合同的签定

买卖及租赁合同讲师:张中普合同的签订作为二手房经纪活动过程中专业知识要求最高的环节，由于交易过程的复杂性和情况的多样性，签订合同时我们应该在签合同前做好相关的准备工作（税费的计算、买房人）的征信及贷款的落实），书写合同时注意细节，灵活不失原则，少作承诺，合理的解释合同条款，实际工作中我们接触最多是买卖合同和租赁合同，结合实际工作中遇到的问题和大家探讨一下在签订这两份合同应该重点注意的方面。调查1、我们现用的《买卖合同》和《租房合同》认真阅读三遍以上的请举手？2、能够独立操单请举手?3、大家认为签单最为重要的是信心、专业知还是经验？•一.合同的概念及相关知识准备•1.合同：又称契约，是平等主体自然人、法人或其他组织之间设立变更、终止民事权利义务关系的意思、表示一致的协议。•2.合同的特征：•（1）合同是平等主体之间的民事法律关系。平等地位不因政治权利，经济实力而不同。•（2）合同是两方以上当事人的法律行为。•（3）合同是从法律上明确当事人之间特殊权利和义务的文件•（4）合同是具有相应法律效力的协议二、签定合同注意事项1、当事人即签定合同主体资格（1）产权人、共有人、买售人；（2）主要明确产权处置权，归属权，了解手续的复杂性，程序的繁杂性，涉员的多少（3）让有处置权的人签字、有决定权的人签字2、标的物即房屋的详细坐落1、以产权坐落为准且标注土地证情况2、产别（私有，全民所有，股份制，有限责任）3、数量4、面积（以“产权登记为准字样“或明确产权面积）5、结构（混合，钢混）6、配套设施（如水，电，气，收视，太阳能）合同前的准备1、卖方所提供的材料。2、买方所提供的材料。3、贷款的先落实贷款的情况，征信记录是否正常及贷款额度。4、税费的计算。3、价款房款配套费维修基金税款佣金4、费用承担明确税、费的承担范围5、定金的收取1、房东收取（留下产权证）2、中介方收取（代保管行为）6、办理期限1、买卖双方材料准备情况，2、尽量做到快定、快办、快结7、付款方式：付款时间，金额，条件三者必不可少1、一次性付款：当买方看到属于自己名字的“收件收据”回执单及将房屋交付给买方且结清上述房屋相关费用当日全部付清2、分期付款：当买方看到属于自己名字的“收件收据”回执单当日首付人民币XXXXX，余款XXXX待买房通过银行按揭贷款放款当日支付8、结房交房1、时间限制2、结清转让前的相关费用3、相关票据的移交4、到相关部门更名，更换电话号码9、佣金的收取中介佣金（买方和卖方）居间担保费10、违约责任违约责任承担：违约责任一定要明确，清晰化，要具有针对性：1、按房产总值比例2、定金法则注意定金与订金的区别：定金具有惩罚性订金不具有惩罚性11、补充协议：书面协议（1）户口迁移；（2）垫资赎楼；（3）水电押金及交房时的房屋状况；（4）家私电器等。（5）其它约定：承诺一定要标准化，所谓：“言必行，行必果”12、签章，捺印，日期1、签订合同时最好不留联系电话2、让有处置权的人签字、有决定权的人签字三、签订合同应注意的细节1、严谨性（细节）；2、自己签字；3、与谈判的内容一致；4、时间控制；5、各类收条与合同一致。四、收条1、证件代管：涉及当事人、坐落、权属证书、数量、证号写明“代管行为”2、定金代管：涉及当事人、坐落、定金数额、写明“代管行为”并让其房主签字认可。五、租房议价合同委托方（甲方）:身份证号：受托方（乙方）:昆明荣城房地产经纪有限公司甲、乙双方自愿协商就租房事宜，达成如下协议：一、乙方带领甲方实地看位于昆明市号房屋，甲方有租赁意向，特委托乙方与出租房商议价格，为表示诚意，甲方交给乙方议价金人民币（大写）：，（小写）￥：作为该房的议价保证金。二、若乙方在年月日将此房价格谈到人民币。视为甲方同意租赁上述房屋，议价保证金自动转为租房定金，甲方保证积极配合签订相关合同。否则所交议价金甲方无权索回。若乙方未能在约定时限内完成甲方委托事项，则乙方全额退还甲方所交议价金，且不收取甲方任何费用。三、中介服务费人民币（￥：），由甲方承担；此费用在签订租房合同时一次性付清给乙方。四、本协议一式二份，双方各执一份，甲方签字乙方盖章后生效。备注：甲方：乙方：昆明荣城房地产经纪有限公司经办人：年月日六、不能出租的房屋•（1）未依法取得《房屋所有权证》的；•（2）司法机关合同和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的；•（3）未取得共有所有人同意的；•（4）全由权属有争议的；•（5）属于违章建筑的；•（6）不符合安全标准的；•（7）抵押，未经抵押权人同意的；七、租房合同•1、出租方、承租方及代理人资格审查;•（书面委托、共有人）；•2、坐落、现状（装修、家具家电）、用途(住宅和非非住宅)；•3、租金、押金及付款方式；•4、租期及续约的情况；（最长20年）5、房屋装修、损毁及修缮（1）自然损毁——房东；（2）人为损毁——客户；（3）装修损毁——客户。6、相关费用的承担（物管费、工商税务、维修费等）7、家私电器（最重要）；中介费的收取。8.关于转租因为承租方只有使用权，所以转租必须经得出租方同意方可转让，且用途不得随意更改。尤其是《物权法》出台后对房屋用途更加重要的。转租期限不得超过原租赁期限。9、关于违约（1）出租方未按时交房：退回所交租金赔偿2个月租金；（2）出租方提前终止合同；退回剩余租金，赔偿2个月租金；（3）承租方不能按时交纳租金，赔日租金的5%；（4）承租方提前退房，赔2个月租金；（5）承租方私自转租和更改用途依约定处理。10、相关注意事项1、租金收条和押金收条的写法2、抄水、电、煤气3、备注4、签字、纳印、落款谢谢聆听!