深度观察之超高层住宅研究

超高层住宅研发－－－－－超高层住宅发展模式及案例研究◆当国外超高层住宅与别墅一起成为财富人群权利和身份的象征；当土地越来越稀缺，资源越来越珍贵；当开发商不由自主，或者迫不得已纷纷筹备超高层住宅时；当超高层成为一种“现象”前；我们需要准备些什么？◆当香港寸土寸金导致的超高层常态逐渐“传染”给内地；◆当深圳、上海等一线城市超高层住宅从起初出现时客户的抗拒发展到现在的逐渐接受；◆当青岛、杭州、海口等资源型城市对于超高层与资源间微妙关系的逐渐觉醒；◆当2008年类似成都等二三线城市超高层住宅开始出现“井喷”……超高层与普通高层的差别在哪里？当超高层住宅经历初级阶段，发展阶段，再到成熟阶段，客户在每个阶段表现出怎样的特征？在不同发展阶段，针对客户的不同特征，开发商又要分别有何作为？对此，我们对市场上有着成熟理念和成功实践的超高层系列案例进行了系统研究……决定是否建超高层，以及超高层建多少的问题，与销售均价和开发成本的比值密切相关……进而我们又发现：市场超高层成功在城市、地段资源、成本、客户、开发商作为等存在着某些共性；我们得出：4超高层住宅开发设计指引与导则【摘要】【关键词】第一部分超高层住宅行业宏观分析1定义与特点2特殊性阐述3现状与趋势第二部分超高层住宅市场分析1可行性判断2项目定位3客户感知4成本与技术5销售策略6投资风险第三部分超高层住宅开发模式分析1开发模式的类型2开发模式的选择3开发商的运营能力第四部分超高层住宅规划设计要点1规划布局2建筑设计户型平面入口门厅立面风格园林景观流线组织及功能分区步行系统绿化种植系统灯光及标识系统色彩、视觉系统控制细节处理配套设施低层抗性3结构设计常用结构特殊结构结构形式与经济性4核心筒设计5避难层设计56垂直设计多区段多区域电梯分区7防火设计设计要点火灾对策8机电设计9消防弱电系统设计①火灾探测②报警方式③挡烟垂壁④防火卷帘10节能环保设计影响因素常用手法第五部分结论及观点第六部分超高层住宅案例借鉴超高层住宅的技术特征6结构形式住宅一般采用剪力墙结构，少数采用钢结构水电指标超高层高度为给水系统带来更多要求消防：超高的体量对消防要求更高，例如消防喷淋系统等配置配电:对配电要求比较高，多路配电电梯设置每隔15——18层之间要分层设计高速电梯避难层每隔15——18层之间需要设计一层避难层户型立面以景观为导向，大开间，大面积玻璃幕墙使用高科技智能化：大量智能化技术的运用还需预留职能化模块，为将来发展预备空间超高层技术安全等级的变化，导致设计和建设的难度大幅度增加，建设周期增大•由于超高层技术要求出现质的变化，大量不同于普通高层的技术问题出现；•直接导致的影响是设计和建设的难度大幅度增加；•结果是建设周期的拉长。7代表项目：深圳金域蓝湾三期四梯五户，实用率80%户型面积：100-160㎡平层面积：702㎡代表项目：世贸滨江花园两梯两户，实用率77.2%户型面积在129－335㎡整体平层面积：2000㎡板式结构——顶级豪宅布局筒体布局——(酒店式)公寓蝶式结构——高档住宅布局代表项目：黄金海岸SierraGrand三梯十户，实用率约83%户型面积在63－198㎡超高层的梯户组织形式与实用率——由于平层面积的限制，超高层建筑舒适度和经济性受到影响89从成本与技术角度：超高层相比普通高层产生了质的变化•我国《民用建筑设计通则》（JG37—87）将住宅建筑层数划分为：1～3层为低层；4～6层为多层；7～9为中高层；凡超过100米均为超高层。•联合国1972年国际高层建筑会议将高层建筑按高度分为四类：（1）9～16层（最高为50米）；（2）17～25层（最高到75米）；（3）26～40层（最高到100米）；40层以上（即超高层建筑）。•日本建筑大辞典将5～6层至14～15层的建筑定为高层建筑，15层以上为超高层建筑。100米高度带来的质的变化户型成本实用率安全性物业管理•通透性差•异形房间•面积的影响•阳台•开窗•公摊较高•消防楼梯增加•每50米设置避难层•实用率多在70％左右•成本比高层高出15%～25%•对抗风、抗震的要求变化，带来成本大量增加•电梯安全系数•可燃性材料增加•人员疏散问题•便于统一管理•日常运行能耗高•后期维护管理费用高其他•开发周期拉长•智能化技术的使用•水系统、配电、消防要求的变化超高层的界定在不同国家不同，但建筑高度超过100米时，在开发成本与技术要求方面会产生质的变化。10从客户感知角度：超高层与高层没有大的变化，只是形态上的差异独栋、双拼、联排叠拼、洋房、多层小高层高层、超高层对高度的感知对空间的感知低中低中高有天有地，独门独院邻里空间，亲近院落空中感受，俯视园林开阔视野，远眺景观从客户角度，对高层与超高层的区别并不敏感高度：能够接受20多层的高度也能够接受40层左右的高度；在地平线上仰视对20与40层感知差别不大景观：同样对社区园林感知不强的情况下，超高层的远眺景观好于高层户型：高层与超高层面临的户型问题类似，空间感觉类似11从销售价格角度：无强势景观支持的情况下，超高层与高层价格差别不大，但超高层顶层部分可以实现溢价►综合案例经验可知，超高层销售价格可以明显地分成两部分：看不到景观的楼层与高层均价相差无几；可看优势景观资源的超高层楼层，产品户型设计可能与低楼层不同，而价格相比高层也会出现一个跳差超高层楼盘超高层均价高层均价备注深圳金域蓝湾17000元/平米（2006年），排除市场泡沫，正常价位为9000元/平米8200元/平米（2004年）珠海金域蓝湾2008年五一推出，预计均价13000元/平米15000元/平米超高层33层以下价格与高层接近，33层以上价格出现跳差芜湖世茂滨江花园预计均价8500元/平米预计均价8000元/平米武汉世茂锦绣长江均价15000元/平米均价14500元/平米12技术要求产生质的变化，成本增加客户对高层与超高层的感知没有明显区别与高层价格无大的差别，但顶层部分可以实现溢价123所谓超高层，只是在技术与成本层面产生了变化，而客户的感知、销售价格上都与高层无本质差别那么，决定超高层市场实现度的核心要素是什么？13超高层住宅的市场共性六大规律14在市场化的条件下，超高层成功市场实现需要经济发展与高度城市化的支撑市场化条件下超高层出现的宏观经济背景：•经济发展水平较高城市的GDP总量达到3000亿元以上超高层开始出现城市的GDP总量达到6000亿元以上超高层大量出现►城市化率较高城市化率达到60％左右开始出现超高层城市化率达到80％左右超高层大量出现现象城市GDP（亿元）城市化率超高层住宅大量涌现北京912084.3%上海1176588.7%广州674478.5%深圳6657100%开始出现超高层住宅武汉310068%南京320775%佛山355880%成都332055％青岛370059%福州197550％………………超高层成功共性一出现超高层的城市基本指标15超高层多位于城市新区或核心地段，并依赖强势资源驱动►超高层多具有强势水景资源世茂滨江系列多拥有一线海景、江景资源，如武汉锦绣长江、芜湖世茂滨江花园等►超高层若位于城市政府新区，开发商多主动承担“城市运营商”角色开发商会采取综合多元化的地产发展模式，发挥出土地最大价值•综合社区包括了住宅、商业、办公、酒店、教育、娱乐等设施，功能结构上得以互补，资源得以共享•在开发土地过程中被要求考虑被开发区域对整个城市所产生的经济效益，被要求具有一定的景观性，注重与周边环境的融合楼盘技术指标城市运营商物业类型武汉世茂锦绣长江占面：90.25万㎡建面：165万㎡容积率：2.3绿化率：53.6%从两江四岸复合功能区（RBD）发展要求出发，为武汉新区创造了一个集商业、旅游、休闲娱乐、商务办公、酒店及高尚居住为一体的综合功能区；不仅与四新地区建设形成互动，更促进了武汉三镇的均衡发展住宅产品为纯板式高层与超高层，沿江有部分联排别墅；占总体量20％的商业、写字楼、酒店为辅助，烘托出良好的高端住宅物业形象南京世茂滨江新城占面:51万㎡建面:150万㎡容积率：2.3绿化率：65%所在的城市功能区为南京政府着力打造的滨江板块的核心发展区域，是打造长江之畔全新南京城市形象及文化吸引力的主要区域新城由17栋50层的超高层建筑、五星级酒店、沿江商业步行街、市民广场、文化广场、幼儿园、中小学以及大型购物超市等组成福州世茂外滩花园占面：77357㎡建面：27万㎡容积率：2.73绿化率：56.30%项目根据福州东扩南进的未来城市格局，开发闽江沿岸150米纯板式超高层豪宅，4栋百米板式豪宅商业配套，6000平米五星级会所芜湖世茂滨江花园占面：19万㎡建面：56.5万㎡容积率：2.73绿化率：60%位于芜湖市迄今为止最大的市政配套工程——滨江公园的一期工程内，三号地块应市政府之邀，作为城市运营商承建的文化艺术中心由8幢33～53层的高层、超高层住宅和2幢五星级酒店组成超高层成功共性二芜湖世茂滨江花园武汉世茂锦绣长江16市场客户具备视野开阔、能够接受较新鲜事物的特质超高层成功共性三超高层客户共性世茂滨江系列万科金域蓝湾系列成都、重庆、杭州……深圳、上海……经历丰富愿意尝试新鲜事物能够接受创新经济实力较强视野开阔，见多识广……大城市生活背景17面对客户对超高层的抗性，开发商从产品设计阶段就开始满足客户需求，力求舒适性与实用性兼顾，引导客户认知如今超高层就像3、4年前的小高层，客户有抗性，但我们持乐观态度，作为开发商，我们主要从居住感觉上加以引导，同时物管服务前置——成都天玺项目负责人陈先生超高层成功共性四阶段初级阶段发展阶段成熟阶段特征中、高层住宅增多，超高层住宅开始出现超高层住宅数量增多超高层住宅大量出现客户主要特征抗性大抗性弱化，接受度提高接受度明显提高旧有的居住观念仍未被打破；放大超高层居住的不安感；对超高层居住持好奇，怀疑态度旧有居住观念被打破；持有观望态度、从众心理；淡化不安感，开始重视视野、采光、通风等优点；产生超高层居住优越感理性看待超高层居住；优势意识增强发展商作为相对保守的开发策略；挖掘关系客户、有区域情结的客户；诉求完善的城市配套引导：强化视野、通风、采光的特性；强化超高层居住的优越感；注重规划、建筑、园林设计：以景观为导向的产品规划，高品质产品，景观最大化，园林尺度扩大；选址上占据较好的景观资源倡导新的生活方式；丰富产品线；服务升级：物管服务前置；发挥品牌优势超高层发展初级阶段，开发商重点营销老客户，仅从营销阶段影响客户；发展阶段，开始从产品设计阶段满足客户需求，力求舒适性与实用性；成熟阶段，通过物管、产品、园林、区域资源等重点打造一种超高层独特的生活方式访谈纪要18所在城市的房价基数较高，且价格仍有上涨空间，超高层的售价能够远高于建造成本在市场化的条件下，要开发商付出更多的成本建造超高层，超高层必须能够带来更多的溢价空间。超高层成功共性五建安成本3000元/㎡超高层住宅典型项目均价（元/平方米）1700035000110002500010000120000500010000150002000025000300003500040000深圳金域蓝湾上海世茂滨江武汉锦绣长江青岛东海路9号佛山千灯湖1号福州世贸外滩花园19超高层销售均价与开发成本之比（简称S比）的不同会导致超高层开发模式的不同►“S比”带来的两种开发模式：S＞2时，超高层多位于一二线城市，且具备强势资源（如一线海景），产品层级属高端；S＜2时，超高层多位于二三线城市，资源相对弱（如二线河景），产品层级属中高端►世茂滨江系列S值均大于2，金域蓝湾系列S值则小于2；►世茂与万科均进入福州，但福州世茂外滩花园S值为金域蓝湾的2倍，缘于万科取地价格为世茂的4倍，世茂积极参与政府规划，取地成本相对较低楼盘开发成本销售均价S比（S=销售均价/开发成本）世茂滨江系列上海世茂滨江花园1万元/平方米3万元/平方米3南京世茂滨江新城4193元/平方米1.3万元/平方米3.1武