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万科企业股份有限公司编号Vkqh05--02名称房地产新项目发展管理制度版本A/1第1页共5页编制朱宁更改王维忠审核周昆批准丁长峰生效期房地产新项目发展管理制度1目的为适应集团公司业务规模的发展,规范对新项目的论证,提高决策效率,控制投资风险,提升集团公司竞争力,特制定本制度。2范围本办法适用于集团公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司。3职责3.1集团企划部负责本制度的制订、修改、指导和监督;3.2集团公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司均有对本制度提出修改之权利和义务;3.3集团公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司第一负责人负责执行本制度;3.4本制度解释权归企划部。4方法和过程控制4.1释义本制度中,除非文意另有所指,下列简称具有如下特定意义:4.1.1集团公司:指万科企业股份有限公司4.1.2一线公司:指集团公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司4.1.3企划部:指集团企划部4.1.4小组:指项目发展工作小组4.2新项目发展信息通报一线公司定期或不定期向企划部通报新项目概况和进展程度,每月10日、25日为定期通报时间,要求各一线公司按照《新项目发展信息通报》表格通报,企划部及时汇总整理并通报。具体格式参见《新项目发展信息通报》表格。4.3项目发展工作小组4.3.1小组负责项目进展过程中,各种信息的上传下达,保证信息通畅,有义务对项目前期进行建议和专业指导,并协助一线公司完成相关工作。4.3.2小组成员4—5人,由集团企划部、财务部、资金管理中心、审计法务部委派的人员共同组成,组长由企划部第一负责人担任或委派,负责领导具体工作。4.3.3工作内容和流程:4.3.3.1对重点介入的项目,一线公司向企划部提交《成立项目发展工作小组》的申请和项目资料。4.3.3.2企划部根据一线公司上报资料对项目进行初步评估,并征询集团财务部、资金管理中心、审计法务部意见后,决定是否成立小组,同时知会集团总经理层。4.3.3.3决定成立小组后,企划部、财务部、资金管理中心、审计法务部应及时委派本部专业人员成立工作小组,组长制定具体工作时间。4.3.3.4小组成立一周内(视项目紧迫性可适当延长),根据《项目小组工作指引》要求完成实地调查和评估工作,提出项目发展意见和建议(小组各成员的专业意见事先应经其所在职能部门通过),向集团主管领导汇报,同时抄送一线公司和集团办公室、财务部、企划部、资金管理中心、审计法务部部门第一负责人。4.3.3.5一线公司应根据小组提出的意见和建议跟进和完善相关工作,并及时通报小组。4.3.3.6一线公司应于项目决策会召开两周前向小组报送《项目可行性报告》初稿或《万科企业股份有限公司上会项目概况》。具体格式参见《上会项目概况》表格。4.3.3.7小组完成实地调查和评估工作后,一线公司方可提交《召开项目决策会申请》。4.3.3.8一线公司应提前一周向小组报送《召开项目决策会申请》和《项目可行性报告》。4.3.3.9小组根据《项目可行性报告》和项目进展情况,评估是否召开项目决策会。召开与否的动议报集团主管领导审批,并自收到《召开项目决策会申请》2个工作日内向一线公司回复意见,意见应包括会议召开的时间、地点、方式或不同意的理由及后续跟进工作要求。4.3.3.10决定召开项目决策会,小组应向项目所在公司、其他与会人员发出会议通知和《项目可行性报告》、小组专业意见等资料,同时抄送集团总经理层和集团各职能部门负责人。4.3.3.11一线公司对项目决策会提出的意见应予以高度重视并跟进相关工作,并及时通报小组,小组继续跟踪项目进展情况,直至正式签约。4.3.3.12小组对正式签约合同文本负有审核责任,对合同文本与决策会通过内容有较大差异,应提请一线公司给予合理解释,同时评估是否签约,抄送集团总经理层。4.3.3.13小组成员因项目事宜发生的住宿费用、餐费以及会务费用,由项目所在公司承担。交通往返费用由小组成员所在部门自行承担。4.4论证报告4.4.1进入新城市开发,在完成实地考察和调研工作后,必须编写《城市发展和住宅市场调研报告》。4.4.2项目立项,必须编写《项目可行性报告》,具体内容可参照《万科企业股份有限公司房地产项目可行性报告内容指引》。4.5项目决策会4.5.1集团公司所有新项目立项都要通过项目决策会评议。4.5.2会议召集人:企划部。4.5.3参加成员:集团决策层(董事长、总经理、副总经理、总监),项目所在一线公司相关人员、小组成员及所在部门第一负责人。4.5.4相关工作内容:4.5.4.1小组负责在决策会召开3个工作日前将《项目可行性报告》报送集团领导。4.5.4.2决策会召开前,小组可就专项问题向集团职能部门征求意见,并在决策会上陈述小组及相关部门的意见。4.5.4.3参加决策会的集团领导可根据实际情况和需要,由一线公司安排或自行到现场考察地块。4.5.4.4会议召开时,项目所在公司可摘要介绍《项目可行性报告》内容。4.5.4.5决策会对项目进行讨论审议,形成是否立项的最终意见。4.5.4.6企划部应于决策会结束后3个工作日内完成决策会会议纪要,并报送集团领导、项目所在公司和集团职能部门第一负责人。4.6签署合作意向已召开项目决策会并通过,一线公司可与合作方(土地方)签署合作意向;若在项目决策会前签署合作意向,需完成以下工作:4.6.1于签署意向两周前向企划部报送项目资料。4.6.2小组完成赴实地考察,审核相关资料的工作;必要时,审计法务部可介入前期谈判、意向书起草工作。4.6.3小组对合作意向文本提出专业意见和是否同意签署动议,报集团主管领导。4.6.4集团领导审批并同意后,一线公司方可签署合作意向。4.7签署正式协议4.7.1项目合作意向书签定后,一线公司及时向小组通报协议谈判等项目进展情况,必要时,审计法务部可介入项目谈判和协议起草工作。4.7.2一线公司与合作方(土地方)签署正式协议前必须完成以下工作:4.7.2.1召开项目决策会,并通过。4.7.2.2报送集团董事会,并通过。集团总经理办公室负责起草董事会议案。4.7.2.3合同文本与决策会通过条件一致;若不一致,小组要重新论证,并将论证意见报集团主管领导审批,必要的话可提请重新召开项目决策会。4.8向合作方(土地方)付款审批程序4.8.1支付定金(或诚意金):4.8.1.1合作意向书中关于支付定金(或诚意金)有约定条款的,可按相关条款支付。4.8.1.2合作意向书中关于支付定金(或诚意金)没有约定条款或签署合作意向书之前支付:一线公司必须向小组提出付款申请,付款申请要有一线公司第一负责人签字和详细付款理由,小组在收到付款申请后及时报送集团总经理审批,审批意见同时抄送集团董事长。4.8.2支付地价款:一线公司在签署正式协议后,方可按照签约合同条款支付地价款。4.9项目开发研讨会4.9.1项目确定后,在操作之前,由企划部和一线公司择时共同举办项目开发研讨会,旨在汇集集团专业人员的力量,分享集团各公司的经验,对项目的开发经营提出意见建议。4.9.2会议召集人:企划部。4.9.3时间:项目签约后三个月内。4.9.4地点:项目所在公司。4.9.4参加人员:集团决策层、总部设计、工程、企划部部门第一负责人、区域中心城市公司老总、项目所在公司老总及专业人员、集团内优秀专业人员。4.9.5研讨议题:4.9.5.1项目开发计划、设计工作计划、工期安排是否合理。4.9.5.2分析市场调研报告,确定规划设计概念、市场定位、目标客户、产品定位(户型面积、主力产品面积和总价、不同类型产品的比例等)。4.9.5.3讨论经营开发思路、营销企划思路。4.9.6一线公司提前准备好《项目可研报告》、《市场调研报告》、《项目开发计划书》等相关资料。4.10附则4.10.1本制度是集团公司房地产新项目发展的根本管理制度,对于通过投标、竞拍、合作参股等方式取得土地的,可另行制定具体管理办法。4.10.2项目发展过程中,出现本制度不适应情形,可视具体情况由集团相关职能部门商议执行。4.10.3本制度可根据集团公司发展和行业环境变化需要适时修改。4.10.4本制度自发布之日起执行。万科企业股份有限公司
本文标题:万科集团地产项目发展制度
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