北京市朝阳区倚林佳园小区物业管理合同(酬金制)

中茵龙湖国际家苑小区物业管理服务合同（酬金制）（2016年7月1日---2018年6月30日）委托方（甲方）：中茵龙湖国际家苑业主大会受托方（乙方）：江苏明腾物业管理有限公司日期：2009年9月15日物业管理服务合同第一章总则第一条本合同当事人委托方（以下简称甲方）名称：中茵龙湖国际家苑业主大会受委托方（以下简称乙方）：名称：江苏明腾物业管理有限公司物业管理资质等级二级根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方选聘乙方为中茵龙湖国际家苑小区提供物业管理服务，订立本合同。第二条物业管理区域基本情况物业名称：中茵龙湖国际家苑物业用途：住宅座落：徐州市新城区大龙湖南岸四至：南临城市主干道迎宾大道，东西两侧分别为城市次级道路商聚路和天目路，北临风光旖旎的大龙湖总建筑面积254634平米，其中高层、小高层建筑面积219584平米，1894户，公建配套5850平米，用地容积率2.16，机动停车位701个(地面393个，地下308个)，非机动车停车位4230个，绿地率39.2%；别墅建筑面积25500平米(其中独栋6750平米，联排18750平米)，90户，公建建筑面积800平米，容积率0.49，绿地率38.6%。高层电梯60部，主出入口一个，次出入口一个。别墅区出入口两个，绿地面积5万平方米。本合同委托管理的物业范围的实际收费面积以本次合同签定时物业交接验收并核实的实际面积（如合同期间的实际收费面积发生变动，则以实际面积计算）为准。第二章合同相关原则约定第三条依据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》，甲乙双方平等协商决定，本期物业管理服务合同采用酬金制计酬的管理模式。第四条本期物业管理服务合同采用酬金制计酬管理模式，物业管理企业仅作为物业资金的代管方，在依照物业管理服务合同合格地完成各项管理服务任务后，物业管理企业提取相应比例的管理者酬金；提取管理者酬金后的其他各项小区物业资金收入等将依据业主大会的授权和本合同的相关约定，用于本小区的物业管理费用支出、小区建设及其他约定项目。第五条本期物业管理服务合同中物业公司可提取的管理者酬金项目和比例为：全区物业费、地面停车费、地下车库停车管理收益等各项总额的10%。第六条乙方设立中茵龙湖国际家苑分公司的独立财务帐户，业主委员会委托乙方进行小区公共物业资金与收入的财务代管，即该财务帐户为共管帐户，相关的财务支出项均需按照本合同约定或业主大会对业主委员会的授权，由业主委员会签署书面同意意见后方可执行，具体的财务支出运作方式将参照已公示的业主委员会财务管理相关程序和文件执行。（共管帐户的具体运作详见《中茵龙湖国际家苑财务共管规定》并作为本合同的附件）第七条中茵龙湖国际家苑物业费及其他费用的收缴工作由业主大会委托物业公司负责，业主委员会将履行督促和协助催缴的义务。第八条业主大会将建立针对物业管理企业总体服务质量的考核机制，业主委员会将通过定期召开全区业主楼代表会议的形式（书面会议和大会两种方式）对物业管理企业的总体服务质量进行评定和监督。在各项管理服务指标达到合同要求时，物业管理企业将按季度（在每季度末）提取管理者酬金，管理者酬金将按照与物业费的收缴比例及总体服务质量评议状况挂钩。第九条在本合同周期中每季度末，业主委员会将组织一次至少有50%以上业主参与的服务质量书面评议活动，并召开由业主委员会和楼代表参与的物业管理服务质量综合评议会议，将服务质量评价级别分为不满意、一般、满意共三个级别。如果本季度乙方的总体服务质量评议状况的不满意率超过参与服务质量书面评议活动业主人数的20%，则乙方将被判定本季度服务质量不达标；甲方有权对此服务质量不达标情形而要求乙方限期（一个月）整改，逾期未整改的，经物业管理服务质量综合评议会议通过，甲方有权减扣20%的乙方该季度的管理者酬金作为对乙方服务质量缺陷的经济处罚。即：乙方该季度的管理者酬金将只能按照物业费和供暖供热费等实际收缴比例的80%提取，具体罚金将从下一季度管理者酬金中扣除；如果乙方服务的不满意率不超过投票业主人数的20%，则乙方的本季度管理者酬金将按照物业费和供暖供热费等实际收缴比例足额提取。甲方根据物业服务满意率调查结果，物业费收缴率，设备完好率以及年终财务审计等情况，将对乙方中茵龙湖国际家苑分公司人员进行奖励。甲方有权决定当年奖金的总额，且奖金数额上限不超过当年物业费、供暖费等收入总额的3%。具体奖励办法另行规定。第十条本期物业管理服务合同中，将建立针对第三方服务（如保安、保洁、绿化、维保、工程等分项）承包企业选聘的竞争机制和淘汰机制。根据本次酬金制相关运作规则，中茵龙湖国际家苑业主大会具有选聘合同中第三方承包企业的决策权和监督管理权，乙方或乙方授权的分公司有配合义务并在签约后承担对第三方的管理责任并且有具体的管理权。为有效降低第三方服务承包的总体成本，建立第三方服务的质量竞争机制，第三方服务承包公司原则上应通过公开招标形式择优确定，业主委员会将会同物业公司与相关第三方服务承包方进行谈判和沟通，并确定相关的服务内容、服务标准、考核方式、分包成本以及对第三方的管理模式。第三方服务承包企业选定后，须向业主大会提交叁万元服务质量风险保证金，除上述保证金外，物业公司不得向第三方服务承包企业另行收取其他管理费用。如果第三方服务达不到相关标准，乙方有权向甲方提出整改直至解除第三方服务合同的建议。第十一条第三方服务承包合同将在本期物业管理服务合同签定的同时，由业主委员会、物业公司和第三方服务承包方共同签定，并作为本期合同的附件合法生效。在三方协议因故无法及时签定的情况下，为保障园区各项目服务工作的正常进行，乙方可执行原合同。当发生第三方合同预算超标的情况，超出的部分由甲方负责调剂。第十二条乙方派驻甲方的分公司工作人员应当在定编、定岗的前提下确定工资标准并纳入预算。甲方除按照合同支付本项目的管理者酬金和乙方分公司在预算内相关人员的费用外，不另行承担乙方总部因对分公司人员进行日常行政管理或自行组织的各项活动的其他各项管理成本。第十三条本期物业管理服务合同将严格按照《中茵龙湖国际家苑小区2009-2010财务年度（酬金制）的总体预算》计划进行资金支出、考核与管理，小区财务年度预算将坚持合理压缩支出、收支总体平衡、财务阳光透明、程序合法合规的总体原则，争取在不增加业主物业费支出标准和负担的同时，充分利用小区的各项资金收入，尽量为全体业主和小区的公共事务及社区建设提供资金保障。甲方应对乙方提交的预算及时进行审核确认，乙方对预算应承担尽职说明义务。如甲方在乙方提交预算30日内未予答复，乙方有权暂按照上一年年度预算执行，但必须预先告知甲方。第十四条本期物业管理服务合同的财务年度计算起止时间将按照完整的财务年度执行。本期物业管理服务合同的约定期限为一年，从2009年9月16日至2010年9月15日为一个酬金制财务年度，如合同双方在合同到期前均无异议，本合同将依此自动延续一年。第十五条在本期物业管理服务合同的酬金制财务运作管理规则中，将严格依据小区财务年度的总体预算，执行预算内承包和预算内审批两种资金管理模式。各项预算内承包项目由乙方进行财务资金的运作和管理，甲方进行监督；所有预算内审批项目的资金支出均需经业主委员会按照业主大会的授权和相关程序出具书面同意文件，未经合法程序或授权，任何单位或个人不得私自使用和挪用本小区各项公共物业管理资金。特殊情况时（如出现应急事件或紧急维修需求时），需先向业主委员会及时通报，经业主委员会紧急协商后，将委托业主委员会主任或副主任紧急协助办理，事后将按照应急预案的约定原则补办相关的财务手续。在本期物业管理服务合同执行过程中，将严格控制预算外资金的审批和支出。所有预算外资金项目的申请需要提交“物业管理服务合同概预算审核与成本管理工作组”进行审核和研究，如符合小区建设和物业维护的实际需要，同时符合小区年度预算资金承受能力，经过公示和相关程序后，由业主委员会签署相关文件后具体执行。共管帐户的具体运作及财务审批程序详见《中茵龙湖国际家苑财务共管规定》。第十六条根据本期物业管理服务合同的酬金制财务运作管理规则，小区的各项资金收入和成本支出将根据实际需求纳入专业审计委托审核范围。业主大会将聘请专业审计事务所按年度进行审计。如在审计过程中发现存在弄虚作假、挪用资金、贪污受贿等损害业主公共利益情节时，合同当事方及相关当事人将承担相应的法律责任并赔偿相应损失。第十七条为提高本期物业管理服务合同的运行和监督效率，业主大会在设立“物业管理服务质量监督小组”的同时，将同时设立“物业管理服务合同概预算审核与成本管理工作组”，负责对物业管理服务合同概预算的筹备、出谋划策、管理和成本监督等工作，工作组成员由业主委员会成员和具有专业特长的楼代表及热心业主组成（具体参见相关公示文件）。第三章物业服务内容分类第十八条制定物业管理服务工作计划，并组织实施；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收材料等。第十九条房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、电梯井、垃圾间、风机房、中水处理站、变配电站、锅炉房、水泵房、消防中控室、小区出入口、小区院内夹道、绿化用地及各楼座公共门厅、物业办公用房等地方。第二十条共用设施设备的日常维修、养护和管理，共用设施设备包括：共用的给排水系统、照明系统、电力供应系统、动力系统、消防自动报警系统、共用电视天线系统、对讲系统、门禁系统、排风系统、电话系统、监控系统、远红外系统、天然气供应系统、生活热水及供暖系统。第二十一条共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井泵房、自行车库、喷泉水系。第二十二条公共区域的绿化养护与管理，包括共用绿地、花木、建筑小品。第二十三条公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、清运。第二十四条维护公共秩序，包括：24小时安全监控，公共地方的巡视，看护小区公共区域共用部位和共用设施设备。第二十五条维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放、出入园区严格按中茵龙湖国际家苑车场及车辆进出园管理规定进行管理。第二十六条消防管理服务，包括公共区域消防设施设备的维护管理。第二十七条电梯、水泵的运行和日常维护管理及大修、中修、小修。第二十八条房屋装饰装修管理服务，依据中茵龙湖国际家苑《业主公约》，根据中茵龙湖国际家苑装饰装修管理规定进行管理。第二十九条其他本合同虽未列明但依照正常情况应由乙方提供管理或服务的事项以及甲方委托的其他小区管理事项第三十条针对本物业区域的特色服务。第四章物业服务质量第三十一条乙方提供的物业服务质量执行双方约定的物业服务质量要求。中茵龙湖国际家苑业主大会（甲方）对物业公司（乙方）的物业管理服务质量要求详见附件二《中茵龙湖国际家苑物业管理质量标准与服务承诺》。如果出现双方未约定服务标准的事项或约定事项存在未定事宜时，将按照政府相关的政策法规规定执行，其它未尽事宜，双方应协商而定。第五章物业服务费用第三十二条本物业区域物业服务费用将在参考政府指导价的基础上实行市场调节价。第三十三条依据中茵龙湖国际家苑第五次业主大会的合法决议，物业服务费用的标准将沿用上期合同的价格标准不变，具体为：1．本物业区域内的物业服务费分四类计收：1#-18#楼及20#-23#楼大写：贰点贰零元/月.平方米小写：2.20元/月.平方米19#楼大写：贰点伍伍元/月.平方米小写：2.55元/月.平方米24#楼大写：贰点肆零元/月.平方米小写：2.40元/月.平方米其中，对于目前开发商经营的小区会所的物业收费仍按2.80元/月.平方米计算（暂定）；小区会所今后的物业经营与管理方式将根据政府新出台的相关法律法规另行确定。开发商未售出的底商和商品房的物业收费标准按照北京市建委和政府的相关政策执行。24#楼底商的中央空调运行收费标准将按照中央空调机组的实际运营成本分摊计算，目前暂定为：制冷费用为50.00元/平米.制冷季，供暖费用为45.00元/平米.供暖季。2．物业服务费由乙方向业主（或交费义务