合同法课件(第十章财产用益类合同)

第十章财产用益类合同第十章教学要求案例分析：租赁物致人损害谁担责？讲授内容：第一节财产用益类合同概述第二节租赁合同第三节借贷（借用）合同第四节融资租赁合同重点难点：融资租赁合同与租赁、借用的区别，合同效力的界定。课时安排：3课时案例分析：租赁物致人损害谁担责？案情简介：1999年10月3日，A建筑公司为增加自身建筑能力，准备购入德国C公司的X高空操作设备。但因资金不够，遂找到B租赁公司请求其以融资租赁方式为自己购买X设备，B公司遂分别与A公司、C公司签订了租赁合同和买卖合同。1999年10月30日，设备运到，经安装调试合格。1999年11月30日，A公司工作人员李某操作X设备时，X设备上的零件突然脱落，案情简介将路人D砸伤。D遂要求A公司赔偿。A公司称设备并不属于自己所有，自己只是使用者，D应向B公司要求赔偿。B公司称X设备实质是为A公司所买，并供其占有、使用、收益，发生砸伤事件也因A公司员工操作不慎所致，应由A公司承担责任。1.什么是融资租赁合同？其与租赁合同有何不同？2.本案A与B订立的是什么样的合同？双方因发生哪些权利义务关系？3.本案A工作人员操作失误致D受损害，其责任应由谁来承担？为什么？第一节财产用益类合同概述一、财产用益合同的概念、特征是指以转移财产用益权为内容的合同，即由合同当事人一方向他方转移标的物的占有，他方在占有期限内取得对标的物的使用、收益的合同。（一）只发生财产使用权转移的结果（二）标的物，只能是现实存在的物且为特定物。（三）既可以是有偿的，也可以是无偿的。二、财产用益合同的类型财产租赁合同、融资租赁合同、借贷合同第二节租赁合同一、租赁合同的概念、特征二、几类无效的租赁合同三、出租人的义务四、承租人的义务五、承租人权利六、关于转租七、一房多租的处理八、租赁房屋的添附处理九、租赁合同的解除权体系一、租赁合同的概念、特征（一）概念：租赁合同，是指出租人将租赁物交付承租人占有、使用、收益，承租人支付租金的合同。（二）特征：1、租赁合同的标的物可以是不动产，也可以是动产；2、租赁合同是转移财产使用权的合同：承租人获得的是占有、使用、收益权，而非所有权，区别于买卖合同；3、租赁合同是诺成、有偿、双务合同4、租赁合同为持续性合同，受一定期限约束。租赁合同的最长期限是20年。5、长期租赁合同是要式合同（《合同法》第215条）。另依据《城市房地产管理法》第53条，城市私有房屋租赁合同也是要式合同，但并非特殊要式合同，此处的登记并非该合同的生效要件而属于备案，所以《房屋租赁合同解释》第4条第1款强调不得以其没有办理登记手续而主张无效。《合同法》第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。《城市房地产管理法》第五十三条房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。《房屋租赁合同解释》第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。……………………………………………………………….。二、几类无效的租赁合同《房屋租赁合同解释》第2~5条规定了几类无效的租赁合同：第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。（一）从第2~3条看，租赁合同无效的原因就是因为房屋本身的原因—建设工程规划许可证以及临时建筑未经批准的；（二）无效房屋租赁合同的处理：1、当事人不可以请求支付租金，但可以请求占有使用费，两者性质不同；2、当事人可以请求对方承担缔约过失责任。三、出租人的义务（一）适租义务保证租赁物在租赁期间符合约定用途；违反该义务构成根本违约，承租人得解除合同；例.甲租给乙一辆汽车，交给乙后，汽车发动不起来，经查该汽车的发动机已经报废，则乙可解除合同。（二）维修义务若出租人不尽此义务，承租人可自行维修，费用由出租人承担，据不承担的，承租人可在应交的租金中进行抵销（《合同法》第221条）（三）权利瑕疵担保责任因第三人主张权利导致承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人得减少或不付租金（《合同法》第228条）《合同法》第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。四、承租人的义务（一）正当使用的义务根据此义务，租赁物正常损耗的，承租人免责；违反此义务，出租人可解除合同并要求赔偿损失（《合同法》第218、219条）第二百一十八条承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。（二）妥善保管义务否则，应承担损害赔偿责任（三）禁止添附义务不经同意，不得对租赁物进行改善、增设行为；否则，出租人可主张违约损害赔偿，也可主张侵权损害赔偿，还可主张物上请求权（如停止妨害、恢复原状等。）当然，前两项主张只能选择其一行使（请求权竞合）。择一行使，与物上请求权并行不悖。（四）禁止转租义务不经同意，不得转租。（五）支付租金的义务无正当理由迟延支付，经催告后于合理期间内仍不支付的，出租人得解除合同。（六）返还租赁物义务租赁合同终止，应返还租赁物。五、承租人的权利（一）占有、使用、收益权（《合同法》第225条）第二百二十五条在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。（二）买卖不破租赁（《合同法》第229条）第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。“买卖不破租赁”是指在租赁期间租赁物所有权变动的，租赁合同对受让人继续有效。这是债权对抗所有权的一个特例，也是物权优先于债权的一个例外。但是，买卖不破租赁也有例外，其中最典型体现在“先抵押后租赁”的场合（《物权法》第190条），对此《房屋租赁合同解释》第20条再次予以强调。《物权法》第一百九十条…………………………………….。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《房屋租赁合同解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。租赁合同本为一种债权债务关系。在早期民法上，承租人只能向出租人本人主张对租赁物的使用、收益、租赁权不能对抗对三人。这种权利的配置反映了重视所有权、相对轻视使用、用益权的观念。随着社会经济的发展，民法逐渐地承认在房屋等财产的租赁关系中，租赁物所有权在租赁期间内的转移并不影响承租人的权利，原租赁合同对受让租赁物的第三人仍然有效，该第三人不得解除租赁合同，此即“买卖不破租赁”原则。这一原则突破了传统的合同相对性原则，使租赁权具有了对抗第三人的效力。这种情况也被称为“租赁权的物权化”或“债权的物权化”。需要特别注意的是，“买卖不破租赁”原则适用于所有的租赁合同，而承租人享有的优先购买权仅限于房屋租赁合同。（三）优先购买权（仅限于房屋租赁合同，《合同法》第230条）第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。1、法理：房屋的承租人的优先购买权的法理依据，是为了保护承租人的居住利益，此处《房屋租赁合同解释》第24条规定了四种承租人不得主张优先购买权的情形：第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。2、关于优先权的救济：依《民法通则意见》第118条，承租人的优先购买权受侵害的，可请求法院确认买卖无效。但是《房屋租赁合同解释》第21条废止了这一规定，这是为了保护第三人利益与维护交易的安全，但同时给出的救济途径是：请求出租人承担损害赔偿责任。《民法通则意见》118、出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。《房屋租赁合同解释》第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。3、两个特殊场合下的优先权的行使：《房屋租赁合同解释》第22~23条第二十二条出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。第二十三条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。（四）同租人的继续租赁权与承租人生前共同居住的人享有继续租赁请求权（《合同法》第234条）《房屋租赁合同解释》第19条将这一规定的适用对象扩张解释，扩张到“共同经营人”、“合伙人”身上。《合同法》第二百三十四条承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。《房屋租赁合同解释》第十九条承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。六、关于转租（一）经出租人同意，承租人可以转租此时存在两个租赁合同，出租人、承租人和次承租人三人的关系是：1、出租人与次承租人之间无合同关系；2、若无特别约定，承租人可以从中赚取租金的差价；3、次承租人损害租赁物的，有关权利主张的方式为：（1）承租人就次承租人行为对出租人负责，承担损害赔偿责任（合同相对性）；（2）其后，承租人可向次承租人主张违约损害赔偿；（3）出租人不可以直接向次承租人主张违约损害赔偿（合同相对性）；（4）出租人可以基于所有人地位向次承租人主张侵权损害赔偿或物上请求权。57.丁某将其所有的房屋出租给方某，方某将该房屋转租给唐某。下列哪些表述是正确的？（）（2011年卷三多选第57题）A.丁某在租期内基于房屋所有权可以对方某主张返还请求权，方某可以基于其与丁某的合法的租赁关系主张抗辩权B.方某未经丁某同意将房屋转租，并已实际交