房地产合同法律实务培训PPT

主讲人：海南嘉天律师事务所王龙奎律师13707575286合同法实务操作技能及相关法律问题专题讲座关于合同概念的问题关于合同主体的问题关于合同订立过程的问题关于格式合同的问题大纲关于合同法的相关问题关于合同效力、履行与解除的问题关于违约责任的问题一、关于合同法的相关问题•合同法是调整平等民事主体利用合同进行财产流转或交易而产生的社会关系的法律规范的总和。合同法的适用范围应该为各类由平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更和终止民事权利义务关系的协议。但是，根据《合同法》第2条的规定：“婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。”•合同法的基本原则，是指合同立法的指导思想以及调整合同主体间合同关系所必须遵循的基本方针、准则，其贯通于合同法律规范之中。合同法的基本原则也是制定、解释、执行和研究合同法的基本依据和出发点。•平等原则、公平原则、自愿原则、合法原则、诚实信用原则二、关于合同概念、条款和形式的问题•（一）合同的概念•合同也称为契约、协议，是反映交易的法律形式。我国《合同法》第2条规定，合同是平等主体的自然人、法人及其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。•（二）合同条款内容、形式•合同在生活中也有称“契约”“协议”，而合同条款内容是合同订约主体依法订立，经各方协商一致，达成的合同条款。•合同条款的内容包括（1）当事人的名称或者姓名和住所；（2）标的。标的是合同权利义务指向的对象；（3）数量；（4）质量；（5）价款或报酬；（6）履行期限、地点和方式；（7）违约责任；（8）解决争议的方法。••合同的形式：（1）口头形式；（2）书面形式。比如合同书、信件、电报、电传和传真以及电子数据交换和电子邮件。三、关于合同主体的问题《合同法》中所列的平等主体有三类：自然人、法人和其他组织。•1、自然人自然人是指基于出生而依法成为民事法律关系主体的人。在我国《中华人民共和国民法通则》(以下简称《民法通则》)中，公民与自然人在法律地位上是一样的。但是，自然人的范围要比公民的范围广。公民是指具有本国国籍，依法享有法律所赋予的权利和承担法律所规定的义务的人。在我国，公民是社会中具有中华人民共和国国籍的一切成员。自然人则既包括公民，又包括外国人和无国籍的人。Placeholderforyourownsubheadline自然人民事行为能力分类（1）完全民事行为能力人：A、年满18周岁且精神状态正常，为完全民事行为能力人；B、年满十六周岁不满十八周岁的公民，能够以自己的劳动取得收入，并能维持当地群众一般生活水平的，可以认定为以自己的劳动收入为主要生活来源的完全民事行为能力人。（2）限制民事行为能力人：A、年满10周岁，不满18周岁；B、年满18周岁但精神状态不正常的人。（3）无民事行为能力人：不满10周岁的未成年人及不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人。•2、法人法人是指具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。法人须具备的条件包括：（1）依法成立（2）有必要的财产或者经费(3)有自己的名称、组织机构和场所(4)能够独立承担民事责任。•我国《民法通则》将法人分为两大类企业法人和非企业法人：（1）企业法人是指具有符合国家法律规定的资金数额、企业名称、组织章程、组织机构、住所等法定条件，能够独立承担民事责任，经主管机关核准登记取得法人资格的社会经济组织。（2）非法人企业指不具有企业法人资格但有自己的名称、组织机构、经营场所的营业活动单位，又称经营单位。营业登记的对象是非法人企业和企业法人的非法人分支机构。•3、其他组织其他组织是指依法或者依据有关政策成立，有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的各类组织。四、关于合同订立过程的问题以上只是合同的一般成立要件。实际上由于合同的性质和内容不同，许多合同还可能具有其特定的成立要件。订约当事人对主要条款达成合意合同的成立应具备要约和承诺阶段存在双方或多方订约当事人（一）合同成立的概述1、概念：合同的成立是指订约当事人就合同的主要条款达成合意。2、合同成立的条件：（二）要约•1、概念：要约又称为发盘、出盘、发价或报价等。要约是一方当事人以缔结合同为目的，向对方当事人所作的意思表示。发出要约的人称为要约人，接受要约的人则称为受要约人、相对人和承诺人。•2、要约的主要构成要件：（1）要约是由具有订约能力的特定人作出的意思表示；（2）要约必须具有订立合同的意图；（3）要约必须向要约人希望与其缔结合同的受约人发出；（4）要约的内容必须具体确定。只有具备上述四个要件，才能构成一个有效的要约，并使要约发出后产生应有的拘束力。•3、要约的法律效力：（1）要约的生效时间：我国法律采纳到达主义。（2）要约法律效力的内容：要约在发出以后即对要约人和受要约人产生一定的拘束力。•4、要约的撤回和撤销。（1）所谓要约的撤回是指要约人在发出要约以后，未到达受要约人之前，有权宣告取消要约。根据要约的形式拘束力，任何一项要约都是可以撤回的，只要撤回的通知先于或同时与要约到达受要约人，便能产生撤回的效力。由于撤回是在要约到达受要约人之前作出的，因此在撤回时要约并没有生效，撤回要约也不会影响到受要约人的利益。（2）所谓要约的撤销，是指要约人在要约到达受要约人并生效以后，将该项要约取消、从而使要约的效力归于消灭。要约是允许撤销的。但是，如果要约中规定了承诺期限或者以其他形式表明要约是不可撤销的，或者尽管没有明示要约不可撤销，但受要约人有理由信赖要约是不可撤销的，并且已经为履行合同作了准备工作，则不可撤销要约。如果受要约人在收到要约以后，基于对要约的信赖，已为准备承诺支付了一定的费用，在要约撤销以后应有权要求要约人给予适当补偿。•5、要约失效。所谓要约失效，是指要约丧失了法律拘束力、即不再对要约人和受要约人产生拘束。要约失效以后，受要约人也丧失了其承诺的能力，即使其向要约人表示了承诺，也不能导致合同的成立。1、概念：所谓承诺，是指受要约人同意要约的意思表示，即承诺是指受要约人同意接受要约的条件以缔结合同的意思表示。承诺的法律效力在于一经承诺并送达于要约人，合同便告成立。2、承诺的构成要件：承诺必须由受要约人向要约人作出；承诺必须在规定的期限内到达要约人；承诺的内容必须与要约的内容一致；承诺的方式必须符合要约的要求。3、承诺的效力：（1）生效时间：承诺生效时间以到达要约人时确定。（2）效力：承诺的效果在于使合同成立，即一旦承诺生效，合同便宣告成立。4、承诺的撤回：所谓承诺撤回，是指受要约人在发出承诺通知以后，在承诺正式生效之前撤回其承诺。根据《合同法》第27条，“承诺可以撤回。撤回承诺的通知应当在承诺通知到达要约人之前或者与承诺通知同时到达要约人”。（三）承诺五、关于格式合同的问题•（一）概念：格式条款是指合同当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。包含有格式条款的合同为格式合同，又称为标准合同。•（二）格式合同的特征１、要约对象的广泛性或持续性；２、格式合同承诺内容的确定性；３、格式合同的高效性和低成本性；４、格式合同当事人双方经济地位的不平衡性；５、格式合同条款具有事先确定性和普遍性。•（三）格式条款提供者的义务合同法第39条第1款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。•（四）格式合同的效力由于格式合同在订立的时候未与对方进行必要的协商，从而使制定者在制定时为了自身的利益尽量使自己的权利较多，责任更少，从而很容易产生对对方当事人利益的侵害。合同法第四十条对存在这种严重违反公平原则的合同加以规定并确认其无效１、具有合同法第五十二条规定的五种情形之一的，该格式合同无效；（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。２、具有合同法第五十三条规定的二种情形的免责条款，无效：（1）造成对方人身伤害的；（2）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。３、格式条款免除提供格式条款一方责任，加重对方责任，排除对方主要权利的条款无效。六、关于合同效力的问题•（一）合同生效的概念和内容•1、概念：所谓合同生效，是指已经成立的合同在当事人之间产生了一定的法律拘束力，也就是通常所说的法律效力。•2、内容：合同对当事人的拘束力具体体现为权利和义务两方面。权利依法受到法律保护的同时，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，如果当事人违反合同义务则应当承担违约责任。（二）合同的生效要件•合同生效要件是判断合同是否具有法律效力的标准。《民法通则》第55条规定，“民事法律行为应当具备下列条件：•1、行为人具有相应的民事行为能力。•行为人必须具备正确理解自己的行为性质和后果、独立地表达自己的意思的能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。合同的主体包括自然人、法人和其他组织。•主体资格、资质问题关系到合同的效力，影响对第三方的法律责任的承担。签订合同前应认真审查签约对象的主体资格、资质、资信、履行能力、营业执照、组织架构，调查合作方的商业信誉和履约能力。尽可能对合作方进行实地考察，或者委托专业调查机构对其资信情况进行调查。和分公司签订合同的，必须审查分公司是否得到公司的书面授权。如果合作方是个人和个体工商户，应详细记录其身份证号码、家庭住址、电话。了解这些信息有利于更好地履行合同，同时，当发生纠纷的时候，有利于诉讼和法院的执行。•2、意思表示真实。所谓意思表示真实，是指表意人的表示行为应当真实地反映其内心的效果意思。•3、不违反法律和社会公共利益。合同不违反法律，是指合同不得违反法律的强行性规定。•4、合同必须具备法律所要求的形式。我国法律承认当事人可以依法选择合同的形式。但是，如果法律对合同的形式作出了特殊规定，当事人必须遵守法律规定。有一些合同依照法律规定，当事人在签订书面合同后还必须登记，方为有效。（三）无效合同1欺诈一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益2恶意串通、损害国家、集体或第三者利益的；3以合法形式掩盖非法目的；4损害社会公共利益；5违反法律、行政法规的强行性规定的。1.概念：所谓无效合同，它是指合同虽然已经成立，但因其在内容和形式上违反了法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益，因此应确认为无效。2.无效合同的范围：（四）效力待定的合同无行为能力人所订立的合同；因无权代理而订立的合同。限制民事行为能力人依法不能独立订立的合同；1、概念：所谓效力待定的合同是指合同虽然已经成立，但因其不完全符合有关生效要件的规定，因此其效力能否发生，尚未确定，一般须经有权人表示承认才能生效。2、效力待定合同的范围：主要是指主体不合格而订立的合同。（五）、可变更、可撤销的合同•1、概念：可变更、可撤销的合同，它是指当事人在订立合同时，因意思表示不真实，法律允许撤销权人通过行使撤销权而使已经生效的合同归于无效。•2、撤销权的行使：•撤销权通常由因意思表示不真实而受损害的一方当事人享有。撤销权的行使，不一定必须通过诉讼的方式。如果撤销权人主动向对方作出撤销的意思表示，而对方未表示异议，则可以直接发生撤销合同的后果；如果对撤销问题，双方发生争议，则必须提起诉讼或仲裁，要求人民法院或仲裁机关予以裁决。•撤销权人有权提出变更合同，请求变更的权利也是撤销权人享有的一项权利。•撤销权人必须在规定的期限内行使撤销权。我国合同法规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权或具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权，则撤销权消灭。•3、可变更、可撤销合同的范围：（1）因重大误解订立的合同；（2）在订立合同时显失公平的；（3）因欺诈、胁迫而订立的合同；（4）乘人之危而订立的合同。（六）合同被确认无效或被撤销的后果•无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。