北京大兴新城核心区和生物医药基地两宗地块项目立项报告

2012年12月大兴新城核心区和生物医药基地两宗地块项目立项报告纲要一、项目地块概况二、区域市场研判三、核心区013地块产品及投资方案四、生物基地018地块产品及投资方案五、项目总结和建议区位交通大兴老城区亦庄第二机场目的地交通距离交通时间南四环15km16min金融街22km26min亦庄17km14min地块位于大兴新城南部板块，由地铁大兴线联通，项目到达西单、金融街约35分钟。新城核心区地块生物医药基地地块丽泽金融商务区丰台总部基地金融街房山长阳板块3区位交通新城核心区地块生物医药基地地块4号线主要居住功能区京开高速大兴新城规划(一点六片三组团)片区城市功能结构核心区大兴的行政中心和文化中心东片区综合功能区东北片区综合功能承接区西片区文教先导综合发展区东南片区物流先导综合产业区西南片区生物医药先导综合产业区预留发展片区未来承接片、新城综合发展片西红门组团综合承接居住和商业服务区狼垡组团综合生活服务区孙村组团发展控制区地铁4号线和大兴线2011年底开通，纵贯北京西部，房价相对较低，吸引大量的迁移和流动人口入住。2010年底，大兴区常住人口120万，其中朝阳、海淀、及丰台区户籍占68%；目前大兴新城板块常驻人口约50万人，外来常驻人口约占60%；4区位交通核心区013地块生物医药基地018地块义和庄站生物医药基地站5经济技术指标东至新源大街，西至规划横十路，南至规划横十路，北至规划纵一路用地编号0101-013用地性质C2商业金融用地占地规模（㎡）建设用地代征道路绿化小计73208.9216305.8989514.81地上建筑面积（㎡）73209容积率1.0000限高（米）24建筑密度（%）35绿地率（%）30挂牌起始价（含大市政）39300一级开发费35318楼面价（元/㎡）5368.1924新城核心区013地块6挂牌规则简要一、竞买活动时间、地点1、竞买起始时间：2012年12月17日2、竞买申请截止时间：12月28日15：00时3、挂牌竞价截止时间：12月29日15：00时4、拍卖地点：北京市东城区和平里北街2号北京市土地交易中心二楼二、资金使用情况1、拍卖起叫价：人民币39300万元。2、竞买保证金：人民币8000万元，资金证明16000万元3、增价幅度：200万元；4、竞得方式：不设价格上限，价高者得。5、资金支付：剩余地价款需于土地成交后25个工作日（2013年2月5日）内付清，其中政府收益最长可延迟60日，土地一级开发建设补偿费最长可延迟30日。·2·7周边环境大兴区政府新址大兴京城高尔夫球场总长度7372码，标准杆72杆18洞标准球场，2000开业念坛公园占地2500亩，其中湿地150亩，水域面积到700亩，2011年5月正式对公开放清城商圈大兴区政府现址本案8地块现状地块东侧南向北：新源大街9地块现状地块正东10地块现状地块正东侧11地块现状地块东侧地铁4号线义和庄站12地块现状地块内部13经济技术指标东至天华大街，南至中粮丰通食品有限公司，西至电子工业出版社，北至天河西路生物医药基地地块用地编号0504-018用地性质F3其他类多功能用地建设用地规模（㎡）34970地上建筑面积（㎡）87425容积率2.50限高（米）60建筑密度（%）45绿地率（%）30挂牌起始价（含大市政）20500一级开发费6545.6352楼面价（元/㎡）2344.867014挂牌规则简要一、竞买活动时间、地点1、竞买起始时间：2012年12月17日2、竞买申请截止时间：12月28日15：00时3、挂牌竞价截止时间：12月29日15：00时4、拍卖地点：北京市东城区和平里北街2号北京市土地交易中心二楼二、资金使用情况1、拍卖起叫价：人民币20500万元。2、竞买保证金：人民币4100万元，资金证明8200万元3、增价幅度：100万元；4、竞得方式：不设价格上限，价高者得。5、资金支付：剩余地价款需于土地成交后25个工作日（2013年2月5日）内付清，其中政府收益最长可延迟60日，土地一级开发建设补偿费最长可延迟30日。·2·15周边环境900m本案六环念坛出口16地块现状地块北：天河西路17地块现状地块东侧：天堂河公园18地块现状地块内部19纲要一、项目地块概况二、区域市场研判三、核心区013地块产品及投资方案四、生物基地018地块产品及投资方案五、项目总结和建议区域规划地块所处大兴新城，位于北京南部中轴线上，是首都南部战略发展的主要着力区。北京市在2010-2012三年内，将对城南地区投资超过500亿元，加上带动的社会投资，总投资达到2900亿元。21北京经济技术开发区新空港产业园生产性服务产业园新能源汽车产业园南六环路South6thRingRoad生物医药产业园新媒体产业园航天产业园区域规划南部高技术制造业与战略新兴产业新区“一区六园”空间布局生物医药产业是新区四大主导产业之一；“一区六园”分工明确，统一布局；生物医药产业园是新区发展生物医药产业的专属园区。22区域规划大兴亦庄新航城南中轴本案亦庄新城：规划人口规模为70万～90万人新航城：基础设施建设带动高端临空产业集聚南中轴：保护性开发，打造以生态涵养和历史文化为的特色文化创意产业功能轴线。23区域规划核心区031地块生物医药基地018地块大兴新城规划用地面积163.03平方公里；整体定位：京南绿色新城，新兴产业新城（生物医药、物流和新媒体三大产业）发展策略：将进一步提升产业中心功能，沿地铁大兴线加快布局发展生产性服务业人口规划：2020年大兴新城总人口控制在60万人24区域规划城市空间结构：一心六片三组团一心：京南绿色新城核心区，大兴的行政中心和文化中心；三组团：西红门组团（综合承接居住和商业服务区）、孙村组团（发展控制区）、狼垡组团（综合生活服务区）六片：东片区（大兴区域综合功能区）、东北片区（综合功能承接区）、西片区（文教先导综合发展区）、东南片区（物流先导综合产业区）、西南片区（生物医药先导综合产业区）、预留发展片区（未来承接片、新城综合发展）核心区031地块生物医药基地018地块25区域规划大兴新城核心区北至黄良铁路，东至京九铁路及京开高速公路，南至南六环路，西至规划芦东路，规划用地总面积约8平方公里，总建设规模将超过400万平方米。定位：打造商贸金融混合、商业服务休闲、会议会展酒店、文化休闲四大区域。2012年正式启动，计划到2015年，集商务办公、文化休闲、绿色居住等功能于一体的城市公共服务中心初具规模。26区域规划27区域规划大兴生物医药基地成立于2002年12月，2006年1月经国务院批准纳入了中关村科技园区，2006年11月国家发展和改革委员会批复产业基地为北京国家生物产业基地。现有规划面积963公顷，其中455公顷完成项目建设和产业布局，465公顷土地整理和基础设施建设基本完成；南扩区规划面积890公顷。规划M9号线地铁大兴线天堂河滨河公园D天宫院高速出口高速出口高速出口D医药基地一期：963公顷二期：890公顷28区域规划生物医药基地园区已经形成了中药现代化、现代生物制品、研发检测服务等多元化的产业格局。以中国药品生物制品检定所、国家兽医微生物中心、国家动物疫病预防控制中心为龙头，形成药品、生物制品检定及技术执法核心区域。2011年，基地实现产值76.16亿元，完成总收入90.5亿元；预计2012年可实现产值100亿元，完成总收入120亿元，同比增长54%，预计2015年，基地产业规模将达到600亿元。2010年以来，基地内已聚集了生物医药及相关企业127家（含注册企业），以同仁堂集团、康美药业、以岭集团为龙头，形成中药、天然药物核心区域；以四环科宝、协和制药为龙头，形成化学制剂核心区域；以民海生物、康泰药业为龙头，形成疫苗、生物制品核心区域；以麦邦电子医疗设备、国药龙立制药装备为龙头，形成医疗仪器和制药设备核心区域；以中国医学科学院药物研究所、中国中医科学院、北京市科学技术研究院为龙头，形成药品研发创新核心区域。德国费森尤斯29区域规划生物医药基地018地块在医药基地东配套区内，天宫院地铁站附近规划了商业金融约60万平方米30区域规划“南城计划”的出台，带来了大量投资，项目迎来发展的重要机遇大兴的产业布局，给项目发展带来大量的潜在客户需求大兴线、未来轻轨L5的规划，使项目的通达性和辐射性大为增强首都第二机场的建设，南部空港经济的发展，对项目发展提供较大利好小结31区域房地产市场亦庄板块旧宫板块西红门板块黄村北板块黄村中心板块大兴房地产板块，沿高速、快速路和地铁，目前主要集中于6大板块，其中：旧宫、亦庄板块，以东部城区客户为主，与本项目所处的西部板块竞争较小；与本项目直接产生竞争的以生物医药基地为主。核心区031地块生物医药基地018地块生物医药基地板块32区域房地产市场CDD创意港·嘉悦广场4.2米层高50-90平米小公寓，毛坯均价：22000元/㎡鸿坤理想城145-170三居，毛坯均价：24000元/㎡西红门板块在售项目2个，均价22000-24000元/平米西红门板块在售项目分布图33区域房地产市场黄村北板块2009年集中放量土地达300万方（其中住宅约230万，商业办公70万），吸引各大品牌开发商聚集，目前均已在售或售罄，以大户型改善为主，剩余存量约60万方。黄村北板块在售项目分布图顺驰领海朗文世家180-240三四居，毛坯均价：18500元/㎡旭辉御府160-280，毛坯15F高板20000元/㎡7F洋房22000元/㎡金地仰山140-180，毛坯住宅：19000元/㎡底商：35000元/㎡春光`首邑溪谷85-125，毛坯住宅：21000元/㎡华润公元九里260-350，精装住宅：30000元/㎡绿地中央广场·云中心标准写字楼170-350平米毛坯均价：17000元/㎡北京城建·红木林77-153，毛坯住宅：22000元/㎡中建·国际港120-145，毛坯住宅：20000元/㎡34区域房地产市场序号宗地名称土地总面积(ha)建设用地面积(ha)规划建筑面积(万㎡)规划用途成交日期楼面均价（元/㎡）受让单位1大兴区黄村（新城北区22号地二期）居住项目用地10.610.4719.03居住9.064735春光和华美2大兴区黄村（新城北区23号地）居住项目用地2.842.633.95居住9.066354旭辉集团3大兴区黄村（新城北区10号地）居住项目用地10.326.9913.36居住9.076140旭辉集团4大兴区黄村（新城北区16号地）居住项目21.2315.2127.58居住9.075664金地集团5大兴区黄村19号商业金融和混合用地、20号居住项目23.4716.2345.8居住、商业金融9.076605绿地集团6大兴区黄村（新城北区2号地）住宅及公建项目用地14.769.122.49居住9.077248保利地产7地铁大兴线枣园路站居住及多功能（一期、三期）项目用地22.0411.3828.21居住9.1210653中建国际8地铁大兴线枣园路站居住及多功能（二期）项目用地7.926.4914.69居住9.1210928新城时代35区域房地产市场黄村核心区可供应项目较少，在售项目价格约17000-19000元/平米。黄村中心板块在售项目分布图东亚马赛公馆83-140三四居，毛坯均价：19000元/㎡嘉域汇商业中心三层集中商业商铺首层售价37600元/平米，二层均价25000元/平米，三层均价20000元/平米36区域房地产市场生物医药基地板块。生物医药基地板块在售项目分布图联港·幸福湾60-130，毛坯均价：14000元/㎡金隅i立方37区域房地产市场38序号宗地名称建设用地(㎡)建筑面积(㎡)容积率交易方式规划用途成交日期起始价(万元)成交价(万元)楼面地价受让单位1北臧村镇居住及配套（租赁房、限价房、回迁房）2461944129911.7招标居住、商业、综合及配套2010-12-10082508.21998北京经开和生物医药产业基地发展公司2生物医药基地东配套11号地113