房地产基础知识培训之基本常识

房地产基础知识培训培训目的:了解进行房地产中介业务的基础知识，了解相关房地产法律法规基础知识，普及与房地产中介业务的基本概念。培训对象:从事房地产销售的经纪人、营销人员提示:删除样本文档图标，并替换为工作文档图标，如下:•从“插入”菜单，选择“对象...”•单击“从文件创建”•定位“文件”框中的文件名•确认选中“显示为图标”。•单击“确定”•选择图标•从“幻灯片放映”菜单，选择“动作设置”。•单击“对象动作”，并选择“编辑”•单击“确定”在培训前需要了解什么是房地产（基本概念）：房地产:指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房产:指有墙面和立体结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生活、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。地产:指在一定的土地所有制关系下作为财产的土地。土地、土地所有权、建筑物、权益土地——地球的表面及其上下一定范围内的空间。土地所有权分国有土地与集体土地所有权，集体转为国有才能转让建筑物——人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类权益——产权、使用权、抵押权、典权等等。土地（国有土地、集体土地所有权）：1、发展商只有得到土地使用权才能建房•获得土地使用权方式a.招标、拍卖（主要方式）六类用地（商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房）b.协议转让取得（旧城改造）c.政府批准划拨国有土地（如医用、军用等政府用地）国有土地使用权出让年限：住房用地70年工业用地50年科教、文体、卫生用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或其他用地50年土地的分类：1、生地2、熟地（1）三通一平（2）五通一平（3）七通一平注解：三通一平是指：是指土地具备上水、雨污水和道路通以及土地平整的条件。即通水、通电、通路、平整土地五通一平是指：即通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地七通一平是指：是指土地（生地）在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信、和道路通以及土地平整的条件，使二级开发商可以进地后迅速开发建设。即通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地。房地产业：1、房地产交易2、房地产开发3、物业管理4、房产业务咨询6、房产其它经营形式市场分类：房地产一级市场房地产二级市场房地产三级市场注解：房地产一、二、三级市场一级是指城市人口基数大，即人口多；二级是指城市人口基数中，即人口不多，但又超过200万人口；三级是指城市人口基数小，即人口偏少。土地一、二、三级市场：一级市场：政府花钱来改造土地，来开发土地，使土地能够符合开发、新建的要求；二级市场：政府委托下属事业单位与开发商组建土地开发公司对土地进行开发，使生地变成熟地；三级市场：开发商在取得一块土后或自己开发或转给另一个需要用地的单位，然后由另一单位进行土地开发，使土地能够满足开发、新建、扩建等需要。房产分类：居住物业商用物业房产分类居住住宅——平房、普通楼房住宅、高档住宅、别墅商业楼宇——写字楼、商铺（旅馆、餐饮、娱乐）工业和仓储用房其他：(教育、医疗、科研、交通、寺庙、监狱、宗教等)综合：两种或两种以上用途建筑面积计算占地面积——建筑物基底及其功能需要占用的面积，也叫红线面积容积率——指总建筑面积与总占地面积的比率使用率——使用面积与建筑面积的比率绿化率——指红线内用于绿化的面积与总占地面积的比率房屋面积的分类使用面积——它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积，俗称地砖面积建筑面积——包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等公摊面积——是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积套内面积——卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、夹层、厕所、储藏室、壁橱等户门内面积的总和建筑物的分类（按建筑材料分）：1、砖木结构2、砖混结构3、钢筋混凝土结构4、钢结构建筑物的分类（按承重方式分）：1、承重墙结构2、框架结构3、排架结构4、其它建筑物的分类（按建筑高度分）1、低层——3层及3层以下（≤10米）2、多层——3层以上，7层以下（7+1层，≤24米）3、中高层——7层以上，16层以下（≤54米）4、高层——16层以上，24层以下（≤100米）5、超高层——24层以上（＞100米）房地产的交易：1、房地产的转让2、房地产的抵押3、房地产的租赁（1）房地产租赁的概念（2）房产出租的性质提示:删除样本文档图标，并替换为工作文档图标，如下:•从“插入”菜单，选择“对象...”•单击“从文件创建”•定位“文件”框中的文件名•确认选中“显示为图标”。•单击“确定”•选择图标•从“幻灯片放映”菜单，选择“动作设置”。•单击“对象动作”，并选择“编辑”•单击“确定”房屋出租人必须具备的出租条件：1.取得房屋所有权证，且是房屋所有权所有人2.共有房屋的出租人须具有共有人同意出租的证明书或委托书3.代理人代理出租应具有房屋所有人委托的代理书和证件副本4.房屋所有人已死亡的、继承人应办妥房产继承过户手续，方可以出租私有房屋5.具有房屋出租行为能力6.已抵押，并经抵押权人同意出租的7.符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的影响房屋价格的因素：•房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）•房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等•小区外部的配套设施（医院、银行、超市、美容院等）•小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）•房屋的市场价格定位•房屋的供需状况•物业管理公司的口碑•房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少•政府因素、土地价格的变动•其它因素我国住房改革的5个时期：1980-1985年，国家、企业、个人共同负担购买住房的试点1986-1990年，以提高公有住房租金为突破口的住房制度改革1991-1993年，以公房出售为重点，住房制度改革全面铺开1994-1997年，住房公积金、安居工程，住房制度改革全面推进1998年至今，切断实物分配的福利分房制度，实施货币化分房制度改革进入攻坚阶段北京市房地产经纪市场变迁：租赁市场：（3个阶段）1991-1999年，房地产经纪公司多以分散的个体进行经纪业务，市场处于无序竞争状态，客户需求大于房屋供应1999-2001年，部分房地产经纪公司开始展开连锁经营，北京市市场逐步出现品牌化趋势，客户需求与房源数量供应逐步持平2001年至今，市场开始涌现众多大型连锁性公司，北京市相关行政主管机关对经纪公司管理逐步正规化，房源供应数量大于客户数量北京市房地产经纪市场变迁：二手房交易市场：（4个阶段）1999年前，主要以房屋使用权的换置为实际房屋交易方式1999-2001年，北京市逐步放开二手房市场，可上市交易二手房数量逐渐上升2001-2003年，经济适用房开始可上市交易，市场中相关经纪公司数量开始攀升2003年至今，国家对二手房交易市场政策逐渐调整，部分政策得到积极调整，央产房可上市交易中介业务介绍：居住物业：包括公寓、别墅的租赁、买卖业务（高端市场）包括民宅租赁、二手房买卖（中低端市场）商用物业：包括写字楼、商铺的租赁与买卖（高端市场）北京市场主要经纪公司：1、第一太平戴维斯（FPDSavills）2、世邦魏理仕（CBRichardElliS）3、仲量联行（JonesLangLaSalle）4、中原地产（Centaline）5、戴德梁行（DTZ）6、嘉园置地（Joanna）7、我爱我家8、顺弛9、中大恒基如何选择理想的居住住宅1.地段：2.环境因素(地理位置、交通、配套设施、商业娱乐及网点等)3.房屋层数4.朝向5.房屋的功能分区6.面积空间如何选择理想的居住住宅7.质量与细节8.楼梯及电梯9.采光与通风10.景观11.物业12.配套设施商用物业1.位置2.房间朝向、净深、净高、采光、柱距等3.硬件水平（电梯、空调、通讯设备等）4.物业管理5.配套设施（商务中心、银行、邮局、员工餐厅、机票代理等）6.其它融资及付款方式租赁业务：1.普通民宅——因代理服务费（佣金）需要由客户承担，故付款方式通常为押一付三或押一付六，并且客户需要提前15天或一个月支付下一付款期的房租2.公寓及写字楼——因代理服务费（佣金）需要由业主承担，故付款方式通常为押二付三或押二付六，并且客户需要提前15天或一个月支付下一付款期的房租融资及付款方式3.商铺——代理服务费（佣金）需要由客户承担，付款方式通常为押一付三、押一付六或年付，并且客户需要提前15天或一个月支付下一付款期的房租4.特殊情况下，须有租赁双方商议并达成一致5.因付款方式的不同,可导致实际交易价格的变化融资及付款方式二手房买卖业务：二手房买卖的付款普遍适用定金方式，通常以交易房价的10%作为首付款或定金，在过户时（以买方取得领证通知单或进行物业交割为标准），由买方支付剩余房款特殊情况下，须有租赁双方商议并达成一致房地产相关的法律、法规1、中华人民共和国城市房地产管理办法：a、房地产开发b、房地产交易（房地产转让、抵押、房屋租赁）C、中介服务机构2、城市私有房屋管理条例3、城市商品房预售管理办法业务知识——二手房业务二手房的概念——二手房是指由北京市国土资源和房屋管理局颁发所有权有效证件，业主拥有完全处置权的房屋。包括：私产平房、已购商品房、以及获准上市交易的已购房改房和已购经济适用房业务知识——二手房业务已购公有住房及已购经济适用房的概念：已购公有住房——指城镇职工按照有关住房改革政策的规定，按成本价或标准价（含标准价优惠办法）购买的公有住房；已购经济适用房——指按政府规定的指导价格购买的经济适用住房，包括城镇职工按照高于有国家及政府有关城镇住房制度改革政策规定的成本价购买的安居工程住房和集资合作建设的住房业务知识——二手房业务不能正常上市出售的房屋范围：1.产权共有的房屋，产权共有人不同意出售的2.已抵押，且未经抵押权人书面同意转让的3.房屋所在地区户籍冻结，已列入拆迁公告范围的4.擅自改变房屋使用性质的5.以房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款及装修费用的6.住房面积超过本市人民政府规定的控制标准，或者违反固定利用公款超标准装修，超标准部分未按规定退回或者补足房价款及装修费用的7.法律、法规及县级以上人民政府规定其他不宜出售的8.房屋上市出售后形成新的住房困难的预祝大家成功！