第七单元建筑工程项目合同管理

第七单元建筑工程项目合同管理第七单元建筑工程项目合同管理第一节建筑工程项目合同管理概述一、合同的概念合同又称契约，合同的概念有广义和狭义之分。广义的合同泛指发生一定权利义务关系的协议；狭义的合同专指双方或多方当事人关于设立、变更、终止民事法律关系的协议。建设工程合同也称建设工程承发包合同，是指由承包人进行工程建设，法宝人支付价款的合同。第七单元建筑工程项目合同管理合同法合同法是：适用于合同的最重要的法律；是调整合同关系的法律文件；是市场经济条件下的基本法律。1999年3月15日，第九届全国人民代表大会第二次会议通过并颁布了《中华人们共和国合同法》（简称《合同法》），自1999年10月1日开始施行。《合同法》是调整平等主体的自然人、法人、以及其他组织之间在设立、变更、终止合同时所发生的社会关系的法律规范的总称。第七单元建筑工程项目合同管理1、合同的类型按《合同法》分类，合同有：买卖合同、供应合同、借款合同、租赁合同、承揽合同、建设工程合同、运输合同、技术合同、保管合同等。建设工程合同包括：建设工程勘察合同、建设工程设计合同、建设工程施工合同三种。第七单元建筑工程项目合同管理2、合同的法律关系由三部分组成，即主体、客体和内容。主体是指签订及履行合同的双方或多方当事人，又称民事权利义务主体；客体是指主体享有的权利和承担义务所共同指向的对象，包括物、行为和智力成果；内容是指合同约定和法律规定的权利和义务，是合同的具体要求。第七单元建筑工程项目合同管理3、合同订立的基本原则平等原则：享有民事权利和承担民事义务的资格平等自愿原则：（1）合同当事有订立或者不订立合同的自由（2）当事人有权选择合同相对人（3）合同当事人有权决定合同内容（质量条款）（4）合同当事人有权决定合同形式的自由（书面形式）公平原则合同当事人遵循公平原则确定各方的权利和义务诚实信用原则这是市场经济活动中形成的道德规则遵守法律法规原则第七单元建筑工程项目合同管理4、合同的订立合同的形式：书面形式、口头形式和其它形式（公证、审批、登记等）5、合同的内容①当事人的名称或姓名和住所②标的标的是合同当事人双方权利和义务共同指向的对象标的的表现形式为物、劳务、行为、智力成果、工程项目，标的是合同的首要条款。③数量④质量⑤价款或者报酬⑥履行的期限、地点和方式⑦违约责任⑧解决争议的方法第七单元建筑工程项目合同管理建设工程中的主要合同关系业主的主要合同关系：咨询（监理）合同、勘察设计合同、供应合同、施工合同、贷款合同承包商的主要合同关系：分包合同、供应合同、运输合同、加工合同、租赁合同、劳务供应合同、保险合同第七单元建筑工程项目合同管理6、合同的生效时间依法成立的合同，自成立时生效口头合同自受要约人承诺时生效书面合同自当事人双方签字或盖章时生效附生效条件的合同达到生效条件生效第七单元建筑工程项目合同管理7、无效合同①一方以欺诈、胁迫的手段订立，损害国家利益的合同。②恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的合同。③以合法的形式掩盖非法的目的的合同④损害社会公众利益的合同⑤违反法律、行政法法规的强制性规定的合同无效合同的确认权归人民法院或者仲裁机构，合同当事人或其他任何机构无权认定合同无效合同被确认无效后，合同自始无效无效合同的处置：返还财产、赔偿损失或追缴财产、收归国有第七单元建筑工程项目合同管理8、合同的履行合同条款不明确的履行方法①质量：按国家标准、行业标准履行②价款或报酬：订立合同时的市场价格履行③地点：货币（接受方所在地）；不动产（不动产所在地）；其它标的（履行义务的一方所在地）④期限：债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。⑤方式：按照有利于实现合同的目的的方式履行。⑥履行费用：由履行义务一方承担第七单元建筑工程项目合同管理9、合同终止合同终止是指当事人之间根据合同确定的权利和义务在客观上不复存在，据此合同不再对双方具有约束力有下列情形之一的，合同权利、义务终止①债务已经按照约定履行；②合同解除；③债务相互抵销；④务人依法将标的物提存；⑤债权人免除债务；⑥债权、债务同归一人；⑦法律规定或者当事人约定终止的情形第七单元建筑工程项目合同管理10、违约责任违约责任是指当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定而应当承担的法律责任。违约行为的表现形式不履行和不适当履行承担违约责任的方式①继续履行；②采取补救措施；③赔偿损失；④支付违约金第七单元建筑工程项目合同管理11、合同争议的解决解决合同争议的方法①和解：指平息纷争，重归于好。今法律上指当事人约定互相让步，不经法院以终止争执或防止争执发生。②调解：调解是指双方或多方当事人就争议的实体权利、义务，在人民法院、人民调解委员会及有关组织主持下，自愿进行协商，通过教育疏导，促成各方达成协议、解决纠纷的办法。③仲裁：又称公断,是指由双方当事人协议将争议提交第三者,由该第三者对争议的是非曲直进行评判并作出裁决的一种解决争议的方法。④诉讼：是指人民法院根据纠纷当事人的请求,运用审判权确认争议各方权利义务关系,解决经济纠纷的活动。第七单元建筑工程项目合同管理建设工程合同的三种类型：建设工程勘察合同、建设工程设计合同、建设工程施工合同在建设工程合同中，承包人的主要义务是进行工程建设，权利是得到工程价款；发包人的主要义务是支付工程价款，权利是得到完整、符合约定的建筑产品。在建设工程中，主要的建设合同关系：第七单元建筑工程项目合同管理（一）勘察合同建设工程勘察设计合同是指委托方与承包方为完成建设工程地理、地质状况的调查研究工作达成的协议，明确相互权利义务关系而订立的合同。建设单位称为委托方；勘察设计单位称为承包方。工程勘察是工程建设的第一个环节，也是保证建设工程质量的基础环节。勘察合同的标的为建设工程需要而做的勘察成果。为了保证工程勘察的质量，勘察合同的承包方必须是经国家或省级主管机关批准，持有《勘察许可证》，具有法人资格的勘察单位。第七单元建筑工程项目合同管理（二）设计合同建设工程设计合同是承包方进行工程设计，委托方支付价款的合同。建设单位或有关单位为委托方，建设工程设计单位为承包方。工程设计是工程建设的第二个环节，是保证建设工程质量的重要环节。工程设计合同的承包方必须是经国家或省级主要机关批准，持有《设计许可证》，具有法人资格的设计单位。包括初步设计合同和施工设计合同。①初步设计合同即建设工程立项阶段承包方为项目决策提供可行性资料的设计而与发包方达成的协议。②施工设计合同指承包方与发包方就具体施工设计达成的协议。第七单元建筑工程项目合同管理（三）施工合同指承包方完成工程的建筑安装工作，发包方验收后接受该工程并支付价款的合同。建设工程施工合同是工程建设单位与施工单位，也就是发包方与承包方以完成商定的建设工程为目的，明确双方相互权利义务的协议。建设工程施工合同的发包方可以是法人，也可以是依法成立的其它组织或公民，而承包方必须是法人。1、企业法人是指具有符合国家法律规定的资金数额、企业名称、组织章程、组织机构、住所等法定条件，能够独立承担民事责任，经主管机关核准登记取得法人资格的社会经济组织。2、法定代表人是指依法代表法人行使民事权利，履行民事义务的主要负责人（如：工厂的厂长、公司的董事长等）。3、自然人：是指基于出生而成为民事法律关系主体的有生命的人。自然人包括：公民、也包括外国人和无国籍人4、公民：指取得一国国籍并根据该国法律规定享有权利和义务的自然人第七单元建筑工程项目合同管理施工合同主要包括建筑和安装两方面内容。其中，建筑是指对建筑物、构筑物进行营造的行为，安装主要是指与建筑物、构筑物有关的线路、管道、设备等设施的装配。施工合同是建设工程的主要合同，是工程建设质量控制、进度控制、投资控制的主要依据。《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》等法律、法规、部门规章是我国建设工程施工合同管理的主要依据。第七单元建筑工程项目合同管理施工合同的订立（1）①初步设计已经批准；②有能满足施工需要的设计文件和有关技术资料；③建设资金和建筑材料、设备来源已经落实；④中标通知书已经下达；⑤国家重点建设工程项目必须有国家批准的投资计划可行性研究报告等文件；⑥合同当事人双方必须具备相应资质条件和履行施工合同的能力，即合同主体必须是法人。第七单元建筑工程项目合同管理（2）施工合同的订立程序施工合同的订立要经过要约和承诺阶段。要约、承诺是合同成立的基本条件，也是订立合同必须经过的两个阶段。如果没有特殊情况，建设工程的施工都应通过招标投标确定施工企业。依照《工程建设施工招标投标管理办法》的规定，在中标通知书发出的30天内，中标单位应与项目法人依据招标文件、投标书及定标前双方达成的协议等签订施工合同。第七单元建筑工程项目合同管理《合同法》明确指出，建设工程合同应当采用书面形式。建设工程合同可以采用的书面形式包括：（1）合同的确认书即通过信件、电报、电传等方式签订的合同，事后双方以书面形式加以确认的合同形式。（2）定式合同指合同条款由当事人一方预先拟订，对方只能表示全部同意或全部不同意的合同。3）签证形式即当事人约定或依照法律规定，以国家合同管理机关对合同内容的真实性和合法性进行审查并予以证明的方式作为合同的有效要件的形式。第七单元建筑工程项目合同管理二、合同的计价方式1、施工合同的分类（1）按施工的种类进行分类根据建筑工程种类不同，施工合同一般可以分为建筑施工合同、设备安装施工合同、装饰装修及房屋修缮施工合同等。（2）按承包单位的数量不同进行分类根据承包单位数量的不同，可以将施工合同分为总承包施工合同、分别承包施工合同和分包施工合同。第七单元建筑工程项目合同管理①总承包施工合同发包方将全部建筑安装工程委托给一个承包单位承包。②分别承包施工合同发包方将全部建筑安装工程分别委托给几个承包单位分别承包。③分包施工合同承包单位可将承包工程的一部分分包给其他分包单位，签订分包施工合同。第七单元建筑工程项目合同管理2、按合同价的计价方式进行分类（1）总价合同（2）单价合同（3）成本加酬金合同①单价合同单价合同是指整个合同期内执行同一个单价，而工程量则按实际完成的数量进行计算。单价合同是承包人在投标时，按招投标文件就分部分项工程所列出的工程量表确定各分部分项工程费用的合同类型。这类合同的适用范围比较宽，其风险可以得到合理的分摊，并且能鼓励承包商通过提高工效等手段节约成本，提高利润。在合同履行中需要注意的问题则是双方对实际工程量计量的确认。第七单元建筑工程项目合同管理单价合同也可以分为固定单价合同和可调单价合同。（1）固定单价合同。这也是经常采用的合同形式，特别是在设计或其他建设条件（如地质条件）还不太落实的情况下（计算条件应明确），而以后又需增加工程内容或工程量时，可以按单价适当追加合同内容。在每月（或每阶段）工程结算时，根据实际完成的工程量结算，在工程全部完成时以竣工图的工程量最终结算工程总价款。第七单元建筑工程项目合同管理（2）可调单价合同。合同单价可调，一般是在工程招标文件中规定。在合同中签订的单价，根据合同约定的条款，如在工程实施过程中物价发生变化等，可作调整。有的工程在招标或签约时，因某些不确定因素而在合同中暂定某些分部分项工程的单价，在工程结算时，再根据实际情况和合同约定合同单价进行调整，确定实际结算单价。单价合同的特点是单价优先。即初步的合同总价与各项单价乘以实际完成工程量之和发生矛盾时，则以后者为准.即单价优先。单价合同适用于施工图不完整，或准备发包的工程项目的内容、技术经济指标一时尚不明确，或未具体地予以规定的情况。第七单元建筑工程项目合同管理②总价合同是指根据合同规定的工程施工内容和有关条件，业主应付给承包商的款额是一个规定的金额，即明确的总价。总价合同也称作总价包干合同，即根据施工招标时的要求和条件，当施工内容和有关条件不发生变化时，业主付给承包商的价款总额就不发生变化。总价合同的优点是在实际工程量变动不大的情况下较易管理。缺点是由于计算分部分项工程量将会占用很多时间，从而延长了设计周期，拖长招标的准备时间。