XXXX年2月江苏泰州房地产市场研究_48P

第四空间市场部月报2011年2月份第一部分市场背景篇forthspace第一章政策资讯一、全国政策讯息春节期间，各地楼市成交遇冷，部分城市住房日成交量只有几套，有的甚至出现负成交…春节全国楼市成交普遍低迷调控效果将日益明显中新网2011年2月10日中国指数研究院昨日发布的报告显示，2011年1月百城住宅及十大城市平均价格环比涨幅较去年12月份继续扩大，其中二三线城市的房价涨幅明显大于一线城市…涨幅前十的城市中除广州外，其余均为二三线城市。一月房价环比涨幅仍扩大二三线城市涨幅超一线上海证券报2011年2月11日中国人民银行8日晚间宣布，自9日起上调金融机构一年期存贷款基准利率0．25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。调整后，一年期存款利率达到3％，一年期贷款利率达到6.06％。五年期以上贷款利率达到6.60%。这是央行今年以来首次加息，也是2010年以来第三次加息。专家指出此次加息旨在应对当前不容忽视的通胀压力。新闻分析剑指物价上涨央行年内首次加息新华网2011年2月8日中国住房和城乡建设部9日宣布上调住房公积金存贷款利率。从2月9日起，五年期以上个人住房公积金贷款利率上调至4.5%，上调0.2个百分点；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调至4%，上调0.25个百分点。住房公积金存贷款利率上调进一步抑制投资性购房中国新闻网2011年2月9日主要内容延展主题来源时间forthspace国家统计局18日发布了1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，数据显示，与去年同月相比，70个大中城市新建商品住宅同比价格上涨的有68个城市，下降的有2个城市。其中，涨幅超过10.0%的城市有10个。1月份10个大中城市新房价格同比涨幅超过10.0%中国新闻网2011年2月18日今年国土部门将加强对房地产用地的调控，促进保障房建设，明确规定地方如未落实保障性住房用地计划，将暂停其商品住宅用地公共计划…囤地炒地者禁止参与土地竞买…将提请省政府适时调高征地补偿标准保障房供地计划不落实将暂停当地商品房用地出让扬子晚报2011年2月16日1月份，居民消费价格总水平同比上涨4.9%…居住类价格同比上涨6.8%...住房租金价格上涨7.1%...此外，统计局对CPI权重进行了调整，食品权重降低2.21个百分点，居住权重提高4.22个百分点。1月份CPI同比上涨4.9%中国新闻网2011年2月15日主要内容延展主题来源时间已有北京、上海、南京、青岛、济南、成都、南宁、贵阳、太原、长春、哈尔滨11个城市正式出台了限购令。另外如广州，调控细则已获原则通过将从今日起正式实施。尽管如此，仍有24个城市未按要求在2月20日前出台限购细则…北京限购令被称最严…部分城市大幅下滑…部分城市首套房贷利率上浮…12城市出台楼市限购细则成交大跌降价趋势凸显南方日报2011年2月24日央行18日晚间宣布，自2011年2月24日起上调存贷款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行本月8日加息后10天内祭除的第二个紧缩工具…此次调整后，内地大型金融机构存款准备金率将达到19.5%，再创历史新高…央行年内第二次上调存款准备金率对冲流动性中国新闻网2011年2月21日forthspace第四空间行业新闻热评：1.“央行年内首次加息”：央行8日晚宣布加息，自9日起上调金融机构一年前存贷款基准利率0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。此次加息市场早已预期，并不意外，此前我们也曾预测央行将在年后加息。主要是当前我国所面临的通胀压力较大，加之1月份CPI同比涨幅超越12月份，达4.9%。此次加息剑指物价上涨。有专家表示我国已经进入加息周期，上调利率又是调控物价最直接的调控手段。我们认为在当前我国通胀压力和物价上涨的环境下，一季度末或将再次上调利率或加息，但并非针对高房价，旨在进一步抑制当前通胀和高物价，2月份GDP或将小幅回落。2.“春节全国楼市成交普遍低迷”：春节期间部分一线城市成交仅为几套，甚至出现负成交现象（如杭州），这与往年春节期间原本就是淡季有关，也与新国八条的政策严厉和年后加息有关，市场出现恐慌情绪，但我们认为节后成交量将小幅回升，3月份成交量明显好于2月份。政策打压了投资投机性需求，同时也打压了改善性需求和刚性需求。随着调控政策、加息以及各地限购令陆续出台，效果将叠加显现。我们预计上半年一线城市同比会出现量跌价平的现象，部分城市楼盘或出现优惠促销幅度，但房价波动不会很大。下半年成交量将出现反弹。3.“一月房价二三线城市涨幅超一线”:中指院报告显示，一月份百城住宅及十大城市平均价格环比涨幅较去年12月继续扩大，且二三线城市的房价涨幅明显大于一线城市。涨幅居前十的城市中除广州外，其余均为二三线城市。一线城市土地市场“僧多肉少”，众多中小企业已经纷纷转战二三线城市，不少大型开发商也抢占二三线城市开发地块，开发商正在调整市场重心，逐步向二三线城市扩张。二三线城市在未来一段时间内将出现补涨行情。我们预计随着地方经济发展的加速，以及城镇化建设的推进，更多的人会集中进入二三线城市发展，从而推动二三线城市房地产市场。此外我们预计一线城市商业地产成交量小幅上涨。forthspace4.“房租上涨”：节后部分热点城市住房租金涨幅达10%甚至更多，这种现象已经从一线城市蔓延至二三线城市，部分城市租金涨幅过大。房租的上涨，与各地出台的限购令、央行年内再次加息、以及很多原本打算买房的消费者“转买为租”有关。国家统计局公布数据显示，1月住房租金价格涨幅达7.1%。由此可以看出房屋租赁市场整体还比较滞后，需要进一步规范市场，我们预计这波租金上涨将延续到4月份左右，到时将会逐渐平稳。5.“多地出台限购令”：限购令出台后，部分城市成交量将出现明显下滑，但调控是否能够达到预期的效果，还得看地方政府是否真的给力。从目前来看，仍有2/3的城市未按要求在2月20号之前出台限购细则，说明部分地方政府对限购令仍存顾虑，真正落实到地方政府的限购令将大大折扣。就已经实施限购令的这些城市，多数与户籍挂钩，以家庭为单位，基本暂停第三套住房销售，部分城市商业银行基本暂停第三套住房贷款，且上调首套房贷利率、取消优惠。随着各地限购令的出台，投资与热钱已经慢慢从一线城市撤离，流入二三线城市，以及未列入限购令的城市，未来一段时间内，二三线城市甚至四线城市房价短时间内必将直线上涨。forthspace二、泰州市场资讯城东小学东校区位于鹏欣尚城东侧，宫涵花园东侧…据了解，目前该校区的筹建工作已启动，开始进入规划设计、征地等前期的各项准备工作，力争今年建成并交付使用。三所学校建设工程今年启动泰州晚报2011年2月12日《2010年中国城市房价排行榜》揭晓，杭州房价跃居榜首均价25840元/㎡，北京第二均价22310元/㎡，上海第三均价19168元/㎡…南通第19位均价8950元/㎡，无锡第23位均价7843元/㎡，扬州第46位均价5630元/㎡，镇江第60位均价5052元/㎡，泰州位居第66位，均价4830元/㎡，盐城第81位4150元/㎡。2010各地房价排行出炉杭州居首武汉排第三新华网2011年2月10日市区楼市平淡开局，零成交成二手房市场普遍现象…多数楼盘来访量极少，部分楼盘新推盘时间延迟…市场观望氛围浓厚央行加息泰州市区楼市观望氛围更浓泰州晚报2011年2月10日《办法》明确，公共租赁住房的保障对象，主要面向市区符合条件的城市中等偏低收入住房困难家庭、新就业人员和外来务工人员等群体。今后市区普通商品住宅建筑面积超过10万平米的普通商品住房小区，必须配建2%的公共租赁住房，并以整幢、整单元方式配建。市区将出台公共租赁住房管理办法泰州晚报2011年2月17日大力推进新型城镇化…大力发展县域经济…加强姜堰城与中心城市的衔接，坚持西进南扩北控东优，加快兴化城市东进南扩步伐…泰州市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要泰州日报2011年2月12日主要内容延展主题来源时间forthspace我市“新国八条”实施细则正在制定中…据知情人透露，我市细则中可能会设计楼盘项目一次性的上市量，只有达到规定的上市量，才能办理相关手续。也有人士认为如果泰州不出台相关措施，房价上涨的可能性比较大，建议泰州应该出台相应细则来调控房地产市场。我市出台限购令可能性不大泰州晚报2011年2月25日鼓楼北路列入今年改善民生十件实事项目，预计年内启动实施。南起南通路，北至森园路，全长1200米…同时也将极大地推进旧城改造，促进该区域经济社会的健康快速发展。鼓楼北路将北延至森园路泰州晚报2011年2月25日市区租房人明显增多，二手房市场相对比较冷淡，主要以房屋租赁为主…租金每套房普涨百元…市区和城南涨幅最大，城北和城西和去年同期相比仍然差不多…市区房租小幅上涨泰州晚报2011年2月22日对外地人购房，政策大幅缩紧。对于外地人购房，需要提供3年以上纳税证明…不少银行还需要出具户籍所在地的住房情况证明。业内人士认为，事实上是对外地人的限贷措施。部分银行提高房贷门槛泰州晚报2011年2月25日主要内容延展主题来源时间forthspace第四空间泰州市场简评：1.“泰州十二五规划纲要”：从规划纲要可以看出，泰州仍坚持“南拓、东进、西优、北控”城市发展方向。未来10年泰州将加强中心城区与姜堰、泰兴等邻近县（市）的统筹发展，各重点乡镇也将得到更多的发展。南部新城是泰州城市建设的重点，目前周山河街区已经进入高速发展的快车道，随着路网建设的完善，各种生活配套设施的日益成熟，优质的商住环境，周山河街区房地产升值潜力也将逐步显现，房地产将大规模开发,我们可以预想周山河将发展成泰州最为繁华的商业、金融、文化、行政及居住为一体的新城市中心；其次我们看好城东区，凭借众多优质的教育资源成为最大的优势，该片区未得到大规模开发，未来随着城东商业中心的规划，该区域房地产市场发展将仅次于城南片区。2.“市区银行房贷收紧”：我市虽暂未出台楼市限购令，但部分银行已悄然实施限贷政策，提高外地人购房贷款门槛，这种对外地人的限贷措施，表面上是针对外地炒房客，但从客观上也起到了限购的作用。一定程度上也打压了刚性需求，但今年泰州房价仍将呈现平稳上涨的趋势，各大楼盘较去年或将有不同程度的优惠幅度，城中区域房价相对较高，将出现滞涨现象，上半年市区成交量同比将小幅回落，购买力将转移向城南城东等房价相对较低的区域，刚性需求会因利息的提高和资金压力等因素，推迟看房、买房、继续观望，等待市场明朗化。此外，本月随着外地务工人员和学生的返校房屋租赁市场将在短时间内趋于活跃，房租价格小幅上涨成必然。3.“九龙今年投20亿打造西部新城”：城西房地产市场一直受限于土地供应量、当地老工业的影响、生活设施的不完善等因素发展滞后，房地产项目仍停留在仅有的几个楼盘上，造成供需缺口拉大，随着新的城镇规划，新西站的整体迁入，基础设施的完善，以及其众多新兴产业发展带动的经济迅速增长，其区位价值将得到更多消费者的认同，人口将急剧扩张，城西房地产将迎来新的发展机遇，就目前来看，该区域房地产市场供应量远远不能够满足需求。forthspace4.“本月楼市成交量小幅下滑”：春节期间是楼市的淡季，我市也不例外，但今年由于新政和年后加息的影响，也与各大楼盘可选房源较少有关，我市各大楼盘成交量以及看房客户，同比下滑近2成左右，除个别楼盘销售较好（碧桂园成交金额过千万，价格相对较低，位于城北，消费群为兴化等周边在外做生意的客户）。但节后各大楼盘成交量均慢慢恢复，本月虽有几个新推楼盘，但体量均不大，我们认为近2月成交量同比将明显下滑，各大楼盘或会延迟新推楼盘，房价涨幅短时间不会出现大的波动。部分楼盘将出现优惠促销政策。forthspace第二章泰州商品房市场一、泰州住宅成交统计（在售楼盘）数据来源：第四空间市场部多层7300小高层6300叠加73001926.3115依云湾9多层5300152.571天和家园8高层91002126.2824华辰尊园7多层4700叠加别墅55001196.9511欧亚国际6多层410083.561