北京高校物业管理服务人员配置及费用测算指导意见

北京高校物业管理服务人员配置及费用测算指导意见（2019版）（征求意见稿）北京市高等教育学会后勤研究分会北京高校物业管理服务人员配置与费用测算指导意见（2019版）I编制说明北京高校物业管理服务人员配置及费用测算指导意见（以下简称“指导意见”），是北京市高等教育学会后勤研究分会组织专业人员进行编制，并经研究会讨论通过，予以公布。“指导意见”的公布是为了建立并保持高校基本的物业管理服务品质，为物业管理供需双方提供具有参考价值的成本信息。“指导意见”中的人员配置是根据政府法规、行业规范并结合实际需要进行编制，费用测算是参照北京市人力资源和社会保障局发布的《北京市2017年企业工资指导价位》（以下简称“2017工资指导价位”）进行编制。北京高校物业管理服务涉及范围广泛、内容繁多、且具有多变性，因此“指导意见”的编写是一个不断修正完善的过程。现就已编制的有关概念、内容、依据和方法说明如下:1.“指导意见”列表涉及的管理服务内容特指经费用途，主要包括：客服、设施设备运维、园林绿化养护、楼宇场馆管理服务、保洁、秩序维护、消防监控等。2．管理服务内容及要求的编制，是依据政府发布的有关文件、信息，以及物业管理服务实际并结合行业共识。3．楼宇场馆保洁、环境保洁、园林绿化养护等人员配置是以实际维护面积为基数，以行业共识配置人数；消防监控、设施设备运维等人员配置是以工作站为基数，以行业规范配置人数。4.人员费用测算参照“2017工资指导价位”、用人单位必须支付的社会保险费及教育培训费用等综合计算。5.本“指导意见”涉及的人员分为操作人员和管理人员两个层级。操作人员是指对客户、设施设备、园林绿化、楼宇场馆、保洁、消防监控设施等进行直接管理服务的工作人员，其中包括：客服员、设备运行值守维护员、设备维修员、园林绿化工、楼管员、保洁员、消防监控员等。管理人员是指对操作人员、技术、财务、材料、工具、北京高校物业管理服务人员配置与费用测算指导意见（2019版）II文件等进行管理服务的工作人员，其中包括：主任、经理、工程师、技术员、预算员、主管、会计、出纳、报账员、库管、文员等。6.操作人员和管理人员分别有A类和B类之分。A类是指水、电、暖、空调、土建、园林等技术岗位；B类是指除A类以外的非技术岗位。7.按规范要求，由专业企业做定期设施设备维护保养和环境维护工作，其费用应由学校招标确定，包括：供电、供热、制冷、给排水、中水、电梯、消防、安防、智能楼宇、多媒体、楼宇外墙清洗、化粪池清掏、垃圾清运等。8.本“指导意见”涉及的人员配置及费用不包含设施设备定期维护保养、大中修专项、特约服务项目和经营性资产管理服务。配置人员在确保本职任务完成后，征得主管单位同意且在力所能及的条件下，可以为本物业项目提供特约服务、专项施工等业务，并获取相应报酬。9.水、电、暖、空调、土建、园林等专项工程的费用核算，应以北京市最新公布的工程造价为依据。迎新送往、会场布置、悬挂横幅、专项保洁、家政服务等特约服务项目的费用核算，人员费用可以当地小时工市场平均价为依据，材料费用以市场价为依据。10.“指导意见”中所列举的“岗位名称”为普通项目，其他项目如：换热站、自备井、热水器维修、邮政、通讯、秩序维护、车辆管理等管理服务，其人员配置及费用测算可通过评议协商确定。11.本“指导意见”不涉及企业上缴的税费、企业利润、物业管理用房、员工生活用房等间接产生的费用。12.本标准由北京市高等教育学会后勤研究分会物业专业委员会负责解释。北京高校物业管理服务人员配置与费用测算指导意见（2019版）III目录1.人员配置.......................................................................................11.1操作人员配置...............................................................................11.2管理人员配置...............................................................................92.费用测算办法..................................................................................102.1操作人员单体费用..........................................................................102.2管理人员总体费用..........................................................................102.3工具材料费用..............................................................................103.操作人员费用测算实例..........................................................................114.参考引用文献..................................................................................13北京高校物业管理服务人员配置与费用测算指导意见（2019版）11.人员配置1.1操作人员配置岗位名称类别人员数量服务内容及要求630KVA（含）以上区域性高压供配电室值守运行维护每天24小时四班三运转A8人/室1.熟悉并遵守相关法规及各项规章制度，熟练掌握应急预案。健全设备档案。2.经验丰富,持证上岗，定期培训。3.掌握配电室设施设备情况。熟练掌握相关技能，包括：高低压供电运行方式、开关位置、供电范围、操作流程。4.定时巡检，填写记录。保持设备完好运行，发现问题时，应准确判断，及时正确处理并上报。5.认真值守，严格执行交接班制度。6.停送电操作，应填写相关工作票，做好安全组织，按规范程序操作。7.定期检查避雷、接地设施完好性，定期进行相关试验。8.按规范要求，配置安全防护设施，定时清扫设备及配电室卫生。9.制定并组织实施设备维保计划。630KVA以下非区域性供配电室及室外变台、箱变、低压配电室双人巡检维护A2人/20站以下1.熟悉并遵守相关法规及各项规章制度，熟练掌握应急预案。健全设备档案。2.经验丰富,持证上岗，定期培训。3.掌握配电室设施设备情况。熟练掌握相关技能，包括：高低压供电运行方式、开关位置、供电范围、操作流程。4.定时巡检，填写记录。保持设备完好运行，发现问题时，应准确判断，及时正确处理并上报。5.定期检查避雷、接地设施完好性，定期进行相关试验。6.按规范要求，配置安全防护设施，定时清扫设备及配电室卫生。7.制定并组织实施设备维保计划。电梯安全管理A1人/40部以下1.熟悉并遵守相关法规及各项规章制度，熟练掌握应急预案。健全设备档案。2.经验丰富，持证上岗，定期培训。定期开展电梯困人施救演练。3.掌握电梯设备情况，建立健全电梯设备档案。4.认真办理电梯注册、年检、注销等相关工作。5.监督维保合同执行情况。定期专业评估电梯运行情况。6.制定维修改造计划，检查监督维修改造过程，验收维修改造质量。北京高校物业管理服务人员配置与费用测算指导意见（2019版）2岗位名称类别人员数量服务内容及要求中水站值守运行维护每天24小时四班三运转A4人/站1.熟悉并遵守相关法规及各项规章制度，熟练掌握应急预案。健全设备档案。2.经验丰富,持证上岗，定期培训。3.掌握中水站设施设备情况。熟练掌握相关技能，严格执行操作规程。4.定时巡检，填写记录。保持设备完好运行，发现问题时，应准确判断，及时正确处理并上报。5.认真值守，严格执行交接班制度。6.按规范要求，24小时消毒，定时检测，专业机构定期化验水质，确保达标。7.按规范要求，配置安全防护设施，定时清扫设备间卫生，及时清理污物，保持通风。8.制定并组织实施设备维保计划。热水锅炉值守运行维护每天24小时四班三运转A8人/站1.熟悉并遵守相关法规及各项规章制度，熟练掌握应急预案。健全设备档案。2.经验丰富,持证上岗，定期培训。3.掌握锅炉设施设备情况。熟练掌握相关技能，严格执行操作规程。4.定时巡检，填写记录。保持设备完好运行，发现问题时，应准确判断，及时正确处理并上报。5.认真值守，严格执行交接班制度。6.认真办理锅炉注册、年检、注销等相关工作。7.按规范要求，进行软化水质化验，确保达标。8.按时供热，保证水温，做好节能环保工作。9.制定并组织实施设备维保计划。有人值守换热站每天24小时四班三运转A5人/站1.熟悉并遵守相关法规及各项规章制度，熟练掌握应急预案。健全设备档案。2.经验丰富,持证上岗，定期培训。3.掌握换热站设施设备情况。熟练掌握相关技能，严格执行操作规程。4.定时巡检，填写记录。保持设备完好运行，发现问题时，应准确判断，及时正确处理并上报。5.认真值守，严格执行交接班制度。6.按规范要求，进行软化水质化验，确保达标。7.按时供暖，保证温度、压力、流量，做好气候补偿等工作。8.制定并组织实施设备维保计划。北京高校物业管理服务人员配置与费用测算指导意见（2019版）3岗位名称类别人员数量服务内容及要求无人值守换热站A2人/20站1.熟悉并遵守相关法规及各项规章制度，熟练掌握应急预案。健全设备档案。2.经验丰富,持证上岗，定期培训。3.掌握换热站设施设备情况。熟练掌握相关技能，严格执行操作规程。4.定时巡检，填写记录。保持设备完好运行，发现问题时，应准确判断，及时正确处理并上报。5.按规范要求，进行软化水质化验，确保达标。6.按时供暖，保证温度、压力、流量，做好气候补偿等工作。7.制定并组织实施设备维保计划。蒸汽锅炉值守运行维护每天24小时四班三运转A8人/站1.熟悉并遵守相关法规及各项规章制度，熟练掌握应急预案。健全设备档案。2.经验丰富,持证上岗，定期培训。3.掌握锅炉设施设备情况。熟练掌握相关技能，严格执行操作规程。4.定时巡检，填写记录。保持设备完好运行，发现问题时，应准确判断，及时正确处理并上报。5.认真值守，严格执行交接班制度。6.认真办理锅炉注册、年检、注销等相关工作。7.按规范要求，进行软化水质化验，确保达标。8.按时供应蒸汽，保证压力，做好节能环保工作。9.制定并组织实施设备维保计划。供暖锅炉值守运行维护每天24小时四班三运转A10人/站（班长兼安全管理员1人，司炉工8人，水质化验员1人）（供暖制冷同处一站，人员可通用）1.熟悉并遵守相关法规及各项规章制度，熟练掌握应急预案。健全设备档案。2.经验丰富,持证上岗，定期培训。3.掌握锅炉设施设备情况。熟练掌握相关技能，严格执行操作规程。4.定时巡检，填写记录。保持设备完好运行，发现问题时，应准确判断，及时正确处理并上报。5.认真值守，严格执行交接班制度。6.认真办理锅炉注册、年检、注销等相关工作。7.按规范要求，进行软化水质化验，确保达标。8.按时供暖，保证温度，做好气候补偿、余热回收、降低污染排放等节能环保工作。9.制定并组织实施设备维保计划。北京高校物业管理服务人员配置与费用测算指导意见（2019版）4岗位名称类别人员数量服务内容及要求浴室运行维护A1人/40个花洒（男女浴室至少2人）1.熟悉并遵守相关法规及各项规章制度，熟练掌握应急预案。健全设备档案。2.持证上岗，定期培训。3.定时巡检，填写记录。保持设备完好运行，发现问题时，应准确判断，及时正确处理并上报。4.认真值守，严格执行交接班制度。5.按时供浴水，保证温度、通风。6.及时清理地面积水，防止滑倒。7.每日清洁经常使用或触摸的物体表面，进行清洗消毒。8.及时及时正确处理晕堂人员、停水停电等突发事件。9.定期对浴室地面、墙面、喷头等设施