3房地产开发项目可行性研究

第三章房地产开发项目可行性研究第一节概述第二节房地产开发项目费用测算第三节房地产开发项目经济评价第四节房地产开发投资风险与不确定性分析第五节房地产开发项目可行性研究报告的撰写2第一节概述一、可行性研究的作用二、可行性研究的内容三、可行性研究的阶段四、可行性研究的步骤RealEstateDevelopment&Operation3一、项目可行性研究的作用投资决策提供依据资金筹措的依据开发商与有关部门、企业签订协议、合同的依据编制下阶段规划设计的依据第一节概述RealEstateDevelopment&Operation4二、可行性研究的内容1、总论项目名称、区位、项目提出的背景、开发建设的必要性、主要技术指标、经济指标等。2、市场调查和需求分析房地产市场销售调查和需求预测开发项目的销售或出租前景分析市场范围的确定和租售对象分析3、开发项目场地的现状与建设条件分析第一节概述RealEstateDevelopment&Operation5二、项目可行性研究的内容4、规划设计方案规划、建筑、环境设计5、项目的建设进度安排附图6、投资估算附表7、资源供应资金、建筑材料、建筑设备、施工力量的组织计划。（人、财、物）第一节概述RealEstateDevelopment&Operation6项目实施进度计划表（年、季度）步骤20092010201120121234123412341234前期一期二期三期RealEstateDevelopment&Operation7序号项目单价总金额（万元）1建设投资1.1土地取得费用250701.2建安工程费用874061.3小区配套费140元/M2104511.4道路、绿化、景点费用80元/M259721.5项目研究咨询、规划、设计费20元/M214931.6各种配套税费180元/M2134371.7项目管理费2622.21.8销售费用1.9不可预见费3114.9建设投资合计149566.12建设期利息9466.53项目总投资159032.64总建筑面积单位投资2130.37元/M2项目总投资估算表RealEstateDevelopment&Operation8二、项目可行性研究的内容8、经济分析和财务评价基本表格对销售收入、总投资、经营成本、预期利润、税金等进行现金流量分析对项目的总投资、销售收入、工期、折现率等因素的变化作敏感性分析和盈亏分析。第一节概述RealEstateDevelopment&Operation91、建筑工程费用估算表2、国内设备购置费估算表3、安装工程费用估算表4、工程建设其它费用估算表5、项目投入总资金估算表6、分年资金投入计划与资金筹措表7、销售收入和税金及附加估算表8、项目现金流量表9、项目资本金现金流量表10、损益和利润分配表11、资金来源与运用表12、外汇平衡表13、借款偿还计划表14、敏感性分析表可行性研究的表格RealEstateDevelopment&Operation10二、项目可行性研究的内容9、社会经济评价10、结论第一节概述RealEstateDevelopment&Operation11三、可行性研究的阶段投资机会研究精度±30%初步可行性研究±20%详细可行性研究±10%项目评价第一节概述RealEstateDevelopment&Operation12投资机会研究该阶段的主要任务是建设项目和投资机会做出鉴定，提出建设项目投资方向建议。即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。该阶段的主要成果是提出项目建议。如果机会研究认为是可行的，就可以进行下一阶段的工作。投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是详细的分析。该阶段耗时约1-3个月，投资估算精确度为+30%，研究费用一般占总投资的0.2%-0.8%RealEstateDevelopment&Operation13初步可行性研究也称为“预可行性研究”，是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。这一阶段并不是可行性研究必不可少的阶段，只有在前面机会研究对项目效益有所怀疑的时候才进行。其主要任务是确定是否进行下一步详细可行性研究。该阶段耗时约4-6个月，初步可行性研究阶段投资估算的精度可达+20%，所需费用约占总投资的0.25%-1.5%此阶段的主要成果是初步可行性研究报告。RealEstateDevelopment&Operation14详细可行性研究即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是建设项目投资决策的基础，是在对市场、选址、建设方案等深入研究的基础上，深入细致地分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性，减少项目的不确定性，对可能出现的风险制定防范措施，提出项目投资的可行性和选择依据标准。该阶段耗时需要8-12个月或者更长，投资估算的精确度为±10%，研究费用一般小型项目占总投资的1.0%-3.0%,大型复杂的工程约占0.2%-1.0%。该阶段的主要成果是提出项目建议。RealEstateDevelopment&Operation15项目评价政府计划管理部门在对项目进行审批前，会委托有资格的咨询评估机构对项目可行性研究报告进行评估论证，分析该可行性研究的可靠性和真实性，判断项目是否可行。根据评价结果，决定是否同意项目建设。一般而言，大中型和限额以上的项目和重要的小型项目，都需进行评估，否则任何单位不准审批，更不准组织建设。RealEstateDevelopment&Operation16四、可行性研究的步骤第一节概述组织准备项目设想资料收集及市场调查项目定位开发方案的设计和评价、选择方案选优财务评价详细研究最终成果编制报告RealEstateDevelopment&Operation17第二节房地产开发项目费用测算RealEstateDevelopment&Operation18一、房地产开发项目费用的构成第二节房地产开发项目费用测算RealEstateDevelopment&Operation19一、房地产开发项目费用的构成1、土地费用土地使用权出让金城市建设配套费是因政府投资进行城市基础设施如自来水厂、污水处理厂、煤气厂、供热厂和城市道路等的建设而由受益者分摊的费用。拆迁安置补偿费第二节房地产开发项目费用测算RealEstateDevelopment&Operation20一、房地产开发项目总投资构成2、前期工程费主要包括项目前期规划、设计、可行性研究，水文、地质勘测以及“三通一平”等阶段的费用支出。3、房屋开发费建筑安装工程费公共配套设施建设费基础设施建设费第二节房地产开发项目费用测算RealEstateDevelopment&Operation21一、房地产开发项目总投资构成3、房屋开发费建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等。公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用，主要包括：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。“附属工程费”基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，其费用包括供水、供电、供气、排污、绿化、小区、道路、路灯、环卫设施等建设费用以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。“室外工程费”第二节房地产开发项目费用测算RealEstateDevelopment&Operation22一、房地产开发项目总投资构成4、管理费用是指房地产开发企业行政管理部门为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。主要包括：行政管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、房地产税、车船使用税、土地使用税、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏帐损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管理费用。第二节房地产开发项目费用测算RealEstateDevelopment&Operation23一、房地产开发项目总投资构成5、财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。主要包括：借款和债券利息、金融机构手续费、代理费、外汇汇兑净损失以及其他财务费用。6、销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构的各项费用。主要包括：销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。第二节房地产开发项目费用测算RealEstateDevelopment&Operation24一、房地产开发项目总投资构成7、开发期税费房地产开发项目投资估算中应考虑项目开发期所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。各项税费按照当地有关法规标准估算。这些税费主要包括：市政支管线分摊费、用电权费、分散建设市政公用设施建设费、绿化建设费、电话初装费、建材发展基金、人防工程费等。8、其他费用主要包括：临时用地费、临时建设费、工程造价咨询费、合同公证费、招标管理费、竣工图编制费、保险费等杂项费用。这些费用一般按当地有关部门规定的费率估算。9、不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用的3%～7%估算。第二节房地产开发项目费用测算RealEstateDevelopment&Operation25二、房地产开发项目费用的测算方法1、投资估算的依据1）土地成本资料2）设计方案、图纸3）工程概、预算定额4）造价信息、各类价格指数等5）同类型项目的投资资料6）资金来源、贷款利率7）有关政策和规定第二节房地产开发项目费用测算RealEstateDevelopment&Operation二、房地产开发项目费用的测算方法（1）单位指标估算法（2）单元估算法（3）概算指标法（4）分项造价估算法指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。用建筑物可以容纳的人数或设施单元数乘以每个单元的综合投资得到项目或单项工程总投资的办法。采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标来计算整个工程费用。可以用来估算建筑安装工程费用。RealEstateDevelopment&Operation分项造价估算法27RealEstateDevelopment&Operation28一、财务评价基础知识1、资金的时间价值不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为～。例：1000元存入银行，1年后本利为1120，120为增加值。也即是1000元在1年中的时间价值。就是在1年内让出了1000元货币的使用权而得到的报酬。理解1）随着时间的推移，资金的价值会增加。（资金增值）2）资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。（从消费者的角度看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应作的必要补偿）第三节房地产开发项目经济评价RealEstateDevelopment&Operation29一、财务评价基础知识2、利息与利率利息：占用资金所付出的代价。Fn＝P+InFn－本利和；P－本金；In－利息利率：在单位时间（一个计息周期）内所得的利息额与本金之比。i＝In/P×100%第三节房地产开发项目经济评价RealEstateDevelopment&Operation30一、财务评价基础知识两组概念：A、单利计息与复利计息单：In＝P×n×i息不生息复：In＝P[(1+i)n-1]息生息推导过程第三节房地产开发项目经济评价RealEstateDevelopment&Operation31一、财务评价基础知识两组概念：B、名义利率i与实际利率r复利计算时：名义利率因计息周期不同名义利率≠实际利率例：年利率12%，1000元，1年期。两者关系：第三节房地产开发项目经济评价1mr1imRealEstateDevelopment&Operation32一、财务评价基础知识3、资金等值与现金流量图资