13年金融街商业自持物业成本分析0427

自持物业成本分析金融街资产管理公司2013年4月page1page2成本范围：包括营业成本、管理费用、销售费用成本分类：1、固定成本：折旧和摊销、财产保险、管理税金、大中修酒店业态支付给管理公司的管理费2、变动成本：经营成本、业务宣传费人工成本、行政费用项目范围：2011年前开业的项目、津塔分析说明项目范围酒店业态写字楼业态商业业态威斯汀酒店美爵酒店金融街中心德胜国际中心购物中心丽思酒店惠州喜来登酒店金融街公寓金树街及C3金融街集团数据包括：酒店个5个，商业2个，写字楼3个金融街控股天津津塔目录page4一二自持物业近三年总体情况商业业态成本分析三酒店业态成本分析四写字楼业态成本分析五大中修成本分析目录page5一自持物业近三年总体情况收入情况总成本情况变动成本情况投资报酬率page6自持物业近三年总体情况一、投资报酬率（ROI）情况1、项目投资情况项目产权所有人开业间建筑面积原始投资评估值商业板块购物中心购物中心、控股公司2007/9/16167,391195,798407600金树街控股公司2007/4/2614,77121,28294800小计182,162217,080502,400酒店板块丽思酒店里兹置业、控股公司2006/10/1442,46177,06477,064喜来登酒店惠州置业2008/6/1843,65043,43943,439金融街公寓控股公司2006/10/1849,97861,64061,640威斯汀酒店金昊公司2006/10/14108,209169,247169,247美爵酒店西单开发公司2001/12/127,28423,70023,700小计271,582375,090375,090写字楼板块金融街中心北京置业2009/5/197,399145,126339700德胜国际德胜投资2008/5/131,20631,94573400津塔写字楼津塔置业2011/10/197,971167,761257900小计226,576344,832671,000合计680,320937,0021,548,490注：评估值来自《2012金融街控股自持物业市场价值估测之调研报告》。酒店无评估值。page7自持物业近三年总体情况一、投资报酬率（ROI）情况2、投资报酬率酒店业态：投资报酬率=净利润/原始投资额2009年2010年2011年2012年商业业态1.5%1.6%2.1%2.6%酒店业态-0.3%0.5%2.2%2.9%写字楼0.8%3.7%2.1%2.1%合计0.7%1.8%2.1%2.5%-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%3.0%3.5%4.0%商业、写字楼业态：投资报酬率=净利润/物业评估值page8自持物业近三年总体情况二、收入情况业态2010年2011年2012年三年平均占比复合增长率商业业态16,93521,77825,09921,27119%22%酒店业态61,94074,26977,07071,09362%12%写字楼18,28622,35126,92022,51920%21%合计97,162118,398129,089114,883100%15%page9自持物业近三年总体情况三、总成本情况1、总成本业态2010年2011年2012年三年平均占比复合增长率商业业态5,3687,0186,6306,33910%11%酒店业态55,12058,48057,41957,00687%2%写字楼1,1121,8673,2912,7994%72%合计61,59967,36467,34165,435100%5%总成本=营业成本+销售费用+管理费用page10自持物业近三年总体情况2、总成本率三、总成本情况1、总成率的复核增长率出现整体下降，说明总成本控制效果明显，息税前利润率在逐步提升2、写字楼项目总成本率出现较大幅度增长，主要是津塔项目成本增加明显总成本率=总成本/总收入业态2010年2011年2012年年增长率商业业态32%32%26%-3%酒店业态89%79%75%-7%写字楼6%8%12%3%合计63%57%52%-6%page11自持物业近三年总体情况四、变动成本情况1、变动成本情况业态2010年2011年2012年三年平均占比复合增长率商业业态3,1083,5742,7033,1287%-7%酒店业态35,81239,60039,50838,30791%5%写字楼1261991,0194481%185%合计39,04643,37343,22941,883100%5%变动成本=经营成本+业务宣传费+人工成本+行政费用page12自持物业近三年总体情况2、变动成本率四、变动成本情况1、变动成率的复核增长率出现整体下降，说明总成本控制效果明显，利润率在逐步提升2、写字楼项目变动成本率出现较大幅度增长，主要是津塔项目成本增加明显变动成本率=变动成本/总收入业态2010年2011年2012年年增长率商业业态18%16%11%-4%酒店业态58%53%51%-3%写字楼1%1%4%2%合计40%37%33%-3%page13自持物业近三年总体情况3、各项目变动成本率的增长率排名四、变动成本情况序业态2010年2011年2012年增长率1购物中心22.3%19.4%12.3%-5.0%2金树街、C30.8%0.5%1.5%0.3%商业业态18.4%16.4%10.8%-3.8%1美爵酒店71.0%64.8%61.9%-4.5%2威斯汀酒店54.1%49.1%46.1%-4.0%3金融街公寓44.7%38.6%37.2%-3.7%4丽思酒店61.9%59.1%56.8%-2.5%5喜来登酒店63.5%58.6%60.2%-1.7%酒店业态57.8%53.3%51.3%-3.3%1金融街中心（A5）0.8%0.9%0.4%-0.2%2德胜国际1.1%1.4%26.1%3津塔22.2%写字楼0.7%0.9%3.8%1.5%合计40.2%36.6%33.5%-3.3%目录page14二商业业态成本分析购物中心项目分析金树街项目分析成本管控措施商业业态总体情况page15商业业态成本分析一、商业业态总体情况（一）投资报酬率情况1、商业投资报酬率呈逐年上升趋势。2、金树街于2009年将F1出售，2010年租金收入减少，回报率明显下降；其收入为固定租金，合同期较长，收入稳定但增幅缓慢，同时随着房屋使用年限增长，大中修等费用有所增长，2012年又增加了宣传费，因此回报率有所下降。投资报酬率=净利润/物业评估值2009年2010年2011年2012年购物中心1.2%1.4%2.0%2.64%金树街、C32.9%2.6%2.5%2.3%商业业态合计1.5%1.6%2.1%2.57%购物中心金树街、C3商业业态合计0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%3.0%3.5%page16商业业态成本分析（二）总成本占比分析商业业态总成本中，有58%是固定成本，42%是变动成本。人工成本、业务宣传费占变动成本的88%。折旧和摊销,1,137,17%财产保险,72,1%房产、土地税1,91029%物业补贴,29,0.43%大中修,781,12%人工成本144954%业务宣传费34%代理佣金191%业务招待费964%市外差旅费301%咨询服务费733%办公费及其他1265%变动成本270342%2012成本占比page17商业业态成本分析（三）总变动成本率2007年2008年2009年2010年2011年2012年收入5,18917,66314,17316,93521,77825,099变动成本4,4234,1782,9083,1083,5742,703变动成本率85%24%21%18%16%11%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%-5,00010,00015,00020,00025,00030,0001、2008年比2007年下降明显，主要是由于2007年新开业，收入和成本较高2、收入明显提升，变动成本总体呈下降趋势page18商业业态成本分析（一）购物中心收入、成本、变动成本率二、购物中心情况2007年2008年2009年2010年2011年2012年总收入3,82813,50310,85513,83118,33621,627变动成本小计4,4234,1672,9053,0833,5562,651变动成本率116%31%27%22%19%12%0%20%40%60%80%100%120%140%05,00010,00015,00020,00025,000收入有明显提升，2009年回落是因为经济危机而调减租金造成。变动成本率呈下降趋势。page19商业业态成本分析（二）购物中心各成本项目成本人工成本,1449业务宣传费,873代理佣金,19业务招待费,86市外差旅费,30咨询服务费,68办公费及其他,125152512562531252007年2008年2009年2010年2011年2012年1、随着项目的成熟，业务宣传费和代理佣金下降明显。2、业务招待费、咨询服务费、市外差旅费有上升趋势。page20商业业态成本分析1、金树街收入、成本、变动成本率三、金树街情况2007年2008年2009年2010年2011年2012年总收入1,3624,1603,3183,1043,4423,472变动成本小计0113251852变动成本率0%0%0%1%1%1%总收入变动成本小计变动成本率0.0%0.2%0.4%0.6%0.8%1.0%1.2%1.4%1.6%05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,5001、金树街以收取固定租金为主要收入，因此收入稳定且增长缓慢。2、变动成本金额较低（2012年52万元），但有明显上升趋势，主要是因为2012年增加业务宣传费。page21商业业态成本分析2、金树街各成本项目成本金树街各项成本较低，2012年有配合区政府业务宣传费支出36万。2008年2009年2010年2011年2012年人工成本50000业务宣传费0101336行政费用6225516人工成本业务宣传费行政费用0510152025303540page22商业业态成本分析四、成本管控措施1、人工成本呈现逐年递增的趋势。商管公司将通过科学定岗定编等方式，控制人员编制。2、购物中心业务宣传费2012年为873万元，占变动成本的33%，成本率为4%。该费用主要用于VIP客户维护326万（目前VIP客户的销售额占总销售额的40%）；用于广告宣传费547万（根据租赁合同约定，购物中心按月收取租户广宣费，同时要向租户公布宣传推广活动方案）。购物中心2013年业务宣传费与2012年保持总额不变，主要通过运营部与企划部加强合作和配合，调整结构，提高购物中心品牌推广力度，提升购物中心客流和整体坪效。3、2013商业业态行政管理费共423万，人均行政管理费为6.7万元/年，商管公司拟通过控制费用审批、合理安排工作等方式在2013年将行政管理费压缩10%。主要通过加强事前请示审批和事后报销审批力度，降低招待费、差旅费等各项费用。另一方面，通过精细化管理，对年度预算按各明细项严格控制，不允许项目间的挪用。目录page23三酒店业态成本分析酒店业态总体情况主要变动成本率分析成本管控措施page24酒店业态成本分析一、酒店业态总体情况（一）投资报酬率=净利润/原始投资额2007年2008年2009年2010年2011年2012年金融街公寓-1.5%0.0%0.2%0.4%1.0%1.6%威斯汀酒店-0.6%3.2%-0.2%0.6%3.8%5.2%美爵酒店1.4%4.1%1.6%3.1%4.9%6.4%丽思酒店0.3%4.9%-0.7%1.6%3.2%4.3%喜来登酒店-1.4%-2.8%-1.0%0.5%0.2%酒店业态合计0%3%0%1%3%4%金融街公寓威斯汀酒店美爵酒店丽思酒店喜来登酒店,酒店业态合计-4.0%-2.0%0.0%2.0%