卓越世纪中心公寓介绍

•市场水平价格约为2-2.3万/平米•约需投入2000-3000元/平装修•高物业管理费与高中央空调费存在客户接受抗性•市场水平价格约为2.5万/平米•ClicktoaddText•ClicktoaddTextThemeGalleryisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.酒店式公寓商务公寓6、如何吸引市场投资酒店式公寓？酒店式公寓吸引投资者并获得良好的收益，关键在于：一看：位置，是否具备可持续发展潜力；二看：配套，全套生活、商务服务，超市甚至婴儿托管所都要有；三看：物业管理。客户的去留很大程度上取决于物业管理的质量，提供良好的服务是吸引客户的最直接条件，还要有专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理。四看：完整计划。每年、每月，甚至每周的租务计划都应该有；五看：推广。持续、稳定的市场传播是物业发展的基础；六看：整体经济的发展态势。关于公寓的部分思考54江苏大厦商务公寓客户为中小型企业，行业以咨询、设计、文化等服务型、创意型产业为主概况：占地面积：6000平方米建筑面积：88600平方米功能分布：61143实业1525投资3210贸易015金融305科技327IT011电子161633咨询B座A座商务公寓江苏大厦►商务公寓客户行业以咨询、设计、文化等服务型、创意型产业及实业为主；►商务公寓客户大部分为中小型企业；使用面积偏小，多使用1~3个单位；面积在40-120平米之间；►A座咨询行业客户以投资顾问为主，主要是由于A座写字楼部分有较多投资企业。►1-5层：商业裙楼►6-15层：酒店式商务公寓►17层—53层：甲级智能写字楼中心区公寓扫描5凤凰大厦06年购买客户主要以投资为主，08年以自用为主凤凰大厦06年成交客户中，大部分为投资客户；而自用客户多将购买单位作为办公使用。08年购买客户主要为小型报关、海运代理企业自用，与海关大厦入伙有很大关联性。55%26%19%投资投资兼自用自用►商务公寓楼：1-3层：商业，4-10层：服务式公寓，11-29层：商务式公寓；►业务裙楼：1-3层为传媒商业，4-5层为演播厅，6层为会所。06年购买客户08年购买客户中心区公寓扫描金中环酒店式公寓客房部分总建筑面积（平米）套数标准层面积（平米）层高（米）14760235套16403.550-60平米的一房一厅及80-90平米的两房一厅成为CBD酒店式公寓主力房型中心区公寓扫描►酒店式公寓引入国际饭店“金钥匙”管理；►以产权式酒店形式进行经营，主要长租客户为中心区企业高管，大部分为商旅人士提供酒店短租；►06年酒店式公寓销售以投资客户为主。项目名称物管公司经营模式功能项目优势客户群租金/管理费用辉盛庭国际公寓新加坡盛酒店管理公司只租不售以酒店式居住为主品牌物管、区位优势90多家世界500强企业高管长期居住地，其中60%为日本、欧美等境外人士管理费3.3元/平米，二房租金在2万/月左右，另加收15%服务费金中环酒店式公寓引入国际饭店“金钥匙”管理产权式经营以酒店式居住为主CBD综合体，地铁物业跨国企业高管和外籍人士，如日本人，韩国人等管理费12元/平米·月，50平米租金12000元/月，60平米租金13500元/月东方银座法国雅高自有物业出租酒店式居住为主区位优势，品牌物管跨国公司高管，50%以上外籍人士租金11000元/月，140平米泰格公寓新加坡辉盛酒店管理公司只租不售酒店式居住为主区位优势，品牌物管蛇口外籍人士为主，以长租客为主60平米1.6万/月，94平米2万/月，140平米约2.5万/月波托菲诺·国际公寓华侨城物业管理公司只租不售以酒店式居住为主区位优势，周边配套外企管理人员或技术人员/国内驻深企高管，以韩国人、日本人居多，长租客为主150-450元/平米·月（1房1厅1.8万/平米·月）酒店式公寓高端客户以租赁为主，较少购买，其对租金的敏感度较低。酒店式公寓深圳公寓以海内外驻深机构的高级商务人员、外籍人士、小型企业为主要用户，大部分倾向租赁物业；其中小型企业及部分深港居民有购买需求。目的需求使用状况客户群体自用主要强调酒店式公寓的居住配套，位置佳购置自用型的深圳和香港商务人士自用酒店式公寓兼具居住和办公功能购置/租赁深圳的小企业和SOHO族购置租赁租赁作为员工宿舍、客户接待等一般会选择酒店，但也有部分会购买或租用酒店式公寓，以方便居住办公主要作为住所或办公自用自用经常往来深圳的国内外商务人员其它海内外常驻深圳机构的管理人员和技术人员深圳公寓客户基本情况►咨询型、创意型服务性企业等人均产值较高的中小型企业；►使用面积较小，对售价/租金的承受能力相对较高；►为获取地段优势并提升企业形象；►追随上游企业以获取企业业务上的便利。中心区公寓内企业特征：公寓功能模糊化认可中心区高形象的中小企业与写字楼内客户存在上下游关系中大型企业管理层外资企业高级职员中心区往来商务人士企业宾客接待居住办公完全投资兼容型投资专业投资人士经济状况良好的投资公司中大型企业管理层中大型私营企业企业主外资企业高级职员投资型自住型最大化扩大客户群重点客户启示楼层客厅公寓卖点突出化设置集商务、休闲为一体的多功能空间，满足洽谈、会友等需求。在卓越世纪中心公寓，每一个楼层的安排都是精致和违背常规的每一个楼层上不同的“表演”只是城市景象的一个片段会议谈判场所酒店式公寓—LightBar酒店式公寓—11F17层室内高尔夫球场。这也许是楼层中最极端的项目。绿草、树林、湖全是真的，自然在楼体里重生。（将自然变成了超自然——Super-Nature)17F20-35F20-35层只安排了卧室12层，一个游泳池占据了整个楼层，一出电梯几乎直接进入水池。夜晚池底的照明系统将水池变得通亮，整个楼层的水和游泳者仿佛漂浮与半空中12F10层保健医疗区。10F从9层电梯一出来，来访者将发现自己在一条昏暗的门廊里，直接通向更衣室，脱下衣服戴上拳击手套，进入隔壁拳击房间更衣室也用作牡蛎餐厅，在这里可以俯瞰整个哈德逊的景色。戴着拳击手套、享用着牡蛎——这就是9层的情形（21世纪的行动方式）9F底下几层设置了常规的体育项目1-8FtheDowntownAthleticClub(下城俱乐部)酒店式公寓服务内容每周三次客房清理服务每日免费早餐服务宽带网络接口服务至重要商务和购物区的免费定时穿梭班车服务免费停车位服务前台、宾客服务以及二十四小时保安服务插卡式个人管理电梯服务保姆服务票务预定服务国际卫星电视服务免费健身房服务多功能会所服务国际商务翻译服务免费儿童室内游戏室服务免费室内恒温泳池服务电视监控保卫系统服务洗衣服务及干洗服务专为住客以及家庭成员提供特殊活动服务为不同类型住客专身定制合适的服务项目套餐让服务创造价值广州二沙岛岭南会•通过高档服务与高级配套设施，提升项目品质和附加值；•通过本项目目标客户与项目品质形成互动，塑造独特魅力。从项目的3个关键问题出发，总结报告各部份给予的启示及后续的工作方向项目启示及工作方向6