意、生态宜居为主要功能的综合新城区，并加强递孝同城发展。孝丰镇区加强与递铺镇主城区、中部新城区的联动，加强分工协作，重点加强区域专业旅游服务职能和特色产业基地建设，增强对县域西部的服务和辐射。多楔多廊：多楔，山体生态绿楔。结合中部分区从外围向中心伸展的多条山体，形成多条生态绿楔，形成城乡建设空间与自然开敞空间有机结合的空间骨架。多廊，山谷休闲廊道。利用山体绿楔之间的谷地，形成多条指状生长的休闲走廊，将城镇建设区与乡村地区、休闲度假和山地人居功能区密切衔接，形成分工合理的城乡发展布局。一心三区、多楔多廊”构成的“T型”城乡空间结构。3.3.6城乡等级规模与职能结构城乡等级规模体系规划形成中心城镇、中心村和一般村三级居民点体系。中心城镇：递铺镇、孝丰镇、皈山集镇城乡职能结构体系：规划递铺镇、孝丰镇为综合型城镇，皈山乡为专业型集镇。递铺镇定位为安吉县政治、经济、文化主中心，承担全县综合服务﹑创意文化产业和生态友好型先进制造业基地、旅游休闲度假基地和集散地、宜居城市和山地人居示范区职能。孝丰镇定位为县域经济次中心、人居特色区、休闲旅游胜地、商贸重镇，主要职能包括辐射县域能西南地区的综合服务中心，安吉县绿色产业基地、旅游休闲度假基地、生态人居和美丽乡村建设示范区。皈山乡定位为中国美丽乡村示范区、安吉县重要的白茶生产基地，承担旅游休闲度假基地、特色农业基地和生态人居职能，并作为中部分区产业拓展区。规划中部分区村庄分为工贸服务型村、旅游服务型村、特色种植型村、生态林业型村四种职能类型。3.3.7城镇设计框架中部分区实现“递孝同城”后，空间范围扩展，形成围绕灵峰山（五峰山）生态绿心，周边山水环绕，绿廊相通