梁行五里河城最新招标书

戴德梁行房地产咨询（大连）有限公司“五里河城”（一期）前期物业管理投标文件共45页第1页第三部分：物业管理服务方案及管理指标一、戴德梁行房地产咨询（大连）有限公司介绍：戴德梁行是一家全球性的大型房地产专业服务公司，同时也是中国国内首家外商独资的房地产服务公司。本公司前身是香港梁振英测量师行，在2000年与新加坡戴玉祥产业资询公司、英国的DTZ(Debemben)公司共同组成戴德梁行。戴德梁行经营业务涉及房地产开发、销售及管理的全过程，包括土地估价，房地产开发前期调研论证，房产地销售策划、销售代理，工程项目管理、物业管理及酒店经营预算等。戴德梁行旗下共有6500多名专业技术人员分别在33个国家125间分公司为客房提供优质的服务。本公司的物业管理业务发展迅速稳定。除服务于国外著名物业外，在国内亦有许多大型房地产项目提供不同形式的物业管理的成功范例。目前本公司仅在中国内地已管理300多个楼盘，超过3000万平米面积的不同类型的优质物业及设施。由沈阳中雁房产投资发展有限公司投资兴建的沈阳“五里河城”房地产项目自2004年5月开工建设以来，开发商本着建设精品，造福社会的经营理念，严格质量管理，精心组织施工使我们高兴地看到沈阳中雁房产公司是一家年轻、实力雄厚，具有现代意识，蓬勃向上的房产开发公司。“五里河城”项目是该公司在沈阳为广大市民精心打造的一个品质优良的房产项目。项目建成后将成为沈阳市同类型物业的典范。而这正是本公司决定参与“五里河城”一期项目物业管理招投标的重要原因之一。我们坚信，梁行的优质物业管理服务与中雁公司优良的房产项目的完美合作，必然会提升“五里河城”的价值，在业主享受管家式贴心式服务的同时最终会引领整个五里河区域在沈阳地区的CBD中心区的位置。二、戴德梁行公司管理理念：戴德梁行所提供的物业管理服务本着受物业所有人和物业使用人的委托，运用现代管理理念与服务技术，按照委托管理合同的内容对已交付使用各类型物业实施企业化、社会化、专业化、规范化的管理。为物业的产权人和使用人提供高效、周到的服务，创戴德梁行房地产咨询（大连）有限公司“五里河城”（一期）前期物业管理投标文件共45页第2页造安全、整洁、方便的居住和经营环境。提高物业的使用价值和经济价值。戴德梁行所提供的专业化的物业管理与服务是通过委托管理合同，按照物业产权人和使用人的要求而实施的规范化管理和行政福利型管理终身制转变为企业经营型的聘用制。在这样的机制下能够从根本与改进物业管理工作中服务态度的转变。促进服务质量的改善和管理水平的提高。从而使开发商所开发、销售的物业达到保值、升值的目的。为开发商进一步扩大房地产开发和经营获得了较佳的品种品牌效应与市场效应。三、梁行对五里河城物业管理项目所定制之管理服务内容认真落实物业管理的各项规章制度，将管理溶于服务之中，在最大程度上为业主提供方便。重视培训员工工作，做到文明管理，热情服务；认真对待业主的意见及投诉。做到一般投诉，当时解决，遗留问题投诉，负责协调解决，决不推托。本着为业主节约每一分钱的工作态度，组织精干的员工队伍，提高工作效率和服务水平，让购房业主满意。1、为该项目设立专业的物业管理处，实行综合一体化管理。2、管理人员佩戴明显标识牌，持证上岗。3、实行“酒店一站式”服务，设立24小时接待中心、24小时服务热线电话。4、与业主签订规范的物业管理合同，责、权、利关系明确。5、制定各类管理人员的岗位职责，内部管理运作及考核制度，制定业主公约、住户手册和小区公众管理制度及完善的管理工作流程。6、保证档案资料齐全，管理完善，分类合理，方便检索。7、配置计算机系统并保证其有效运用。8、房屋管理维修养护：（1）建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：屋顶、外墙、承重结构、楼梯间、电梯前室、走廊通道、门厅等；（2）共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上、下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、高压水泵房、电梯及消防设施等；戴德梁行房地产咨询（大连）有限公司“五里河城”（一期）前期物业管理投标文件共45页第3页（3）市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：小区道路、室外给、排水管道、化粪井、污水井、池、停车场等；（4）实行“唱诺制”服务，建立装修管理制度，无违章装修，无乱搭建、乱张贴悬挂等现象。（5）保证房屋本体公用设施整洁，公用楼梯、天台、通道等无违章占用。（6）保证所辖物业范围内无擅自改变房屋用途的现象，栋号有明显标志，主要入口处和主要路口公共地方有引路标识。（7）坚持房屋修缮制度及值班制度，采取便民报修措施，建立回访制度，并做回访记录。（8）制定年度房屋养护计划并抓好落实。（9）房屋完好率达100%，维修合格率达100%。（10）公用设施、设备的维修、养护工作都制定有切实可行的维修、保养方案，每日有专人进行检查；一般故障1小时内解决，特殊故障当日解决，严重、罕见故障启动应急程序。9保安消防及车辆管理（1）保安和车辆实行一体化管理。建立专业化保安队伍，落实巡逻及管理制度，实行准军事化管理和训练。保安人员有统一着装，熟悉辖区情况，认真负责，文件值勤言行规范。（2）保证消防设施设备完好无损。（4）在可以危及住户安全处设立明显标识并制定防范措施。（5）停车场管理制度落实，设立专职人员管理，车辆进出设卡并有登记。实行车位有偿使用和保管区分制度，本年度无因管理公司责任造成车辆损坏和丢失。（6）非机动车辆管理制度落实，管理有序、停放整齐。（7）主要入口、通道设立24小时防卫值勤制度，业主、住户、来访人员进出管理有序。设立24小时安全防范巡视。戴德梁行房地产咨询（大连）有限公司“五里河城”（一期）前期物业管理投标文件共45页第4页（8）建立应急救助预案，实行救助，设立24小时求助电话。（9）建立消防组织，向业主及住户开展消防知识宣传。（10）保证消防通道畅通，消防疏散标志醒目、完好、齐全。10、环境管理（1）清洁实行一体化管理，有专业的清洁保洁队伍，管理制度落实。按写字间、住宅、商铺等不同清洁标准进行清洁与保洁。公共环境卫生，包括：公共楼道、通道、电梯间、走廓、公共楼梯、小区内道路、公共场地的清洁卫生、垃圾的收集；（2）环卫设备齐全完好，有垃圾收集设施、中转设施等，垃圾日产日清。（3）整体环境及坏卫设施随时保持清洁，定期进行卫生消杀。（4）住宅区内无违反规定饲养家禽、家畜现象。（5）管道畅通，确保区内公用雨水、污水管道通畅通，污水井、化粪井及排污管道每周专人检查1次，及时清淘。（6）蚊虫消杀及时，无重大鼠虫危害；（7）定期修剪园区绿化，养护草坪及各类树木、园艺盆裁。小区公共绿地、庭院绿地及道路两侧绿地合理分布，花坛、树木、建筑小品配置得当；（8）加强绿化日常管理，包括水分管理、施肥、修剪、病虫防治等，对老化、死亡、损坏植物及时补种或更换。11、公用配套设施、设备及场所管理（1）按规划标准管理公用配套设施、设备和场地，无缺漏或违章私自改动原规划行为，无擅自侵占公共设施或场地的现象，运营正常。公用设施、设备、场地完好率达到98%以上。（2）道路畅通无损坏，路面平坦整洁，排水畅通。（3）公用排污、排雨水管线设施完好无损。（4）路灯完好率达98%以上。（5）商用电梯每日设专人检查，开闭电梯并负责电梯内、外的清洁卫生。戴德梁行房地产咨询（大连）有限公司“五里河城”（一期）前期物业管理投标文件共45页第5页（6）住宅电梯24小时开放运行，专人管理。12、业户管理（1）工作原则：服务第一；工作标准：业户满意；工作态度：认真负责。（2）负责所辖物业范围内的客户服务事务。为客户答疑解难，处理客户投诉并跟踪事件解决；（3）建立建全各种接待、投诉、报修程序与工作流程。接报投诉及解决：一般事件:30分钟之内处理完毕、较复杂事件；3小时之内处理完毕、复杂事件；3天之内处理完毕(书面通知)特别复杂事件；与客户另行商定(书面通知)（4）各项办理业主入住程序准确及时，流程简捷。四、财务管理1）本着取之于民，用之于民的原则，服务内容公开，服务项目公开合理，无违反规定乱收费现象2）物业公司定期将物业管理的相关帐目公开公示，请业主进行监督。五、人员管理1、人员培训有计划、有考核、有记录，制度落实到2、有各类人员言行具体规范。3、各类人员的从业资格符合相应的规定和标准。4、有各类人员业绩和工作量化考核制度，考核记录完善5、各类人员悉物业情况和本岗位责任制、考核标准，服务意识和态度好，敬业精神强。六、社区文化创建与推宣秉承戴德梁行物业管理的宗旨，不断完善企业自身发展及物业管理体系，竭诚为业主提供尽善美的服务，结合梁行企业文化，在“五里河城”物业范围内推广、创建园区文化，实行贴心式服务，全程一站式服务，组织以下活动：引领一种健康、高尚、时尚、和谐的社区环境。戴德梁行房地产咨询（大连）有限公司“五里河城”（一期）前期物业管理投标文件共45页第6页1）加强与业主的人性化的沟通与协调。营建一种良好的合谐共建的园区氛围。也为业户之间搭建友邻共处的桥梁。使业户能充分理解与支持园区内的各项管理规定。定期出版“五里河城”物业管理期刊及业主网站等，公布物业公司管理的相关内容，定期调查业主对物业管理的满意率及意见，持续改进。2）针对不同年龄段及不同需求的业主，为各年龄段的业主组织各种文娱活动。为儿童提供游乐场所、各类阅览室。组织中老年人开展各种健身活动，医疗保健咨询等。3）针对园区内白领阶层较多的特点，组织开展各种活动，组织网球、高尔夫球比赛，组织远游或自驾车旅行。4）节假日装饰装点园区，举办各种游艺活动。5）积级协助街道、派出所、居民委员会开展各项工作。6）积极配合商业、邮电、银行等部门开展便民服务。7）园区内有娱乐场所和设施，管理单位定期组织开展健康有益的社区文体活动；10）园区居民支持和配合物业管理的工作，对管理单位的评议，满意率达９５％以上。七、物业管理公司组织架构图（见附件一）八、物业管理公司各部门岗位职责（一）财务管理部1、负责物业公司的经济核算，编制公司财务管理办法及财务计划和费用预算，有效的筹划和运用公司资金，做好公司各项资金的收取与支出管理。2、资产核算，每月统计低值易耗品，每半年核查一次固定资产。3、财务公关，协调物业公司与银行及相关政府部门的合作关系4、制定财务预算，严格控制费用支出，协助总物业经理做好物业公司的财务管理工作。5、做好公司各项资金的收取与支出管理；6、统一规范管理公司各票据和帐目，杜绝管理处资金流失7、负责财务统计和会计科目、报表及年终结算工作，并妥善保管会计凭证、帐单、报戴德梁行房地产咨询（大连）有限公司“五里河城”（一期）前期物业管理投标文件共45页第7页表和其它档案资料；（二）物业管理部1．负责所辖物业范围内的客户服务事务。为客户答疑解难，处理客户投诉并跟踪事件解决；2．巡视检查物业内各项设施和环境，负责所辖物业范围内清洁工作，保证垃圾清运及时且无重大鼠虫危害；3．负责园区绿化，定期修剪、养护草坪及各类树木、园艺盆裁。4．负责对相关政府部门的公关联系，组织安排园区接待、人员参观、节日庆典；5．制定相关物业管理类文件、表单及规章制度等；6．维护保养本部门各类设备，每月定期盘点各类消耗品；10.负责物业管理部对外联络工作，组织及安排接待、参观、节日庆典等公关活动；（三）综合管理部1.负责公司人力资源管理工作，负责人员招聘、培训、入职、离职办理相关手续；2.负责员工考核、奖惩、调配工作。协调劳资双方的关系，起沟通桥梁的作用；3.根据有关法规及物业管理处的具体情况，制订人事、行政管理制度，并监督执行情况；协助其它职能部门制订有关规章制度，及监督公司各项政策的落实情况，为各部门的工作提供必要的服务；4.起草、下发公司对各部门及对外的各类文件。并负责监督执行及追踪回馈信息。5.安排员工应有的各项福利，组织公司各种大型活动及员工联谊活动；6.负责与政府有关部门的联络，建立良好的工作关系；7.管理员工餐厅、浴池及其它公司公共文体设施；8.负责物业管理处后勤物品采买及办公用品库的管理。9.负责企业文化的推宣、ISO体系认证及推广执行；