万科集团房地产前期拓展经验分享

发现房地产规律为您创造价值万科项目拓展相关经验借鉴深圳市道然企业管理咨询顾问有限公司道然目录第一部分万科项目发展制度介绍第二部分房地产项目投资决策与评估第三部分万科项目合作经验借鉴2第一部分万科集团项目发展制度介绍道然集团项目发展相关·制度《项目发展管理制度》：集团项目发展工作的基础制度，约定了整个项目发展的工作要求、决策过程。《新项目发展计划体系》：各分公司根据对当地市场的认识和现有资源情况，由项目发展部门牵头，经总经理层讨论确定发展战略，集团企划部协助制订相应的新项目发展计划。该计划每年制定一次。《项目发展信息通报》：一线公司考虑重点介入和发展的项目，从开始接触到正式签约（或自然终止）时为止都要求以项目发展信息通报形式上报集团。日常要求，每月定期上报两次。《可行性论证报告内容指引》：规定了可研工作额的内容和成果标准。下一部分将全面介绍。《进入新城市可研报告内容增补》：作为新城市可研工作的补充要求。《项目用地投标/竞拍管理办法》：针对新的土地出让方式，规定的项目发展工作方式、决策过程。《项目跟踪体系》：新项目签约后，要求每两月上报一次项目操作进展，并与可研报告列表对照，作为项目论证工作的考评依据。3房地产项目投资决策与评估道然1.投资决策需要考虑的因素1.1买地是房地产企业最重要的投资决策1.2房地产项目可行性分析1.3万科集团项目投资策略2.万科集团的评估程序3.案例介绍4.在项目投资决策中容易犯的错误5.万科项目决策评估特色51.1买地是房地产企业最重要的投资决策道然土地是不可复制和再生的稀缺资源作为资源密集性行业，房地产开发的两大前提要素是资金和土地，其他专业资源都可以此为基础来组织；房地产开发的土地资源稀缺，相当程度上是可遇不可求的。发展商选择土地往往处于被动境地，可供挑选的余地有限，必须在很小的范围内作出选择；土地是最重要、最基础、最根本的原材料，它决定了产品的主要关键属性，是房地产开发的前提；公司经营和战略的实现，必须有相应的土地资源；土地具有唯一性，没有一块土地是相同的。市场定位、规划设计、销售企划、物业管理等，很大程度上是由发展商的意识和专业水平及社会资源组织能力所决定，发展商可主动地控制，进而控制产品的质素；但土地具不可控性，一旦确定后，土地位置、价格、规划控制要点是不可改变的，作为房地产开发的前提，其决定了在什么地方做出一个什么样的物业。土地的不可控性土地的不可更改项目一旦进展受阻，发展商可通过调整价格、户型、销售包装等加以改进，但土地的位置、区域形象、区域功能、规划控制不可更改；在国内，由于发展商的运作水平差异很大，还有土地决策失误，通过策划成功的例子；而香港这样的成熟市场，发展商的专业水平趋于社会平均化，基本上土地决策占项目成功与否的70%，后期调整效果很微小。建筑形式不同和地段不同，土地成本在总成本中的比重也会不同；但项目开发中，土地成本一般占到30%左右，是最重要的成本之一；而考虑到建安、配套的费用很大程度上可以通过项目滚动开发实现自助支付、摊低成本；税费等是义务承担项目；因此，土地的成本还具有不可变性，是最大的成本之一。持续经营的需要；占有资源，遏制竞争对手的需要；战略扩张的需要；未来增值的期望；稳定的利润回报。土地是房地产开发的最重要成本买地的动机不是单一的61.2房地产项目可行性分析道然可行性分析（技术分析）项目决策背景及摘要••••••第一部分：项目概况第二部分：法律及政策性风险分析第三部分：市场分析第四部分：规划设计初步分析第五部分：工程、销售计划及后期物业管理第六部分：投资收益分析概况描述全程分析••第七部分：管理资源配臵第八部分：综合分析与建议•第九部分：补充内容结论建议71.2房地产项目可行性分析道然城市发展规划及政策影响外部环境宗地所属区域的城市定位项目决策背景及摘要项目本身的特殊性对公司总体发展战略的影响内部因素项目在公司发展规划中的定位项目的利润贡献81.2房地产项目可行性分析----第一部分项目概况道然要点：项目的基本情况要详尽、真实、清楚了解宗地基本情况，尤其是市政配套状况，有助于把握成本和工期；项目周边社区配套及周边环境，直接关系到项目市场定位的客观支撑力地产项目概况内容框架宗地位置宗地现状周边社区配套周边环境大市政配套规划控制要点土地价格土地升值潜力评估地立储即备开优发缺与点作比为较土（土地的自然质素和属性）91.2房地产项目可行性分析—第一部分：宗地位置道然四季花城长江二桥汉口建银大厦徐东商圈内环线湖北省委汉阳长江一桥武昌火车站中南商圈东湖风景区亚贸商圈鲁广商圈中环线武汉光谷科技新城范围示意三湾地块例：武汉三湾项目城区位置图。武昌101.2房地产项目可行性分析—第一部分：宗地位置道然S－15地块例：上海浦东S－15地块，宗地区位图。111.2房地产项目可行性分析—第一部分：宗地位置道然1、四至范围；2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。地块相对完整对发展商具重要意义：便于项目整体规划布局，容易出效果，各组团分期开发保证了完成和连续，同时有利于日后小区物业管理土地的完整性和规整性地块不完整不利于围合设计和管理，象北京万科城市花园裕华大道的分割，迫使小区多面开口，影响区内交通组织，并造成安全隐患地块相对规整利于规划设计：地块整体规整，在户型、朝向、边缘围合控制等方面，有明显优势了解项目地质情况，可以适度把握规划设计及工程建造的结构要点土质结构：基础处理承载力：基础处理地下水位：地下室防水处理抗震和防洪地下埋藏物项目如果忽视地质情况勘探，会造成结构重来，影响进度和项目回款，并直接造成建安成本上升（上海城市花园未详细了解地块地质特征，保守桩基处理，造成成本每平米增加80~100元）121.2房地产项目可行性分析—第一部分：宗地现状道然例：武汉三湾项目宗地现状图131.2房地产项目可行性分析—第一部分：周边社区配套道然例：上海浦东S－15地块，周边配套设施图。141.2房地产项目可行性分析—第一部分：周边社区配套道然例：上海春申项目周边社区配套示意图151.2房地产项目可行性分析—第一部分：周边社区配套道然例：武汉三湾项目周边交通及教育设施配套分布图二桥交通节点内环线入口一桥交通节点民院公交节点中建公交节点目标地块161.2房地产项目可行性分析—第一部分：周边环境道然1、治安情况2、空气状况3、噪声情况4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）5危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）6、周边景观7、风水情况8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。项目周边500米以内的环境是项目的先天性质素，直接影响客户的购买心态和业主的居住质量。历史上有无不良背景、典故周边环境存在不利点，不仅会影响销售，更会导致日后小区管理上索赔投诉等纠纷象荔景大厦因地下有军用微波通道，被迫变更设计，损失了近一半的建筑面积，并使工期拖延一年除了客观环境外，也要重视主观因素，象风水和历史因素，在某些项目会成为关键（深圳俊园的“泰山石敢当”）171.2房地产项目可行性分析－第一部分：大市政配套道然周边社区配套设施，是把握项目定位及规划设计的重要依据1、道路现状及规划发展包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。2、供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。3、污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。4、通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。5、永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。6、燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。7、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。当大市政配套有缺乏时，发展商可以以此作为地价谈判的条件之一。值得注意，如有发展商自行投资建设大市政，其投资成本往往超过常规估算和预测数，且涉及的不可控因素太多（上海万科城市花园自建大市政的失误，如电话自建成本达8000元/门，而照政府规定只能收取客户4000元/门，发展商被迫承担大量成本。）181.2房地产项目可行性分析－第一部分：大市政配套道然例：某地块的配套管线现状示意图191.2房地产项目可行性分析－第一部分：大市政配套道然例：上海城花项目市政配套及未来规划一般来说，配套设施数量较多、质量较高的社区，可以为项目的档次定位提供客观支持项目开发时缺乏某些内容时，应在规划设计中予以充分考虑主力客户看重的因素，一定要优先解决（上海万科城市花园复旦万科学校解决教育问题、四季花城假日广场打消客户对于商业配套的疑虑）201.2房地产项目可行性分析－第一部分：规划控制要点道然1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积2、住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积3、综合容积率、住宅容积率4、建筑密度5、控高6、绿化率7、其他211.2房地产项目可行性分析－第一部分：地价道然土地价格土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。土地升值潜力初步评估从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。近几年与本案相临地块的土地价格比较分析。立即开发与作为土地储备优缺点分析221.2房地产项目可行性分析－第二部分：法律及政策性风险分析道然项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述1.项目立项2.项目用地现状3.项目用地规划4.项目用地取得土地使用权程序评估5.项目用地土地性质变更的评估6.政策性风险评估项目法律手续确认项目法律手续，初步把握项目转、立项的合法性（1）省市国土局批准的土地出让合同（2）省市规划局审批的规划许可证（3）项目立项批准书（4）建设许可证（5）地价付款凭证了解当地主管部门对项目转让、立项合法性的有关规定，并随时掌握最新动态，是一项基本的工作，因为政府的规定不是一成不变的。231.2房地产项目可行性分析－第二部分：法律及政策性风险分析道然合作方式及风险评估（合同控制）1.合作方基本情况2.合作方式3.主要合作条件4.合作风险评估总体评价对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。合同不是万能的，不能规避所有风险合同只是最后一道防线，合同中的约定必须在签署前对其可实现性逐步落实和评估241.2房地产项目可行性分析－第三部分：市场分析道然市场分析应了解和把握的主要方面：1、当地房地产市场宏观情况2、城市发展规划和重要基础设施建设3、地块所在区域市场表现4、地块周边楼盘情况5、项目定位251.2房地产项目可行性分析－第三部分：市场分析道然1、当地房地产市场宏观情况房地产发展的城市经济基础和政策环境一级市场土地政策和批租情况二级市场投资量、供应情况、销售总量、均价水平和各指标的增长预期市场区域分布情况消费群体特征主要发展商情况通过以上研究，将得出以下几个方面的结论：城市房地产的发展容量有多大、走向好坏一级市场获得土地的渠道、难易程度和价格水平二级市场的竞争状况、售价水平和盈利空间哪些区域有发展的现时和潜在空间市场的总体操作水平消费者的偏好区域、产品形态261.2房地产项目可行性分析－第三部分：市场分析道然举例：9