合肥仓储物流项目--投资收益分析414

合肥仓储物流配送中心项目——投资收益分析目录第一部分：盈利模式分析第二部分：投资收益分析第三部分：优劣势对比一、盈利模式根据国外物流园区的发展经验，其投资回收期大约在十年左右，其主要原因是物流园区投资大，盈利途径有限，投资回报缓慢。由于投资主体的不同(有的以政府为主，有的以企业为主)，以及物流园区功能上的不一样，各园区投资者有着不同的盈利能力，回报率也不一样。总的来说，物流园区的盈利主要来自五个方面，即土地增值、出租收入、服务费用、项目投资收益及其他收益。第一部分盈利模式分析第一部分盈利模式分析第一部分盈利模式分析原方案盈利模式：1、土地增值2、仓库租赁费用第一部分盈利模式分析新方案盈利模式：1、土地增值6、信息服务费用2、仓库租赁费用7、培训服务费用3、房屋租赁费用8、增资扩股4、停车场收费9、上市5、其他管理费用第二部分投资收益分析——方案一第二部分投资收益分析——方案一1、总建筑面积22万㎡2、投入成本：3.12亿①地价：160亩*30万=4800万②建筑成本：1200元/㎡*22万=2.64亿3、租金收益：22万*10元（租金均价）*12个月=2640万即：预计约11.8年收回成本，投资回报率8.46%（备注：不考虑市场招商情况，按满租计算；不考虑仓库租金递增幅度，及其他运营管理成本）第二部分投资收益分析——方案二第二部分投资收益分析——方案二1、总建筑面积22.2万㎡2、投入成本：2.7152亿（建筑成本减少4048万）①地价：160亩*30万=4800万②建筑成本：2.1亿+960万+72万+320万=2.2352亿仓储区：1000元/㎡*21万=2.1亿信息中心、办公区：8000㎡*1200元/㎡=960万停车场：6000㎡*120元/㎡=72万生活配套、汽修服务：4000㎡*800元/㎡=320万第二部分投资收益分析——方案二3、收益：3574.75万（收益增加934.75万）①仓储租金收益：21万*12元（租金均价）*12个月=3024万②信息交易中心：2亿（年成交额）*2%=400万（备注：按照年成交额提点2%，包括服务费、住宿费、办公区等。其中办公配套区6000㎡不计费）③停车场：100辆（日车流量）*15元*365天=54.75万④生活配套、汽修服务：20元/㎡*4000㎡*12个月=96万即：预计约7.6年收回成本，投资回报率13.17%（备注：不考虑市场招商情况，按满租计算；不考虑仓库租金递增幅度，及其他运营管理成本）第二部分投资收益分析——方案三第二部分投资收益分析——方案三1、总建筑面积18.28万㎡2、投入成本：2.3232亿（建筑成本减少7968万）①地价：160亩*30万=4800万②建筑成本：1.308亿+0.4亿+960万+72万+320万=1.8432亿仓储区：1000元/㎡*13.08万=1.308亿第三方物流、零担、快递业：1000元㎡*4万=0.4亿信息中心、办公区：8000㎡*1200元/㎡=960万停车场：6000㎡*120元/㎡=72万生活配套、汽修服务：4000㎡*800元/㎡=320万第二部分投资收益分析——方案三3、收益：3874.27万（收益增加1234.27万）①仓储租金收益：13.08万*12元（租金均价）*12个月=1883.52万②第三方物流、零担、快递业：4万*30元（均价）*12个月=1440万③信息交易中心：2亿（年成交额）*2%=400万（备注：按照年成交额提点2%，包括服务费、住宿费、办公区等。其中办公配套区6000㎡不计费）④停车场：100辆（日车流量）*15元*365天=54.75万⑤生活配套、汽修服务：20元/㎡*4000㎡*12个月=96万即：预计约6.0年收回成本，投资回报率16.7%（备注：不考虑市场招商情况，按满租计算；不考虑仓库租金递增幅度，及其他运营管理成本。其中地价升值速度及收益递增比例，均远远超过方案一）第三部分优劣势分析出租率对比租金均价（元）成本满租未满租收益盈利年限投资回报率出租率收益盈利年限投资回报率原方案103.12亿2640万11.8年8.46%60%1584万19.70年5.08%新方案一12、202.7152亿3574.75万7.6年13.17%80%2859.8万9.49年10.53%新方案二12、20、302.3232亿3874.27万6.0年16.70%85%3293.1万7.05年14.17%结束语THEEND,THANKYOU!附件1